东百集团2023年半年度董事会经营评述

（原标题：东百集团2023年半年度董事会经营评述）

东百集团（600693）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　（一）公司主要业务及经营模式

　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。

　　1.商业零售

　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。

　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。

　　购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。

　　文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。

　　线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下（300959）一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。

　　2.仓储物流

　　东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。

　　东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。

　　东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。

　　（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。

　　（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资产所有人收取相应比例的管理费报酬。

　　（二）报告期行业情况

　　1.商业零售行业

　　根据国家统计局数据，2023年上半年，我国社会消费品零售总额22.76万亿元，同比增长8.2%，社会消费复苏势头整体稳健，居民消费水平仍有较大释放潜力。按零售业态分，限额以上零售业单位中便利店、专业店、品牌专卖店、百货店零售额同比分别增长8.2%、5.4%、4.6%、9.8%，超市零售额同比下降0.4%，百货/便利店业态受益线下消费场景复苏而实现恢复性增长，零售额表现向好。

　　随着经济社会全面恢复常态化运行，经济恢复向好、消费场景拓展、促消费政策落地显效，从全年来看，支撑消费增长的有利条件较多，消费有望继续扩大。7月31日，国务院办公厅转发国家发改委《关于恢复和扩大消费措施》，为深入实施扩大内需战略，充分发挥消费对经济发展的基础性作用，不断增强高质量发展的持久动力，按照党中央、国务院决策部署，就恢复和扩大消费提出了一系列重要措施。未来随着城乡居民收入增加、促消费政策持续落实、新兴消费培育壮大等，消费潜力有望进一步释放。

　　另外，2023年3月国家发改委、证监会发文指出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。将消费类基础设施纳入REITs试点，明确优先支持百货商场、购物中心、农贸市场城乡商业网点项目、社区商业项目。短期来看，政策可以助力拥有优质零售资产的企业通过发行消费类基础设施REITs的方式盘活资产；从长期来看，消费类公募REITs的收益与分红率的强相关，对资产的专业运营管理能力提出了更高的要求，有助于推动市场追求高质量的运营管理能力来提升资产吸引力。

　　2.仓储物流行业

　　据中国物流与采购联合会统计数据显示，2023年上半年，全国社会物流总额160.6万亿元,按可比价格计算，同比增长4.8%，二季度环比提高1.6个百分点，年内物流需求累计增长整体呈回升态势。随着下半年国家提出的进一步扩大内需，提振汽车、电子产品、家居等领域，整治乱收费、鼓励促进民营经济发展，建设现代化产业体系，加强民生保障等系列发展方向的明确定位，同时结合物流产业具有巨大的潜力和良好的韧性，社会物流需求长期向好的趋势将更明显。

　　2023年上半年，全国经济恢复向好，消费市场持续修复，物流需求逐步释放，高标仓市场租赁活动表现分化。据仲量联行报告显示，2023年第一季度一线城市整体租赁需求保持平稳，而部分二线城市及卫星城受传统零售及第三方物流复苏缓慢影响，净吸纳量较去年同期相比出现下滑。随着经济增速及消费市场的进一步加速恢复，汽车等高端制造业的供应链升级和对时效要求的提高，全年高标仓市场整体需求将稳步增强。另外，仓储+厂房混合型的物业越来越多的出现在市场上，混合型物业将逐渐承担更多服务制造商的工业品存储和轻加工职能，适合运用在汽车及其零部件、医药及医疗器械、电子等产业的生产、制造以及存储等环节。

　　上半年，《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引1号——审核关注事项（试行）》等政策不断出台，有力地推动公募REITs进一步发展。截至目前，已有3只以仓储物流基础设施为底层资产的公募REITs成功上市，此外，中金普洛斯REIT（508056）和红土创新盐田港（000088）REIT（180301）均于报告期内实现扩募。得益于物流行业整体经营韧性，仓储物流REITs项目运营较为稳健，深受投资者的认可。公募REITs的不断发展有效助力仓储物流开发企业盘活存量资产，通过滚动投资形成更为高效的物流网络，提升行业发展质量。

二、经营情况的讨论与分析

　　2023年上半年，公司围绕“创新发展、降本增效、节能降耗”的经营思路，通过组织架构改革，精细化管理，充分挖掘内外潜力，经营管理能力明显提升，整体业绩表现良好。商业零售业务业绩恢复较好，上半年，客流量超6,500万人次，同比增长34%；二季度商业零售主营业务收入较上期增长7.58%，其中核心门店兰州中心主营业务收入较上期增长14.84%，销售规模和客流总量创新高。

　　（一）商业零售快速恢复增长

　　1.品质商业，首店经济持续发力

　　公司各门店通过调整升级、品牌标签深化等一系列措施，快速提升客流，实现品牌销售增长。上半年，东百商业合计落地77个首进品牌，夯实行业地位。其中，“南灯塔”东百中心顺应当前精致时尚、追求品质客群的市场趋势，深化核心品类，首店持续引进，完成12个福建首进品牌，5个福州首进品牌；上半年19个品牌销售额跻身全国TOP10，156个全省第一，163个福州第一，各零售品类稳居福州市场第一。“北灯塔”兰州中心快速复苏，上半年销售规模和客流总量创新高，均为甘肃市场第一；项目通过持续升级，首店核心资源突破，实现品牌力优化，完成4个品牌店铺级次升级，新引进27个品牌（西北首店6个，兰州首店6个）；上半年20个品牌销售额跻身全国TOP10，79个全省第一，58个兰州第一。

　　2.会员运营，会员服务优化升级

　　东百商业会员运营以“重服务提频次”为核心，深耕数字化会员，发掘会员潜能与成长空间，赋能经营，截至报告期末公司会员人数超340万人，较年初增长14%，活跃会员增长8.2%。公司定期分析会员运营报告，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者多渠道精准营销，建立以会员需求为中心的营销模式，搭建“重营销强运营”的会员服务体系。上半年，公司首发MINI亲子卡，以“福利多省得多”为出发点撬动消费者，通过权益加持，助力获取新会员。此外，公司自主研发的东百会员中心已顺利完成两家试点门店上线运营，下半年将陆续完成所有商业门店会员服务线上化、会员运营体系化建设，为会员提供更加高效、全面、舒适的服务体验。

　　3.品效合一，营销创新迭代推进

　　面临快速发展的新消费环境，东百商业紧密监测市场环境及消费趋势变化，开展节点性营销活动。东百三八女神节呼吁全体女性要对自己更好一点，引发女性共鸣，从而激发女性群体消费力，同时塑造东百集团品牌形象；618年中庆，东百商业再次强势推出“东百年中庆福袋1折起”主题活动，以福袋为主轴的营销策略，极大地刺激了消费者的新鲜感，同时在年中庆紧追时尚热点，将奶龙IP引进至线下门店；兰州中心联合场内国际化妆品品牌打造樱花美妆小镇派样机市集，联合MME举办甘肃首届TOP世界街舞大赛，举办兰州首届0931高校音乐节等营销活动，打造服务甘青宁的城市时尚生活中心。另外，公司通过小红书、抖音、大众点评等平台宣传矩阵，采用多场景直播，实现点对点精准营销。

　　（二）仓储物流持续稳定发展

　　截至报告期末，公司累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平方米，土地面积约202万平方米。其中，已出售4个物流项目80%的股权，建筑面积约50万平方米；已出售3个物流项目100%的股权，建筑面积约19万平方米；自持已竣工物流项目6个，建筑面积约55万平方米；自持在建物流项目5个，建筑面积约56万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目1个，建筑面积约9万平方米。

　　2022年5月，公司就转让3家仓储物流项目公司100%股权事项与亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金签署协议，暂定股权转让对价合计为9.47亿元。嘉兴大恩、常熟神州通及常熟榕通100%股权分别于2022年6月、2023年4月、2023年5月完成交割。根据交易安排，股权转让完成后，公司全资子公司平潭睿志投资管理有限公司仍将继续为上述3个仓储物流项目提供运营管理服务，收取相关管理费。

　　公司与京东、顺丰、菜鸟、SHEIN（希音）、安踏、美宜佳等20多家大客户开展了密切合作，电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比约67%，报告期内新能源汽车、光伏等制造业客户需求有所提升。

　　未来，公司将聚焦北京、粤港澳大湾区、长三角等核心物流区域，深化产业合作，形成多行业战略合作关系，与实体经济紧密结合，协同发展；同时，公司进一步强化与国内外产业基金、各类金融机构合作，提高资产运营效率，提升资产收益率。

　　（三）文商旅项目顺利推进

　　公司持续推动福清利桥项目的建设工作。该项目商业部分即“福清东百利桥古街”为公司首个“文商旅”结合项目，创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的城市名片级项目。

　　福清东百利桥古街持续引进区域“首进”品牌，报告期内引进30个首进福清品牌，持续不断提升区域内品牌级次，实现城市商业升级迭代，激活文化消费新动能。通过多样化的营销活动吸引客流获取曝光，包括元宵灯会、福清首届龙舟赛、福清首届啤酒节、城市生活文化节等多场大型活动，已多次创造话题并被央媒、新华网（603888）等平台报道，五一期间客流量突破70万人次，日客流量最高达18万人次。

　　未来，福清东百利桥古街将深化打造夜色经济，加重文化业态、休闲娱乐、酒吧等招商工作，同时全新启动的城市文化商业街区正火热招商中，将塑造城市年轻潮流文化，引进城市主理人业态，以“全景式”、“全时式”文商旅综合街区为目标，深化项目核心吸引力，打造成为全新一代漫游式文旅融商天地，为城市贡献一张全新名片。

　　（四）积极推进向特定对象发行股票

　　报告期内，公司向上海证券交易所申请向特定对象发行股票，公司于2023年8月16日收到上海证券交易所同意本次发行申请的审核意见，本次发行尚需获得中国证监会做出同意注册的决定后方可实施，公司将持续关注项目进展情况，积极推进向特定对象发行股票事宜。本次发行拟募集资金总额为不超过人民币65,486.28万元且不低于人民币35,000.00万元，在扣除相关发行费用后，全部用于补充流动资金及偿还银行贷款，公司控股股东丰琪投资拟以现金方式全额认购。本次发行有利于公司主业升级以及业务拓展，优化公司资本结构，夯实公司资本实力，增强发展动力，为公司未来的战略实施提供有力支撑。

三、风险因素

　　1.宏观环境

　　公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。

　　2.业务创新

　　公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。

　　3.跨区域运营

　　随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。

四、报告期内核心竞争力分析

　　（一）模式优势

　　公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大拓展核心战区，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。

　　公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。

　　（二）精细化运营优势

　　东百商业依托于数字化的深耕，发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞察消费者需求层面来看，定期分析会员运营报告，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到核心突破点，提升顾客转化率、复购率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。

　　东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）、安踏、美宜佳等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。

　　（三）区位优势

　　公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。

　　公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明显。

　　（四）管理优势

　　公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。

　　（五）战略资源优势

　　公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。

　　（六）物流融资优势

　　布局仓储物流板块至今，公司不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，获得了新项目滚动开发的资金。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。

　　REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。

　　（七）政策优势

　　福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。

　　（八）数据优势

　　公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务以及金融服务能力，提高公司竞争优势。