万通发展2023年年度董事会经营评述

（原标题：万通发展2023年年度董事会经营评述）

万通发展（600246）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　2023年国内外宏观经济环境呈现出机遇与挑战并存的局面，公司秉持创新发展理念，积极响应国家发展新质生产力的号召，稳步推进公司转型。一方面密切关注通信与数字科技行业的变化趋势，稳步推进转型工作；另一方面继续对传统房地产业务板块进行战略性收缩。报告期内，公司实现营业收入48,717.79万元，较上年同期收入增加6,502.87万元，同比上升15.40%；实现归属于上市公司股东的净利润为-39,014.95万元，较上年同期下降6,704.21万元，同比下降20.75%。

　　报告期内，公司经营主要围绕经营性物业资产管理、房地产开发与销售、通信与数字科技三大板块开展工作。

　　（一）经营性物业资产管理

　　公司在北京、上海、天津、杭州等国家中心城市核心商务区持有甲级写字楼及配套商业等不动产资产，荣获国际通行的绿色建筑最高评价标准——美国LEED金级及以上认证或预认证，拥有较高的品牌知名度和影响力。这些优质的经营性物业所带来的稳定现金流及变现能力是确保未来公司转型发展的基石。

　　（二）房地产开发与销售

　　公司管理团队正在对传统房地产业务进行全面战略性收缩，加快对传统房地产开发业务的尾盘出清，确保为公司战略转型提供成规模的资金支持。

　　（三）通信与数字科技

　　报告期内，公司一方面拟通过重大资产重组方式收购全球知名光通信元器件供应商索尔思光电的控股权；另一方面，继续培育前期布局的卫星互联网5G/6G无线通信产业相关公司。在未来，公司将持续聚合通信与数字科技行业的关键资源、关键技术、关键团队，打通关键市场，推进战略转型取得成功。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　（一）房地产行业

　　2023年中国房地产市场经历了一系列政策调整和市场变化，从需求端到供给端，政府出台诸如降首付、降利率、认房不认贷、三个不低于、一视同仁支持融资等众多利好优惠政策，以刺激房地产市场的活跃度，促进经济的恢复和增长。根据中指研究院的测算显示，随着房地产市场的逐步稳定，销售均价有望逐渐趋稳。部分库存量较小的核心城市，在市场恢复过程中，房价或面临一定上涨压力；而多数三四线城市房价或延续下行态势。虽然当前政策环境已接近2014年最宽松阶段，但在宏观经济恢复较为缓慢的背景下，购房者收入预期和置业信心修复仍需时间，而经营性物业资产管理市场的景气度恢复也有待整体宏观经济转暖。

　　（二）通信与数字科技

　　2023年，由ChatGPT所引领的新一轮科技领域发展浪潮席卷全球，叠加低轨卫星互联网行业的迅猛发展，通信与数字科技产业涌现出新的发展机遇。习近平总书记指出：“数字经济发展速度之快、辐射范围之广、影响程度之深前所未有，正在成为重组全球要素资源、重塑全球经济结构、改变全球竞争格局的关键力量。”《数字中国建设整体布局规划》中明确，数字中国建设按照“2522”的整体框架进行布局，即夯实数字基础设施和数据资源体系“两大基础”，推进数字技术与经济、政治、文化、社会、生态文明建设“五位一体”深度融合，强化数字技术创新体系和数字安全屏障“两大能力”，优化数字化发展国内国际“两个环境”。

　　AI技术的广泛应用，对通信网络和传输技术提出了更高的性能要求。为了实现高效、稳定的AI计算与应用，需要大带宽、低时延、高可靠的通信网络来支撑。这将促使通信行业在5G/6G等新一代网络技术上持续创新和升级，以满足AI算力设施对通信网络的高性能需求。光通信以其高容量、高速率、广距离、抗干扰等特点，迎合了数据流量爆发式增长对信息传播的通信要求，成为目前全球主流的通信方式，大规模的数据处理需求也为光通信行业带来了新一轮发展机遇。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　（一）经营性物业资产管理

　　公司经过数十年的积累，在运营甲级写字楼及配套商业等经营性物业产品上拥有较高的品牌知名度和影响力。报告期内，公司实现合同出租总面积13.29万平方米，实现合同租金收入总金额21,200.13万元。公司持续提升自持经营性物业的服务力和竞争力，持续获取优质物业租赁业务收入，为通信与数字科技等新业务转型发展助力。

　　（二）房地产开发与销售

　　公司房地产项目主要位于北京、天津、杭州、成都等地，物业类型包括住宅、写字楼、商铺等。报告期内，公司房地产项目合同销售面积1.62万平方米、合同销售金额24,626.13万元，主要包括北京万通怀柔新新家园产品、杭州万通中心写字楼产品、天津万通新新逸墅住宅产品、杭州未来科技城综合产品、北京天竺新新家园住宅产品、天津金府国际公寓产品等销售项目。

　　（三）通信与数字科技

　　公司在通信与数字科技投入方面，依托万通信研院多位院士级科学家的产业科技规划指导，一方面聚合优势技术和产业能力，一方面在重要资源上积极布局。

　　1、以重大资产重组方式推进战略转型

　　公司拟通过重大资产重组方式收购索尔思光电，这是公司在既定的通信与数字科技转型战略的指导方向上做出的主业转型投资决策。索尔思光电是一家全球领先的光通信元器件供应商，主要产品包括光模块、光芯片、光器件和光组件，其拥有完整的研发、制造、销售部门，进行全球化布局，解决方案和产品被广泛应用于数据中心与电信通信场景。

　　2、控股子公司成都知融在产品、研发、市场上均有较好成绩

　　成都知融于2023年二季度启动全新一代Ku频段波束成形产品导入，其中包括全新的基于Tdd模式的收发一体芯片、星载芯片等，2023年四季度完成了星载产品低噪声放大器、双通道低噪声放大器等多款产品的设计流片工作，相关产品在2024年开始陆续推向市场。2023年下半年成功完成Ka频段新一代Tx/Rx产品设计并投放市场，经客户测试反馈，是目前国产芯片少有的接收双波束产品，综合性能优异得到客户认可。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　（一）立足核心区域的优质资产

　　公司目前持有的经营性物业均是位于北京、上海、天津、杭州等区域中心城市的优质资产，其带来的稳定现金流及变现能力是确保未来公司转型发展的基石。

　　（二）拥有较强的品牌影响力

　　“万通”具有一定的市场美誉度及用户忠诚度，良好的口碑及信誉搭建起了公司与客户间的信任桥梁，为未来持续向客户提供优质的产品及服务打下了坚实的基础。

　　（三）完善的股东产业资源布局

　　公司依托股东及战略合作伙伴在通信与数字科技等领域的资源进行积极布局，为公司在关键资源、关键技术、关键团队的聚合上持续发力，瞄准关键市场，为全面转型发展作好了准备。

　　（四）科技转型必要的智力资源支持

　　万通信研院是特邀了多位在公司转型相关领域有卓越表现的院士级科学家特设立的科学研究院。万通信研院参与制定公司在相关领域的中长期规划、年度建设规划，组织5G新兴技术与应用场景融合创新的基础理论、重大政策、前沿技术等课题研究，为公司寻找关键资源、关键技术、关键团队提供前瞻性、高水平的咨询建议和保障。目前，公司拥有来自美国麻省理工、北京大学、人民大学等国际名校的众多博士、硕士及本科人才，组成专业化顶尖管理团队，在公司转型运营管理方面有较强的综合性专业能力和资源优势，以及丰富的资产盘活、赋能升级、激活焕新等管理经验。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入48,717.79万元，较上年同期上升15.40%；实现归属于上市公司股东的净利润为-39,014.95万元，较上年同期下降20.75%。

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　1、房地产行业

　　2023年10月，中央金融工作会议强调，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

　　此后，中央和各地住房监管部门密集出台政策，以求引导住房需求较快释放，房企风险得以有效控制并扩大房地产投资。2024年1月12日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。2024年1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　在政策的大力支持下，预计将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。

　　2、通信与数字科技板块

　　（1）5G/6G和卫星通信

　　新时代背景下，我国高度重视信息化和数字经济的发展，积极推动5G规模化应用，并前瞻布局6G技术研发，同时深化AI与卫星通信的融合创新，努力将这些前沿技术更好地融合在一起，共同推动经济社会的发展。

　　5G作为当前数字化浪潮的引领者，其高速率、低时延的特性已广泛应用于各个领域，为智慧城市建设、工业互联网发展等提供了强大的网络支撑。6G作为未来通信技术的重要发展方向，将在5G的基础上实现更高速率、更低时延、更大连接数的突破，进一步拓展通信技术的应用边界。而AI技术的快速发展为5G和6G提供了强大的算力支持，通过AI算法的优化，我们可以实现对5G和6G网络资源的智能调度和管理，提高网络资源的利用效率和服务质量，同时还可以帮助分析和预测网络流量模式，为网络规划和优化提供有力支持。

　　卫星通信作为实现全球覆盖的重要手段，与5G、6G和AI的融合将带来革命性的变化。通过卫星通信，我们可以将5G和6G网络延伸到偏远地区，实现真正的全球互联。而AI技术的应用则可以提高卫星通信的传输效率和稳定性，降低通信成本，推动卫星通信的商业化应用。

　　为了更好地融合这些技术，我国正积极推动产学研用深度融合，加强跨领域合作，共同研发新技术、新产品和新应用，随着这些技术的深度融合和应用，我们将迎来一个更加智能、互联、高效的世界。未来要继续加强在5G/6G、AI和卫星通信领域的研发投入和人才培养，推动技术创新和产业升级。同时，还需要加强政策引导和市场培育，为这些技术的融合应用创造更加良好的环境。只有这样，我们才能充分发挥这些技术的潜力，共同推动信息化和数字经济的繁荣发展。

　　（2）光通信和光模块

　　光通信和光模块行业作为全球通信技术进步的重要支柱，近年来，在数据中心快速扩张、5G网络广泛部署以及云计算普及的推动下，正迎来崭新的发展机遇。

　　随着AI、ChatGPT等人工智能技术的迅猛发展，光通信和光模块行业更是获得了前所未有的发展动力。AI、ChatGPT不仅推动了数据处理能力的提升，还促进了通信技术的智能化和自动化。光通信行业，作为数据传输的基石，正积极与AI、ChatGPT等技术融合，为各行各业提供更高效、更智能的通信解决方案。

　　光通信行业经过多年的发展，已经构建起一条完整且成熟的产业链，涵盖了从光芯片到光器件再到光设备等多个关键环节。在市场竞争加剧的背景下，企业积极寻求差异化发展路径，通过技术创新和产品优化来提升竞争力。光模块作为光通信的核心组件，其性能和质量直接关系到整个通信系统的稳定性和效率。在AI、ChatGPT的助力下，光模块行业正加速研发出更智能、更高效的产品，以满足市场对于高速、大容量数据传输的迫切需求，为光通信行业的发展提供了有力支撑。

　　国家政策的大力扶持也为光通信行业的发展注入了强大动力，随着数字化、网络化、智能化进程不断加速，光通信技术的需求持续增长。5G、云计算、大数据等新兴技术的迅猛发展以及传统通信网络的升级改造，都为光通信行业带来了广阔的市场空间。同时，光通信技术在工业互联网、智能制造等新兴领域的应用也在不断拓展，为行业发展注入了新的动力。

　　然而，光通信行业在迎来发展机遇的同时也面临着一些挑战，技术的复杂性和高成本仍然是制约行业发展的关键因素。尽管光通信技术具有诸多优势，但其研发和生产成本相对较高，在一定程度上限制了其在某些领域的应用。此外，随着市场竞争日益激烈，企业需要不断提升自身的技术创新能力和市场开拓能力，以应对市场的快速变化。

　　展望未来，光通信行业将继续保持蓬勃发展的态势。随着技术的不断创新和市场的不断拓展，光通信行业将在全球通信技术发展中发挥更加重要的作用。同时，企业也需要加强合作与交流，共同应对挑战，推动光通信行业持续健康发展，而AI、ChatGPT等人工智能技术的融入，更将为光通信行业带来更加广阔的发展前景和无限可能。

　　(二)公司发展战略

　　公司积极响应国家“十四五”规划提出的“数字经济发展规划”指导方针，以数字科技为动力促进产业升级，以可持续发展为目标，以市场化运营为根本，稳步推进整体战略转型。以取得通信关键资源为核心，以布局先进通信技术为抓手，与相关产业头部力量合作，不断聚合通信与数字科技领域相关的关键资源、关键技术、关键团队，推进以数字科技为驱动力的战略转型，为公司在未来能够分享AI时代下的5G/6G通信产业的产业红利打下坚实基础。

　　(三)经营计划

　　1、以重大资产重组方式推进战略转型

　　公司拟通过重大资产重组方式收购索尔思光电，这是公司在既定的通信与数字科技转型战略的指导方向上做出的主业转型投资决策。索尔思光电是一家全球领先的光通信元器件供应商，主要产品包括光模块、光芯片、光器件和光组件，其拥有完整的研发、制造、销售部门，进行全球化布局，解决方案和产品被广泛应用于数据中心与电信通信场景。

　　2、持续对传统地产业务进行战略性收缩

　　2024年，公司将继续秉持对传统房地产业务的战略性收缩，加速推进传统地产开发业务的尾盘销售，确保为公司重大资产重组提供成规模的资金支持。

　　3、进一步夯实通信与数字科技板块市场竞争力

　　2024年，公司将围绕成都知融、太极通工、万通盛安的业务，进一步聚合通信科技战略转型所需要的关键资源、关键伙伴、关键技术、关键团队，积极开拓通信领域关键市场。

　　(四)可能面对的风险

　　1、宏观经济风险

　　当前，全世界范围内面临经济增速缓慢、贸易增长量小且日趋碎片化、不确定性不稳定性风险不断攀升等问题与挑战。各种形式的保护主义明显抬头，内病外治、转嫁矛盾等现象同样令人担忧。2024年中国经济仍将面临一系列的困难和挑战，主要是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。尽管政策大力支持，房地产市场需求依旧不振。

　　应对措施：公司将紧跟国家发展战略，进一步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，聚焦战略转型，构建企业创新机制，为实现跨越经济周期和行业周期的高质量发展夯实基础。

　　2、市场风险

　　2024年房地产市场将继续面临考验，主要挑战来自于需求的持续减少和市场的三大矛盾：购房需求受房价下行预期抑制，空置住房转为供应加剧房价下滑，以及行业复苏需要通过房价调整或库存显著降低。本轮房地产市场信心不足是前所未有的，尽管住房支持政策再度加码，且监管部门对此决心不小，但整体数据表现尚未有明显起色，市场风险持续存在。

　　应对措施：公司将继续对传统房地产业务进行战略性收缩，将密切关注存量项目的市场环境评估。公司将加强专业化管理，提高现金回笼比率，防范市场风险。

　　3、经营管理风险

　　公司根据发展需求积极探索业务开拓，尽管公司管理团队经验丰富，公司的经营管理、人力资源、风险控制和整合管控等依然面临更高的要求。

　　应对措施：公司致力于加强内部选拔培养与市场化人才引进相结合，选聘职业经理人，全面推行经理层成员任期制契约化管理，推进高素质专业化领导人员队伍建设，加速人才储备，强化基础人才队伍建设。

　　4、转型不及预期的风险

　　近年来，受政策调控、产业升级等因素影响，传统地产行业发展速度放缓。地产公司跨界发展的动作频出，一方面是为了开辟新的利润增长点，另一方面也是为了降低对单一地产业务过于依赖，而转型过程中不可避免地会存在诸多风险。能在谨慎有效的对外探索和尽力避免跨界并购等转型手段可能带来的高估值、高商誉等问题间取得平衡，是当下地产行业转型能否达到预期的关键。

　　应对措施：公司将充分借鉴市场并购转型的典型案例，稳步推进正在进行的对索尔思光电的重大资产重组。在转型过程中，公司将充分评估风险，不断完善防控措施，尽量避免上述风险，保障公司的整体利益和全体股东特别是中小股东的合法权益。