美凯龙2023年年度董事会经营评述

（原标题：美凯龙2023年年度董事会经营评述）

美凯龙（601828）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　报告期内，在房地产宏观调控政策下，国内房地产市场整体有企稳回暖趋势，来自存量市场的局部焕新、旧房改造等需求，展现出消费活力。公司经营在提振消费的同时，重视业态升级，以长期主义提前布局未来核心竞争力。近年来，公司依托“拓品类、重运营”战略，深度打造如高端电器、系统门窗等十大品类主题馆。2023年3月，公司发布M+高端设计中心，目前已形成线上线下（300959）全布局，家居、家装、高端电器全覆盖，品牌商、设计师资源全链接的“10+1”立体大家居生态。

　　（一）业务发展及布局

　　1.1成熟的覆盖全国的全渠道商业网络，持续提升租金精细化管理

　　截至报告期末，公司经营了87家自营商场，275家委管商场，8家战略合作商场，46个特许经营家居建材项目，共包括448家家居建材店/产业街，覆盖全国30个省、直辖市、自治区的215个城市，商场总经营面积21,724,717平方米。

　　出租率方面，自营商场平均出租率82.8%，委管商场平均出租率85.7%。此外，筹备的委管商场中，有292个签约项目已取得土地使用权证/已获得地块。

　　公司持续提升租金精细化管理水平，落实租金定价合理，进一步细化楼层级差及品类价差规范，要求“五个分级，一级一价”，完善展位租金定级定价机制，并通过大数据系统对接，增加系统和人工校准功能，进一步细化管理，整体提升管理效率，保证整体租金健康持续增长。

　　1.2持续品类延伸，拓展多业态融合消费

　　公司通过挖掘和引进行业优质资源，持续优选符合消费者需求的主流品类和品牌,从而优化经营商户和业态结构，保持全品类和差异化优势，推动体验式沉浸式消费。深度打造十大主题馆，结合电器、家装设计、新能源车板块，稳定出租率。电器全年面积增长4.5万方，占比达到10.8%，家装设计面积增长11万方，占比达到3.3%，新热销品牌面积占比达到11.1%，A类+进口面积占比稳定在49.6%。

　　公司持续引入餐饮品类，作为商场基本配套，利用家居品牌联名、连锁餐饮、地域合作等多种形式，打造符合红星美凯龙空间的多功能餐饮产品组合。报告期内，公司积极寻求与核心餐饮品牌如麦当劳、肯德基、必胜客、星巴克、瑞幸咖啡、奈雪的茶等品牌合作，以“用户思维”为准，提升美食广场品质、商场购物体验。2023年，餐饮品类全国商场覆盖率自43%提升至54%，百ma商场餐饮覆盖率自78%提升至100%。

　　继时尚餐饮服务外，面向中高端消费的家庭用户需求，公司瞄准大汽车生态。作为定位中高端的家居零售平台，公司与新能源汽车、高端二手车等业务的用户消费画像高度重合。2023年7月，公司与上海卡乃驰汽车服务有限公司等多方达成战略合作，将汽车品类与家居品类相结合，试水从家装到家居、家电、汽车等“一站置家”新业务，完善客户服务体验。以此次战略合作为契机，公司将积极布局新能源汽车领域合作。报告期内，新能源汽车门店及高端二手车入驻面积超万方，新能源头部品牌特斯拉、比亚迪（002594）方程豹、华为问界、创维汽车、福特等多个品牌完成招商入驻；豪车二手车进驻超10家；与广汽新能源达成总对总合作，实现咨询服务创收。目前，公司正陆续在上海、北京、深圳、武汉、郑州、天津、重庆、昆明、苏州、福州、西安、西宁、沈阳等城市开展与新能源汽车品牌营销、开店、能源布局等多维度的试点合作。

　　1.3深入拓展家装家居一体化，构建高质量高端流量生态

　　2023年3月，公司发布M+高端设计中心，定位为超级链接器，志在成为优质家装流量的第一入口。消费者的设计需求增长，公司在设计领域持续的积累和完备的家居、家装、电器供应链生态，团队扎实的品类整合管理和运营能力，成就了M+设计中心启动的成熟时机。随着设计板块被正式列入企业战略，M+高端设计中心将与其他十大主题馆协同运营，全面提升商场、品牌和经销商的获客能力和业务能力。未来，以设计方案为中心，商场、设计师、经销商、品牌工厂会进一步深度捆绑，从设计方案到材料带单，实现价值共创，利益共享，大大提升流量的转化率，降低获客成本，构建可持续高质量高端流量生态。

　　1.4优化线上线下一体化生态，运营全渠道流量

　　线上线下一体化是公司近年发力的主要方向之一，自2019年与阿里巴巴开启战略合作以来，公司联合战略投资方阿里巴巴对线下卖场进行数字化的升级，建立天猫“线上同城站”，以用户为中心，构建全渠道用户运营体系，赋能线下经销商，帮助商家有效将线上流量精准转化至线下卖场进行消费。

　　报告期内，公司核心商场已实现数字化升级达295家，除了对于商场端的场域数字化升级之外，先后完成对商品运营、用户运营、内容运营的升级与创新。内容运营持续打造“金牌导购万人直播”IP，同时探索第二阵地抖音渠道搭建，依托抖音本地生活业务模式，梳理并产出抖音运营方案。做好门店的精细化运营的同时，用内容吸引用户，线上种草，线下做比较体验，为用户提供一站式消费体验。

　　商品运营方面，“天猫同城站”继续深耕商品运营，打造在线商品分层运营体系，聚焦全店资源，构建金字塔尖货运营体系，打造超100款DAU≥100的尖货商品，从流量、客资、销售三方面赋能商场经营，提升整体运营效率。在内容运营方面，针对“金牌导购万人直播”计划，报告期内，总部将复杂的直播专业内容转化成商户导购更易学习及实操的直播教程，经过全国营发线下培训及多场线上培训，有效辐射员工、导购超1万人次，带动更多商场加入直播业务，提高商户直播热情，全年直播场次同比增长180%，流量同比增长234%。未来，将持续孵化和培养组织的直播能力，赋能家居行业从业者的直播运营能力，推动“金牌导购万人直播2.0”超级星主播计划。

　　（二）营销管理：持续开展创新营销活动，打造家居行业营销IP

　　2023年，在积极的促消费举措和产业政策的支持下，家居消费成为稳增长的重要抓手。公司继续贯彻品类战略，以品牌升级为目标，持续开展创新营销活动，打造家居行业营销IP。

　　报告期内，依托家文化核心内涵，持续打造企业文化IP爱家日。结合传统节日和新兴人气节日，策划7档热点海报，唤起大家对传统文化、对家人对家的深厚情感，同时借势传播品牌心智。开展6档全国统一大促，成功打造成家居行业营销IP：315FUN肆嗨购节及818FUN肆嗨购节。818大促首次打造全国“超级联赛”运营机制，激发动能。全年共执行包括电器、定制、软装、进口等多档重点品类落地活动，以提升公司品类运营声量为目标，针对不同品类定位持续扩大行业影响力，着力打造买高端电器到红星美凯龙的品类心智。坚持助推业务发展，高质量品牌传播，公关活动策划落地5场“行业大会”，协同核心6档大促发布会、绿跑战略签约、中国质量大会、睡眠周、进口品鉴月、岩板敦煌研学等相关活动系列传播项目近20个。

　　内容运营方面，在主流量平台建立和年轻用户的连接。围绕新热销品牌、大促及品类营销，原创92条视频、助力业务经营。持续运营官方自媒体矩阵包括微信、微博、抖音、视频号、小红书、B站等6个渠道，全网阅读量超1.1亿次，粉丝量达500万人。代言人北京落地活动传播，全球线上传播量破10亿，联动十一大促反响热烈。

　　数字化工具方面，充分利用企业微信营销工具、礼品线上化管理工具等。企业微信好友数日均新增12,000人，全年新增超400万。持续完善并推进礼品线上化系统在全国商场的使用，覆盖264家正常经营商场，提高礼品发放效率及合规性管理，助力提升企划费用使用效率，实现预算有效节约。通过全民营销、社群运营、智能营销、CRM数字化系统等，进行全渠道引流和用户全生命周期运营，消费获客成本有效下降。

　　（三）运营管理：完善商场管理，优化服务体验、推进绿色环保管理体系

　　公司持续推动以现场管理、风控管理、商品管理、商户管理、服务提升、人才建设为核心的营运管理升级，推进绿色环保商业化，持续开展顾客评价，关注顾客体验反馈，全方位提升顾客家居消费体验及满意度。

　　深化到家服务，融合大促及品类活动，助力主题馆运营，2023年公司先后开展了“315服务月”“春日焕新服务月”、“618清凉一夏服务季”、“818家电清洗季”、“感恩回馈月”五场服务到家主题活动。2023年全国300余家商场已累计服务了超40万户家庭，服务内容覆盖6大产品线、50余个项目，顾客满意度100%。强化升级以服务为核心的会员体系，2023年全国会员服务商场从75家扩展为96家，客户满意度97%。

　　建立以信用分类为核心的商户管理体系，赋能全国商场商户管理。优化升级商户信用管理方案，不断深化门头、公示物料，瞄准“顾客第一”融合展示消费提示、绿色领跑等信息，全面提升顾客触达率。至2023年年底累计共计完成259家商场升级，全国参加考核商场升级覆盖率超88%。商户信用线上线下一体化2023年商场上线率实现100%。

　　持续推动商品绿色环保管理体系，全年无一起重大绿色环保质量事故，全年准入资质合规率90%，共计2580个批次参与环保质量检测，检测合格率95.12%。公司与中国质量认证中心CQC签署第三个5年战略合作协议，发布家居绿色环保领跑品牌年度榜单，新增68个家具&建材品牌上榜。通过家博会、建博会等行业顶级峰会赋能绿色领跑品牌，打造“绿色领跑高光展”。公司与沸腾质量数据联合举办第三届家居质量大会，发起“共筑品牌，焕新消费”联合倡议，同时有37个品牌获得绿色领跑与沸腾质量奖首批“检测互认”环保标杆奖的殊荣。坚持绿色环保宣传常态化，让环保在终端赋能品牌。联动10大绿色门窗品牌开展“绿色0分贝”专题研讨会活动。组织全国商场开展第6届“绿色环保周”专项活动，赋能绿色领跑品牌。

　　截至报告期末，顾客净推荐值68.1%；整体满意度95.96%，服务满意度96.3%，送货安装满意度95.1%，商品满意度94.5%，环境满意度97.4%，均优于行业同期水平。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在党中央坚强领导下，全国上下认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，加大宏观调控力度，经济运行顶住外部压力、克服内部困难持续回升向好。

　　根据国家统计局的相关数据显示，2023年全年我国国内生产总值同比增长5.2%，增速比2022年加快2.2个百分点，高于全球3%左右的预计增速，在世界主要经济体中也名列前茅。经济持续恢复保障了城乡居民收入的平稳增长，全国居民人均可支配收入比上年同期名义增长6.3%，扣除价格因素，实际增长6.1%。2023年全国居民人均消费支出比上年同期名义增长9.2%，扣除价格因素，实际增长9.0%，随着经济持续好转，促消费政策效果不断显现，消费潜力不断释放，居民消费支出加快恢复。

　　2023年全年社会消费品零售总额（以下简称“社零总额”）同比增长7.2%，社零总额中，商品零售同比增长5.8%，家具类同比增长2.8%，家用电器和音像器材类同比增长0.5%，建筑及装潢材料类同比下降7.8%。2023年各方面深入实施扩大内需战略，积极推出一系列提振消费政策举措，推动消费市场回升向好，市场规模稳步扩大。进入2024年，随着国民经济持续回升向好，相关促消费政策不断发力显效，消费新业态新模式逐步培育壮大，城乡居民收入不断增长，消费市场扩大态势将得到巩固增强。

　　2023年人口总量有所下降，但我国仍有14亿多人口，人口规模优势和超大规模市场优势将长期存在。2023年城镇化水平继续提高，城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为66.16%，比上年末提高0.94个百分点，城镇化空间布局持续优化，新型城镇化质量稳步提高。

　　房地产对国民经济具有重要影响，虽然当前处于调整转型的过程中，但房地产市场长期健康发展有比较好的基础。一是我国仍然处在城镇化持续发展阶段，我国城镇化率与发达经济体相比仍有提升空间；二是房地产发展的新模式正在积极构建当中，其中，正在推进的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设，以及城中村改造这些工程都在快速推进，随着这些工程有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。

　　此外，存量房市场的红利已经逐渐显现。尽管我国人均住房面积不小，但有很多房子功能和结构都不尽合理，不少人民群众改善性住房需求比较迫切，这会形成房地产市场的重要推动力。根据国家统计局对70个大中城市的监测，改善性住房需求非常明显，二手房的成交量已经超过新房成交量。

　　长期来看，居民收入水平的增长、品质化需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇化进程、新的健康的房地产市场的加快建立、存量房翻新需求的持续增长等因素，都将为家居装饰及家具行业带来持续稳步的发展。公司将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　公司是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，公司还提供包括互联网零售、家装、设计等泛家居消费服务。

　　自营模式是就自营商场而言，公司战略性地在一线和二线城市通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，包括设计商场内展位、场地租赁、员工培训、销售及市场营销、物业及售后等在内的日常经营及管理以及客户服务，以收取固定且稳定增长的租金及相关收入。

　　委管模式是就委管商场而言，公司利用强大的渠道品牌心智和多年的经营管理经验，通过组建管理团队，为合作方提供全面的咨询和委管服务，包括商场选址咨询、施工咨询、商场设计装修咨询、招商开业以及以“红星美凯龙”品牌名称日常经营及管理合作方的家居装饰及家具商场；相应地，公司根据与合作方签署的委管协议在不同参与阶段收取项目前期品牌咨询费、工程项目商业管理咨询费、招商佣金、项目年度品牌咨询费等不同费用。

　　特许经营模式是就特许经营家居建材项目而言，公司利用强大的品牌心智和多年的经营管理经验，根据合作方要求提供咨询及招商服务，授权合作方以公司同意的方式使用公司旗下品牌“星艺佳”，并部分参与项目开业后的日常经营管理，以向合作方收取商业咨询费。

　　公司在一、二线城市核心地区通过自营业务模式构建行业进入壁垒，稳固其市场领导地位；通过委管及特许经营模式在三线及以下城市拓展商场网络，对下沉市场进行有效的渗透。

　　公司作为全国性家居装饰及家具商场运营商，公司商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大。公司强大的品牌影响力、丰富的管理经验和全国性的布局网络体系，使公司在我国稳健增长的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势。

　　截至报告期末，公司经营了87家自营商场，275家委管商场，8家战略合作商场，46个特许经营家居建材项目，共包括448家家居建材店/产业街，覆盖全国30个省、直辖市、自治区的215个城市，商场总经营面积21,724,717平方米。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　1.公司经营全国性的家居装饰及家具零售网络，具有备受赞誉的品牌

　　公司作为全国性家居装饰及家具商场运营商，公司商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大。全国性布局网络的口碑效应以及中高端市场定位的成功实现、线上线下营销和服务创新升级使得公司的“红星美凯龙”品牌成为国内最具影响力的家居装饰及家具行业品牌之一，在消费者心目中享有较高的品牌认知度及认可度。2023年，商场的顾客整体满意度达95.96%，优于行业水平。同时，公司强大的品牌影响力、丰富的管理经验和全国性的布局网络体系对处于品牌强化期的家居装饰及家具生产企业具有较强的号召力。

　　公司积极投身公益事业，推广品牌、提升市场认可度的同时，坚持以高度的社会责任感和感恩的心态回馈社会。公司将经营成果与大众社会共享，为促进社区繁荣贡献一份力量。

　　公司打造了数量众多、价值感鲜明、文化意蕴丰富，且与企业品牌定位紧密衔接的IP化品牌活动矩阵及三大文化体系：爱家日、孝子日、知己日是以家文化以及和谐文化为核心；鲁班节以匠心创新的经营精神为核心；M+设计大赛以家居美学文化追求为核心。公司在弘扬传统家文化与美学文化、进一步塑造品牌的文化内涵的同时，以品牌的文化价值打动消费者，与消费者进行情感沟通互动，从而产生情绪共鸣，进一步收获消费者的认可与信赖。

　　2.公司经营模式难以被复制：核心商业物业构筑强大护城河，轻资产模式助力稳健扩张

　　自营商场确保实现公司在战略区域的布局并提供稳健的租金收入。公司超八成的自营商场分布于国内一、二线城市的优质地段，具备行业内竞争对手难以复制的区位优势。由于商场内经营商品的特性，家居装饰及家具零售企业在选择物业时比其他零售企业面临更大的限制，适合作为家居装饰及家具商场经营的物业需要具有足够的经营面积、具备家居消费挖掘潜力的商业环境和良好的地理位置条件，因此，特定市场区域内的家居装饰及家具商场物业具有较高的稀缺性。公司商场的标志性物业设计还能兼顾品牌宣传的目的。

　　公司自营商场产生的租赁及相关收入稳健，且长期而言，具有确定性的增长前景。由于部分商场物业为公司自持，无需承担物业租赁成本，在市场出现不利波动时能够保持较为稳定的经营性现金流及利润水平。

　　公司自营商场的良好运营状况充分体现了公司作为家居装饰及家具商场领先运营商的专业水平和管理能力，对于持续吸引潜在优质商户、拓展和巩固与轻资产模式合作方及地方政府的合作关系起到积极示范作用。

　　委管商场及特许经营家居建材项目以低投入实现在下沉市场的有效布局。凭借公司颇具知名度的品牌、成熟的管理体系及服务流程、深厚的行业关系及庞大的商户资源，公司以轻资产模式，即委管商场与特许经营家居建材项目，在三线及以下城市布局商场版图。同时，公司通过为合作方提供高附加值及稀缺性服务，在许多城市领先竞争对手。

　　3.公司不断优化完善商场内的品类及业态布局

　　由于国人对美好生活的需要日益增长，公司于2021年落地全国首个智能电器生活馆。通过打造与传统家电卖场所不同的，差异化、套系化、场景化、高端化为标签的智能电器生活馆，公司成功切入高端电器市场，已成为行业公认的“中国高端电器第一流通渠道”。

　　公司持续优化商场内的品类布局，于2022年将品类战略升级为十大主题馆战略，将品类拓展至顶地空间，即瓷砖、地板、吊顶等品类，实现十大品类的全面覆盖。

　　公司在商场内引入高频消费业态，根据商场体量、位置等因素，利用家居品牌联名、连锁餐饮、地域合作等多种形式，打造符合“红星美凯龙”空间的多功能餐饮产品组合，满足消费者在场内进行较长时间的家居消费时的餐饮需求，优化消费者的整体消费体验，同时，辐射商场周边的餐饮消费需求。

　　公司将消费者在商场内的家居消费向前延伸至设计环节，通过引入设计工作室，落地M+高端设计中心，打造又一个优质流量入口。通过十大品类主题馆的协同运营，为M+高端设计中心提供强大的材料库和场域流量，帮助设计师与商场内全品类搭建合作桥梁，并以全渠道流量资源赋能M+高端设计中心，全面提升设计师面向市场的获客能力。同时，M+高端设计中心的落地会为商场内的商户及商品带来消费增量，进而对商场的出租率以及租金水平的提升起到助推作用。

　　4.强大的创新能力及数字化运营能力，率先推行家居消费新零售模式

　　公司与战略投资方阿里巴巴共同探索家居新零售领域的布局，率先推行家居消费新零售模式。公司对全国范围内的商场进行数字化升级，建立线上“天猫同城站”，并自建新零售线上产品运营及服务能力。同时，公司从选品、数字化上翻、流量承接等多方面，扶持传统经销商使其具备线上运营的能力，从而及时有效地将线上流量精准转化至线下商场体验并促成交易，赋能商户的同时也为消费者带来更好的家居购物体验。

　　在基础能力建设方面，公司深耕线上商品运营，各城市、商场通过聚焦运营核心商品池，助力本地商户打造一批持续获得高流量和高客资的地域优势商品；公司对线上商品展示的内容供给形式进行创新，通过全景视频，实现标准化输出及720度全景展示，消费者可自由选择商品的观看角度以及选择性地播放商品解说，从而做到帮助商户全面展示商品的同时提升消费者的购物体验；公司设立导购在线服务项目，让上线品牌的导购员第一时间在线为消费者提供优质客服服务。

　　公司于2022年在全国大力推出“金牌导购，万人直播”项目，鼓励商场内导购积极参与直播，并通过培训、带教，培育直播心智、推动直播及线上带货能力的建设。同时，公司积极培养体系内的专业家居带货达人，并签约头部直播达人，赋能商场常态化开播，实现卖场全面直播化，推动商场全面数字化。

　　公司于2023年联合天猫发布“超级星主播”项目，在“金牌导购，万人直播”项目的基础上对主播进行专业分层培养，并通过商品运营赋能，场景升级赋能，重点孵化一批既懂专业又有影响力的家居家装领域网红IP主播。这是家居行业第一次通过平台支持、权威认证、专业培养，针对家居行业头部主播的扶持计划。同时，这也是天猫在家居行业内首次基于直播的战略合作。

　　公司在夯实商场数字化运营、巩固“天猫同城站”发展的同时，积极探索更多触达消费者的线上新零售渠道。通过复用线上运营能力及资源、基于短视频及直播种草形成的流量池，进一步加强线上留资线下转化的能力，形成新的品宣阵地、建立新的流量渠道、打造新的获客方式，从而进一步赋能场内经销商。

　　5.公司的全国联动营销网络加强渠道价值

　　公司是极少数有能力实施全国营销活动的家居装饰及家具商场运营商之一,公司的集中式营销充分利用公司的全国规模的实体网络实现成本协同效应，同时传达全国贯彻一致的营销信息。同时，得益于公司总部对全国商场的强管控力，各地商场的强执行力保障了营销活动的落地。其中，以联合营销为例，公司充分整合品牌和商户的营销资源，利用全国商场的网络优势，以品牌和品类两个维度，打造不同的联合营销产品，共同摊薄获客成本，与品牌和商户共建家居产业链生态圈。

　　公司作为全国性的家居装饰及家具商场运营商，沉淀了十分完整的家居消费用户画像和商品画像，通过多维度标签实现品牌及商户与消费者的精准匹配，并且能够贯穿消费者完整的家居家装消费周期，在相应的需求时点实现精准的多次触达。

　　基于品牌及商户对增量价值及渠道价值的认可，以联合营销为切入口，公司能够撬动品牌及商户更多营销预算在公司端的投放。

　　此外，公司遍布全国的商场网络以及多年的行业经验，使得公司对各地的家居消费市场具有敏锐的洞察力，能够帮助品牌甄选合适的产品线，并利用全国网络优势渗透下沉市场；同时，公司掌握全国各地丰富的经销商资源和画像，能够提升品牌和经销商的适配效率。

　　6.公司坚持加强消费者购物体验

　　公司积极管理及控制商场购物体验的每一个环节，确保消费者获得不同于公司竞争对手的优质体验。公司提供给消费者的价值使公司成为家居装饰及家具行业中的市场领导者。

　　极具吸引力的购物环境。不断升级的公司商场优质的设计和装饰可以对消费者产生强大的购物吸引力。商场内部格局方面，不同类别的产品分别于商场的不同分区进行展示，内部设置清晰进一步提升了客户体验。公司还关注消费者购物的便利性，如战略性地将商场选址于城市交通干线或高速公路沿线或附近，确保了较高的可见性和可达性。

　　最大的商品选择范围。通过提供一站式购物体验，公司尽力满足消费者购买家居装饰及家具商品的全部需求。公司商场品牌库拥有的品牌系列数量超过38,500个，均经过严格筛选，消费者不再需要走遍多个零售商场以购买同等丰富且齐全的产品。

　　产品质量与绿色环保。随着消费观念的不断升级，消费者对于家居行业从原材料到生产工艺到产品品质的要求都越来越高。公司联合中国质量认证中心、联动国家级和省级实验室，以远高于国家要求的审核标准，聚焦绿色、环保、低碳、正品四大核心价值，持续开展“家居绿色环保领跑品牌”评选。公司独创售前把控品牌准入、售中进行产品抽检、售后提供正品查询的全方位质量管理体系，为中国消费者严选绿色品牌，努力保障每一位消费者的居家健康。

　　不断优化的顾客服务。通过对老顾客的上门回访，倾听顾客建议，解决售后问题、邀约体验服务到家，不断优化消费体验；通过家具贴膜等老房维保服务，沙发清洗、地板打蜡等家居保养服务，开展服务到家活动，并与大促活动深度融合，在提供贴心、专业的家居相关服务的同时，赋能品类及主题馆运营；从细节入手，升级停车权益，不断提升顾客满意度。公司始终坚持顾客第一，以不断创新、不断优化的顾客服务，提升整体体验，提振消费信心。

　　7.公司具有强创新能力且经验丰富的管理团队

　　公司富有远见的管理团队对业务及经营贡献了丰富的经验及深入的行业知识。公司高级管理层团队稳定，具有多年家居装饰及家具零售行业的经验、丰富的行业资源和较强的执行力，从而能够准确把握行业发展趋势和公司实际情况，制定清晰可行的发展战略。在高级管理层的领导下，公司在国内家居装饰及家具零售行业内开设了首个一站式商场及首个全国连锁商场。公司亦为国内首家具备开展商场开发及管理整个流程的内部实力的家居装饰及家具企业。未来管理团队将继续沿着既定战略方向带领公司持续稳健增长。

　　8.股东结构优化，企业文化多元化，业务协同迎来发展新契机

　　公司于2023年6月引入新股东建发股份（600153）、联发集团。公司作为家居零售行业的龙头企业，地域覆盖面广阔、商场数量多、经营面积大，在我国稳健增长的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势；建发股份为厦门地方国有企业，在大宗商品供应链运营行业，其营收规模在A股公司中连续多年位于领先阵营，是行业内资深的供应链运营商，其房地产业务已有数十年历史，子公司建发房产连续12年获得“中国房地产开发企业50强”，2023年位列第11位，其子公司联发集团连续17年荣膺“中国房地产百强企业”，2023年位列第28位。

　　股东结构的优化，将让公司逐步向更多元化的企业文化发展，有助于优化公司治理结构、提升经营管理效率。同时，公司与建发股份在供应链、地产业务等方面均具有较强的协同性，双方的相互赋能、互相成就正在逐步落地，公司正迎来新的发展契机。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在党中央坚强领导下，全国上下认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，加大宏观调控力度，经济运行顶住外部压力、克服内部困难持续回升向好。

　　根据国家统计局的相关数据显示，2023年全年我国国内生产总值同比增长5.2%，增速比2022年加快2.2个百分点，并且不仅高于全球3%左右的预计增速，在世界主要经济体中也名列前茅。经济持续恢复保障了城乡居民收入的平稳增长，全国居民人均可支配收入比上年同期名义增长6.3%，扣除价格因素，实际增长6.1%。2023年全国居民人均消费支出比上年同期名义增长9.2%，扣除价格因素，实际增长9.0%，随着经济持续好转，促消费政策效果不断显现，消费潜力不断释放，居民消费支出加快恢复。

　　2023年全年社零总额同比增长7.2%，社零总额中，商品零售同比增长5.8%，家具类同比增长2.8%，家用电器和音像器材类同比增长0.5%，建筑及装潢材料类同比下降7.8%。2023年各方面深入实施扩大内需战略，积极推出一系列提振消费政策举措，推动消费市场回升向好，市场规模稳步扩大。进入2024年，随着国民经济持续回升向好，相关促消费政策不断发力显效，消费新业态新模式逐步培育壮大，城乡居民收入不断增长，消费市场扩大态势将得到巩固增强。

　　2023年人口总量有所下降，但我国仍有14亿多人口，人口规模优势和超大规模市场优势将长期存在。2023年城镇化水平继续提高，城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为66.16%，比上年末提高0.94个百分点，城镇化空间布局持续优化，新型城镇化质量稳步提高。

　　房地产对国民经济具有重要影响，虽然当前处于调整转型的过程中，但房地产市场长期健康发展有比较好的基础。一是我国仍然处在城镇化持续发展阶段，我国城镇化率与发达经济体相比仍有提升空间；二是房地产发展的新模式正在积极构建当中，其中，正在推进的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设，以及城中村改造这些工程都在快速推进，随着这些工程有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。

　　此外，存量房市场的红利已经逐渐显现。尽管我国人均住房面积不小，但有很多房子功能和结构都不尽合理，不少人民群众改善性住房需求比较迫切，这会形成房地产市场的重要推动力。根据国家统计局对70个大中城市的监测，改善性住房需求非常明显，二手房的成交量已经超过新房成交量。

　　据咨询机构预测，2023年，中国家装家居市场规模5.1万亿元，2028年将达到7.1万亿元，2023年到2028年的年复合增长率预计在6.8%。中国家装家居市场规模大，未来发展向好。

　　随着居民收入水平的增长、品质化需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇化进程，将会继续推进国民对家居装饰及家具的消费需求；新的健康的房地产市场的加快建立、存量房翻新需求的持续增长也将为行业带来持续的发展空间。同时，连锁家居商场较普通商店拥有更好的品牌心智、更广的地理区域覆盖、更好的购物环境及体验、更优质的招商资源、更稳定的产品供应、不断创新的营销方式以及更多元的消费者触达渠道等诸多优势。公司将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。

　　(二)公司发展战略

　　公司始终以“建设温馨和谐家园、提升消费和居家生活品位”为己任。2024年及以后，公司将继续遵循“市场化经营，商场化管理”的经营管理模式，为消费者提供更好、更专业的服务，进而巩固市场领导地位，巩固“红星美凯龙”品牌在消费者心目中的家居生活专家地位，以建成中国最领先的、最专业的“全渠道泛家居业务平台服务商”为企业的发展目标。

　　公司未来的发展计划如下：

　　1.坚持向“轻资产，重运营”转型，进一步夯实市场领导地位

　　商场网络建设方面，公司将充分把握居民收入水平的增长、品质化需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇化进程、新的健康的房地产市场的加快建立、存量房翻新需求的持续增长等因素所带来的行业持续稳定发展的良好机遇，继续提升已开业商场的运营效率及经营业绩，继续有序地在具有吸引力的城市对现有的家居商场网络进行战略性地补位。

　　公司以自营模式巩固一、二线城市的市场领先地位，同时，公司凭借在家居装饰及家具行业良好的品牌声誉、成熟的商场开发、招商和运营管理能力，通过轻资产的委管以及特许经营模式布局并优化三线城市及其他城市的商场网络。

　　对于已开业的家居商场，公司将继续深耕主题馆运营，通过锁定细分消费圈层，精准运营到店流量，进而引导品类间的关联销售，延长消费者在场内的消费链路。以品类去聚集人群，还可以实现人流跨品牌的流动，从而推动商场运营效率实现提升。公司将持续对商场运营能力、品类及品牌、消费者服务及口碑、营销等多方面进行升级，打造更多更优质的商场，向消费者和业界传递深度运营的价值样本。此外，公司将继续探索并推动异业合作，提升商场内出租率，实现多业态融合。

　　公司将继续在营销端赋能品牌及商户。公司将继续推动全国大促、品类节等营销活动，并持续运作两大家居营销IP，深化消费者心智。公司作为国内最大的家居装饰及家具商场运营商，将深化研发数字化工具，基于掌握的完整的家居消费用户画像和商品画像信息，加强数字化营销能力，从而进一步赋能品牌及商户，加强其对公司的粘性，并以联合营销为切入口，撬动品牌及商户更多营销预算在公司端的投放。

　　2.深度开拓家装赛道，建立消费者心智

　　公司将继续强化“选装修买家居都在红星美凯龙”的消费者心智，一方面，依托全品类的运营能力、供应链的整合能力，分层运营定位于不同消费人群的家装品牌，提升服务质量、标准化施工过程、提升施工工艺、加强监控管理；另一方面，向平台化转型，建设M+高端设计中心，以设计师工作室作为重要的流量入口，链接年轻人群及高端人群的家装家居消费需求。

　　3.推进发展新零售，赋能商场经营

　　公司将夯实商场数字化运营，在巩固“天猫同城站”发展的同时，探索更多触达消费者的线上新零售渠道，实现全域获客，全域营销。

　　公司将继续从选品、数字化上翻、流量承接等多方面扶持传统品牌商及经销商具备线上运营的能力。同时，深耕商品运营，开展常态化直播，提升组织能力。

　　公司将坚持并不断深化“线上预选，线下体验成交”的消费者心智，通过线上深度运营，并以数字化工具完善消费者画像，从而实现精准引流线下以及高效转化成交。

　　4.坚持降杠杆战略，实现高质量发展

　　得益于轻资产扩张模式，公司能够在控制资本开支的同时渗透三线及以下城市。公司将继续缩减资本开支，调整并优化负债结构及流动性，降低融资成本，坚持“降杠杆”战略的有效落地。

　　5.持续改善公司治理、规范运作，践行社会责任

　　公司将持续改善公司治理架构、组织流程和管理机制；遵守国家法律、恪守商业道德，营造“规范运作”的商业氛围；积极承担和践行社会责任。

　　(三)经营计划

　　2024年，公司将继续围绕“轻资产,重运营，降杠杆”稳步推进主营及扩展性业务，夯实红星美凯龙的行业龙头地位。聚焦做好家具、建材、电器三大主营品类，积极育商、招商、稳商、留商，拓展新业态、引进新品类，应对房地产市场从过去高速增长向存量时代转型的变化。具体经营计划如下：

　　1.深耕主题馆运营，全面推进电器品类增长发展

　　公司将继续对商场运营能力、品类及品牌、营销、消费者服务及口碑等多方面进行升级，强势发展一号店、至尊Ma、标杆商场三大店态，夯实市场领导地位。

　　公司将继续优化商场内家居品类的布局，深度打造十大主题馆。公司将通过将强势品类整层向上或者向下打造，解决顶层、地下层经营氛围问题，并通过跨楼层调整取高定价，缩小楼层价差，从而提升总体收益，并推动商场租金结构健康可持续高增长。

　　公司将继续深化“买高端电器到红星美凯龙”的品类心智，坚持电器品类高端化，提升电器品类占比，在未来2年基于经营面积升级成为“第一大品类”。

　　2.强化品类拓展，围绕“坚守主赛道，拓展新品类，进入新领域”进行推进

　　公司将在围绕主品类主赛道构建护城河的同时，积极拓品类、打造多业态融合的大家居一站式消费生态。

　　公司将增强新能源车企对公司家居卖场渠道的认知，推动合作，丰富商场内品类的同时，为商场进一步提升出租率。公司将加速推动汽车智能生态综合体的落地，在家居商场搭建智能汽车营销新载体，以店中店形式，融合潮玩艺术空间、品质智能家居生活体验与全场域汽车营销场景，带给用户从家电、家居、家装到汽车的一站家生活体验。此外，公司将在全国范围内与汽车主机厂深度合作，从品牌进驻到破圈联合营销，完成特斯拉等多品牌的进驻；强化头部车商挖掘与合作，推动高端二手车进驻商场；推动汽车服务、汽车改造、新能源充换电等多类型合作。

　　公司将继续推进商场内高频消费业态的引入，在“百ma商场”实现餐饮品类全覆盖，并提高品质、丰富品牌，以提升消费者的商场购物体验。

　　3.打造有辨识度的家居营销IP，丰富营销活动维度

　　营销活动方面，公司将继续推动6档全国统一大促顺利落地，并重点针对315和818两大年度大促继续运作家居营销IP，加强城市经销商端以及总对总厂商端的口碑和影响力，深化消费者心智，打造行业最大营销IP。同时，公司将继续加强各细分品类市场心智，扩大B端及C端影响力，推动品类营销活动的落地。此外，公司将继续牵手品牌进行联合传播及营销落地，强化单品牌联合专属定制内容输出，通过持续打造“超级音乐节”IP，强化品促结合，通过超级同城购项目，持续联合品牌深度运营。

　　联合营销方面，公司将继续充分整合经销商和品牌工厂的营销资源，共同摊薄获客成本，引导推动家居产业链生态圈的建立。

　　4.营销创新，以行业顶级峰会助力家居品牌厂商、经销商开拓销售渠道

　　公司将继续举办专业展会，组织营销活动，并借助展会前瞻性，洞察行业趋势，助力家居品牌厂商、经销商开拓销售渠道，洞悉市场变化。公司将以上海建博会，深化打造高端定制、系统门窗、高端选材三大核心品类，进一步做实“中国高端定制第一展”；以上海家博会精心打造设计、软体、木工机械三大核心题材，内外销并重，持续打造“中国家居商业设计第一展”；以天津家博会充分发挥连锁展会平台及展店联动的资源与行业影响力，以京津冀地区为基点，优化全国家具建材类展览市场布局，努力将其打造成为“北方家居行业第一展”；以广州卫博会打造华南区顶尖的专业厨房卫浴展览会。

　　5.深挖存量房市场，开展家电“以旧换新”

　　针对房地产市场从过去高速增长向存量时代转型的变化，公司通过引入设计中心、打造家装能力、拓展新品类等各项重运营举措积极应对，以完善、优质的网络布局，在市场变化的压力下，把握存量房时代的红利。

　　公司将继续深挖存量房市场，响应国家对家电等传统消费品“以旧换新”的鼓励，利用组织资源，在15城32家商场大规模开展家电“以旧换新”活动。通过加强科普家电产品安全使用年限知识，提升消费者认知程度，引导和推广智能化、绿色环保家电产品，促进家电消费升级；以完善、健全的服务体系、回收体系，强化用户体验，提升消费者参与“以旧换新”的积极性。通过家电“以旧换新”活动，公司将在加强消费者到红星美凯龙购买高端电器的品类心智的同时，以换新需求为触点为商场获得精准的到店流量，并通过精细化运营，引导家电与其它品类间的关联销售。

　　6.家装业务分品牌分层运营，向平台化转型，有序推进M+高端设计中心落地

　　公司将继续通过差异化的业务定位，打造自身的家装能力，以定位于不同消费人群的品牌矩阵分品牌分层运营消费者。

　　公司将会有序推进M+高端设计中心在红星美凯龙各个商场的落地，以设计师工作室作为重要的流量入口，链接年轻人群及高端人群的家装家居消费需求，逐渐建立红星美凯龙的家装心智。公司将通过十大品类主题馆的协同运营，为M+高端设计中心提供强大的材料库和场域流量，帮助设计师与商场内全品类搭建合作桥梁；通过商场内部楼盘联动、会员增值服务等举措，以全渠道流量资源赋能M+高端设计中心，全面提升设计师面向市场的获客能力；通过内容丰富的活动，如美学研习会、设计盛典、大师课、各城市主题设计师活动等持续扩大设计师圈层社交，助力设计师业务能力提升；全方位包装入驻M+高端设计中心的设计师，包括设计师内容传播、案例传播、高端设计活动，提升个人IP影响力。

　　7.巩固“天猫同城站”主阵地，重点运营升级抖音次阵地

　　公司将继续深化与阿里巴巴的战略合作，深耕“天猫同城站”主阵地，夯实商品运营和内容运营，赋能一线经营。

　　商品运营方面，公司将继续聚焦核心商品运营，打造核心商品池，助力商户打造一批持续获得高流量和高客资的商品货盘；通过商品聚合模型的上线，联合上游头部工厂的运营资源，实现全国一盘货的统一运营、流量加权，提升城市经销商的运营效率，推动形成一批全国范围内有竞争力的商品。

　　内容运营方面，公司将继续推动“金牌导购万人直播”项目，在继续维持一线商场导购级直播规模的同时，提升直播的质量和深度，加强对于一线的培训和指导工作，提升组织的直播能力，同时结合抖音本地生活，进一步通过直播获取流量和客资，提升转化。

　　公司将重点运营升级第二流量阵地抖音，在“金牌导购万人直播”和抖音本地生活业务链路跑通的基础上，全面推动所有商场共同构建抖音运营矩阵。在做好短视频、直播、抖音账号基建的基础上，通过抖音本地生活业务，引导消费者线上领券线下到店核销，获得更多的精准流量和客资至线下。公司还将与住小帮、小红书等线上平台合作，完善线上线下一体化的生态，实现全域引流。

　　此外，公司将着力于搭建用户运营体系，通过商场数字化小程序作为载体，以停车缴费、扫码领券等作为触点，沉淀到店用户数据，同时与“天猫同城站”和抖音等线上平台打通，强化红星美凯龙的用户池，完善SCRM（社会化客户关系管理）系统，从而实现商场流量分发，平台价值的提升。

　　8.优化负债结构，降低融资成本，继续践行降杠杆

　　公司将通过轻资产扩张模式，继续缩减资本开支。公司将调整并优化有息负债的期限结构及融资渠道，降低融资成本，继续践行降杠杆战略。

　　(四)可能面对的风险

　　1.宏观经济增速放缓及房地产行业周期性波动所导致的风险

　　近年来，中国宏观经济增速呈现持续放缓态势。同时，房地产行业作为我国持续调控的基础产业，与国家宏观经济发展密切相关，并呈现较强的周期性特征。宏观经济增速放缓及房地产行业周期性波动所导致的不利变动都可能削弱家居装饰及家具零售行业的需求，从而给本公司的经营业绩带来一定的负面影响。

　　房地产对国民经济具有重要影响，虽然当前处于调整转型的过程中，但房地产市场长期健康发展有比较好的基础。一是我国仍然处在城镇化持续发展阶段，我国城镇化率与发达经济体相比仍有提升空间；二是房地产发展的新模式正在积极构建当中，其中，正在推进的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设，以及城中村改造这些工程都在快速推进，随着这些工程有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。

　　此外，存量房市场的红利已经逐渐显现。尽管我国人均住房面积不小，但有很多房子功能和结构都不尽合理，不少人民群众改善性住房需求比较迫切，这会形成房地产市场的重要推动力。根据国家统计局对70个大中城市的监测，改善性住房需求非常明显，二手房的成交量已经超过新房成交量。

　　随着居民收入水平的增长、品质化需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇化进程，将会继续推进国民对家居装饰及家具的消费需求；新的健康的房地产市场的加快建立、存量房翻新需求的持续增长也将为行业带来持续的发展空间。

　　公司将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇，通过稳健扩张商场网络、精细化运营，巩固市场领导地位，同时提升规模效益和经营效率，加强盈利能力的稳定性，从而更好应对和抵御宏观经济和行业波动的风险。

　　2.人才短缺及流失的风险

　　随着公司经营规模不断的发展和扩张，对高层次的管理人才、专业人才的需求也将不断增加。如果人才储备步伐跟不上业务快速发展的速度，将对经营的稳定性产生不利影响。

　　因此，公司针对校园应届生、绩优员工以及主管级员工分别设立了不同的人才培养及储备计划，并持续投入资源为员工提供多种类型的教育及培训机会，以提升员工的知识技术水准和业务实践能力，同时通过持续加强信息化建设以提高经营效率，从而为规模扩张所需人才团队建设提供保障。

　　3.扩展性业务开拓的风险

　　基于全国性布局网络的品牌影响力、深耕家居装饰及家具行业数十载的丰富行业资源，公司进一步开展具有吸引力的供应链等方面的相关服务。与商场业务相比，扩展性业务的经营模式及风险可能有所不同，而公司可能不具备足够的运营经验来有效管理该等扩展性业务及相关风险。该等扩展性业务可能会使公司面临新的挑战及风险。

　　因此，公司将依靠现有业务积累的强大行业影响力、丰富管理经验和全国性布局网络体系，为开展上述扩展性业务提供优质的资源支持，并根据市场变化和业务需求灵活选择和调整经营运作模式，降低扩展性业务不确定性和其他相关风险。

　　4.会计处理调整的风险

　　中华人民共和国财政部（以下简称“财政部”）检查组对公司2022年度会计信息质量开展检查，并下达了《财政部行政处罚事项告知书（财监法[2024]36号）》（以下简称“《处罚告知书》”），拟给予公司5万元的行政处罚。收到《处罚告知书》后，公司高度重视，并已就《处罚告知书》相关事项向财政部监督评价局提交了申辩文件。截至目前，公司尚未收到财政部关于行政处罚或申辩事项的结论性意见或决定。

　　为了更严谨地符合企业会计准则的要求，基于告知书所指会计处理，公司对以前年度披露的财务报告中的相关会计处理进行了追溯调整。但公司亦在就上述事项在向财政部监督评价局申辩过程中，公司将密切关注上述事项进展，并将根据财政部最终意见予以执行亦将严格遵守相关规定履行信息披露义务。

　　5.其他风险

　　截至2023年12月末，公司经营87家自营商场，其中自有商场61家，除北四环商场及杭州古墩商场之外的相关物业资产计入投资性房地产，并采用公允价值模式进行后续计量。截至报告期末，公司投资性房地产账面价值为924.63亿元，占资产总额的比例为76.38%。

　　一方面，鉴于公司未来扩张模式以轻资产为主，对于储备中的自持物业的建造投资有限，因此，未来投资性房地产的规模相对稳定。

　　另一方面，虽然消费需求逐步恢复，但居民消费水平和消费信心仍未完全恢复，经济形势依然面临诸多挑战，地产后周期消费缓慢复苏，行业加速出清，造成商场出租率同比阶段性下滑；公司基于市场的动态变化，为了支持商户持续经营，对合格商户减免了部分租金及管理费，同时调整战略方向及商场的品类布局，以有利的商业条款吸引设计师、家装公司、新能源汽车等优质品牌入驻商场，使得品牌组合多元化，对新品类的进驻给予了租金及管理费的优惠的商务条款，导致公司租金收入及管理费收入的阶段性下滑，由此公司投资性房地产的估值相应下调。报告期内，公司投资性房地产公允价值变动损失为8.42亿元，而投资性房地产账面价值为924.63亿元，相对变化比率为0.91%。报告期内，公司投资性房地产公允价值总体较为稳定，未对公司财务状况、经营业绩和股东分红造成重大的负面影响。

　　公司投资性房地产公允价值变动受到中国宏观经济增长态势、城镇化进程、居民可支配收入水平、房地产市场调控政策和景气程度以及家居装饰及家具行业的消费环境等因素的综合影响。若上述因素发生重大不利变动，公司以公允价值计量的投资性房地产价值将随之向下波动，计入当期损益的公允价值变动收益将相应减少甚至产生损失，从而对公司的财务状况和经营业绩造成不利影响；投资性房地产公允价值下降将影响公司可供分配利润，从而可能会对公司未来分红产生不利影响。

　　此外，公司投资性房地产采用公允价值模式后续计量，与同行业A股上市公司普遍采用成本模式计量的方式缺乏可比性，敬请投资者注意。