陆家嘴2023年半年度董事会经营评述

（原标题：陆家嘴2023年半年度董事会经营评述）

陆家嘴（600663）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式

　　2023年上半年，公司牢牢把握“商业地产+商业运营+金融服务”三轮驱动发展格局，坚持以商业地产为核心，构筑城市战略空间载体；以商业运营为延伸，营造城市生态品质；以金融服务为纽带，努力服务城市功能。公司始终致力于服务浦东开发开放再出发，聚焦浦东“五大倍增行动”，深度参与浦东引领区建设，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”发展规划，推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。

　　公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，营造优越办公营商环境，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。

　　一方面，公司持续优化商业地产租赁业务，在做精做强长期持有的核心资产运营、不断打造楼宇经济新高地的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。

　　另一方面，金融服务板块加强投后管理，各持牌机构落实稳经营和控风险的工作要求，稳步推进各项工作。努力将金融服务深度嵌入区域产业链，服务实体经济，推动地产与金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。

　　综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者转让住宅及商办物业，在做优做强商业地产、商业运营的同时，深化与金融板块的业务协同，积极推动“商业地产+商业运营+金融服务”三轮驱动，一体化发展的战略，实现公司股东利益最大化的目标。

　　（二）行业情况

　　房地产板块方面，2023年上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。各地区、各部门坚持因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作。随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效。从需求端来看，刚性和改善性合理住房需求有序释放。从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。从中长期来看，由于房地产市场发展阶段变化及市场供求关系的调整，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。

　　今年上半年，上海市年初确定的目标任务有力有序推进，实现了“时间过半、完成任务过半”，凭借在金融业的引领地位、高度成熟的金融服务业，不断增长的科技创新能力，为上海未来的发展注入了新的动能。同时，假日经济和文旅消费的热潮巩固了消费复苏势头，线下客流和消费意愿不断回归，实体商业加速回暖。预计下半年商办物业市场需求有望继续释放。

　　金融服务板块方面，2023年以来，中央继续深化金融体制改革，着力建设现代中央银行制度，维护币值稳定并以此促进经济增长，确保央行资产负债表健康可持续。同时加强和完善现代金融监管，建立健全金融稳定发展协调机制，强化金融稳定保障体系。进一步加快发展直接融资，深入推进股票发行注册制改革。并持续推动保险业信托业转型发展，规范发展第三支柱养老保险。

二、经营情况的讨论与分析

　　2023上半年,公司在董事会领导下，全面贯彻落实党的二十大精神，聚焦全面落实《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》，把握“稳中求进”的工作基调，全面完成了半年度各项工作目标。

　　（一）2023年上半年经营工作回顾

　　1、上半年，营业收入约39.58亿元，其中：房地产业务收入33.24亿元；金融业务收入6.34亿元。

　　2、上半年，房地产业务成本10.73亿元；金融业务成本及管理费用2.36亿元。

　　3、上半年，项目开发投资支出18.09亿元。

　　4、上半年，实现归属上市公司净利润7.49亿元，同比减少34.18%。

　　（二）2023年上半年经营工作分析

　　1、经营收入分析

　　（1）物业租赁收入

　　①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计23.22亿元。

　　办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2023年上半年租赁现金流入18.63亿元，比2022年上半年增加3.7亿元，同比增加25%。

　　目前公司持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积191万平方米。截至2023年6月末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为80%，平均租金8.12元/平方米/天。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为60%，平均租金3.45元/平方米/天。

　　高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2023年6月末，长期在营高品质研发楼总建筑面积超过32万平方米，出租率达到89%，平均租金6.06元/平方米/天。

　　商业物业。2023年上半年租赁流入2.16亿元，比2022年上半年增加0.98亿元，同比增加83%。

　　商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施、上海陆家嘴L+MALL及天津陆家嘴L+MALL。截至2023年6月末，商业物业总建筑面积47万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）的出租率情况为：陆家嘴96广场出租率为85%；陆家嘴1885出租率为100%；花木陆悦坊出租率为69%；上海陆家嘴L+MALL出租率为92%；天津陆家嘴L+MALL出租率为73%。

　　酒店物业。2023年上半年营业收入为2.22亿元，比2022年上半年增加1.33亿元，同比增加149.44%。

　　公司酒店物业包括上海前滩香格里拉酒店、东怡大酒店、陆家嘴明城酒店及天津陆家嘴万怡酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2023年上半年GOP率为38.72%，平均出租率为77.90%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2023年上半年关闭整修；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2023年上半年GOP率为25.63%，平均出租率为72.33%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2023年上半年GOP率为38.83%，平均出租率为63.23%。

　　住宅物业。2023年上半年租赁流入0.21亿元，比2022年上半年增加0.06亿元，同比增加40%。

　　②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计5.51亿元。

　　公司持股50%股权的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。

　　前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2023年上半年租赁收入为2.26亿元。

　　新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2023年上半年租赁收入为2.69亿元。

　　富都世界。2023年上半年租赁收入为0.56亿元，比2022年上半年减少0.03亿元，同比减少5.08%。

　　（2）房产销售收入

　　2023年上半年，公司实现房产销售现金流入合计6.31亿元。

　　收入主要来自于锦绣云澜第一批及部分项目尾盘。2023年上半年，累计住宅物业合同销售面积1.73万平方米，同比增加12%；合同销售金额11.06亿元，同比增加85%。

　　（3）物业管理及服务性收入

　　合并报表范围内，2023年上半年，公司实现10.01亿元物业管理收入，比2022年上半年增加2.46亿元，同比增加32.58%。

　　合并报表范围外，2023年上半年，物业管理及服务性收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业实现物业管理收入0.57亿元；新国博实现服务性收入1亿元。

　　（4）金融服务收入

　　2023年上半年，金融业务实现收入6.34亿元，占公司营业收入总额的16%。

　　2、项目建设情况

　　续建项目11个，总建筑面积149万平方米，为张江中区73-02地块、张江中区74-01地块、张江中区75-02地块、张江中区57-01地块超高层办公楼、张江中区56-01地块、前滩54-01地块、川沙C04-13/14地块、川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、竹园2-16-1地块及潍坊社区497-02地块。

　　3、有息负债现状

　　公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券及资产支持证券（CMBS）。2023年6月末，有息负债余额为661.99亿元，占2023年6月末公司总资产的50.27%，较2022年末的587.97亿增加12.59%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为224.18亿元，长期贷款为108.04亿元，中期票据为94.90亿元，应付债券（公司债）为90亿元，资产支持证券(CMBS)为144.87亿元。

　　4、经营业绩影响分析

　　公司2023年上半年利润来源主要由房地产租赁、金融业务及物业服务组成。其中：房地产租赁毛利率为75.07%，金融业务毛利率为62.79%，物业服务毛利率23.75%。

　　（三）2023年下半年经营工作计划

　　下半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，公司要牢紧紧抓住各方面投资意愿与需求拉动，抓好主责主业，为全面提高区域开发、运营管理、金融服务能力，回报股东、回馈社会而不懈努力。

　　1、精耕细作塑品牌，构建区域开发新格局

　　下半年，要全力以赴继续在引领区建设中发挥主力军的作用。竹园2-16-1号地块要完成竣工交付；潍坊497-02号地块要实现结构封顶。要聚焦张江科创中心核心区承载区的项目建设，张江56号地块要于9月完成幕墙工程，“科学之门”西塔、73号、74号地块下半年要加快推进综合机电、室内精装施工，75号地块要于年底完成竣工验收。川沙C04-13/14号地块商办项目要于年底前竣工，完成物业移交；川沙C06-03号地块住宅项目要完成主体结构封顶。前滩54-01号地块办公和住宅项目要完成全部实物工作量，启动验收。重组后并入公司的前滩21号地块项目要完成住宅R4封顶；荣成昌邑项目2E8-19号地块要完成桩基施工；洋泾民生路码头西区项目E08号地块要完成正负零施工，E10、E12号地块继续推进地下结构施工。荣成昌邑2E8-17号地块要在三季度拿地，12月开工。

　　2、扬帆奋进引龙头，焕发产业招商新活力

　　要全力抓好招商引资，做强资源配置，坚持客户导向，不断通过营造优越环境、提供优质服务、强化平台支撑，多方位夯实招商稳商工作，在引领区抢先机中开新局。

　　办公楼宇营销方面，以进一步提高核心区在营物业出租率为目标，积极推进金控广场二期的入市招租工作，加速去化信息中心等存量空置面积；做好张江项目的入市准备及预热工作，力争尽早锁定主力客户；以川沙项目交付即有首批签约为目标，加强与政府、赛道企业的联动。要积极推动集团委托前滩四方城的租赁工作，吸引更多行业龙头、优质客户入驻前滩，使前滩成为总部经济最集聚、产业创新更活跃的国际商务区。要实现企业交流赋能更融合，以“前滩汇”为平台，建立前滩“朋友圈”，实现入驻前滩企业间的相互交流协作，推动产业共创，实现发展共享。

　　商业零售发展方面，要进一步创新商业模式和运营模式，以提高顾客满意度和增加商场营收为抓手，开创商业发展新局面。前滩、张江、川沙在建商业项目和集团委托的御桥在建商业项目要分阶段做好项目定位、业态布局、主力品牌引入等前期工作。在营商业要挖掘新业态新品牌，开发新品数量，力争提升客流及消费动能。商业运营要认真总结借鉴晶耀前滩商场在考核、授权等方面的成功经验，持续推进在营商业的客流与效益，提高品质管理、服务“上海购物”。

　　住宅产品发展方面，销售住宅项目要继续关注设计方案深化，以更好的设计吸引潜在客户。下半年要做好潍坊497-02号项目、世纪前滩-天汇认筹前开盘准备，确保年内开盘，加快川沙锦绣云澜销售及爱法新城30套住宅及地下车库停车位销售；做好集团委托的锦绣澜湾住宅销售。

　　物业管理服务方面，要持续强化服务保障能力、提升服务品质，彰显“上海品牌”软实力。要积极沉淀连续保障五届进博会的成功经验，以钻石级的服务助力楼宇租赁，以全方位的数字化管理提升现场工作效率和服务成果，并通过转型升级，拓宽服务边界，增强标准的建立和输出。

　　3、狠抓管理控风险，谋划金融发展新优势

　　金融服务板块要把握房企融资“三箭齐发”、金融行业形势向好的机遇，克服困难，提振信心，紧紧围绕引领区建设要求，坚持“一优一特一重整”的格局，不断提升内在价值，努力将政策变措施、制度变利润，提升金融服务板块对公司的利润贡献。

　　要努力实现持牌机构治理与加强经营管理“双优化”。继续运用考核指挥棒，落实绩效考核调整方案，压实管理责任，加快发展步伐。要做到拓展新业务机会和处置风险项目“双见效”。要进一步树立大局意识，对外发力、对内挖潜，努力克服困难、激活潜能。各持牌机构要在细分领域有创新思维，在非传统业务方面有新突破。要积极探索金融板块与地产板块的业务协同可行模式。优化经营管理，以产融结合、融融结合为重心，探索金融产业链布局。要持续推动金融板块各持牌机构间的沟通交流和资源整合，在依法合规的前提下实现持牌金融机构之间的协同增效，推进一体化运作，要实现对标对表、挂图作业，进一步提高对金融服务板块的统筹管理力度，共同增强服务集团大局、服务浦东引领区建设的新动能。

　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

　　根据公司第九届董事会2022年第四次临时会议决议，公司拟以发行股份方式购买陆家嘴集团持有的昌邑公司100%股权、东袤公司30%股权，拟以支付现金方式购买前滩投资持有的耀龙公司60%股权、企荣公司100%股权，同时拟向不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金（以下简称“本次交易”“本次重大资产重组”）。

　　本次交易已经公司第九届董事会2023年第三次临时会议、第九届监事会2023年第一次临时会议、公司2023年第一次临时股东大会审议通过，具体情况详见公司分别于2023年3月24日、2023年4月11日在上交所网站上发布的公告（公告临2023-013、临2023-014和临2023-037）。

　　2023年6月8日，本次交易获上交所并购重组审核委员会审议通过；2023年6月29日，本次交易获得中国证监会同意注册。

　　2023年7月12日，本次交易之标的资产的过户手续及相关市场监督管理局变更登记、备案事宜已完成。截至2023年7月24日，公司已向前滩投资支付第一期交易对价，即支付现金购买资产部分的交易价格的50%，计328,756.418万元。敬请广大投资者关注公司后续公告并注意投资风险。

四、报告期内核心竞争力分析

　　公司作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。

　　公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：

　　（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至311万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。物业所处区位优越，交通便捷，为公司的商业地产主业提供有力支持。未来，公司将继续积极参与浦东各新兴区域的发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深发展，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办经营性物业的质量，增强品牌竞争力和影响力。

　　（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和文体旅，分别组建专业化营销管理团队。各营销团队有针对性地制定作战策略，专业化程度进一步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。为不断提升开发项目品质，公司成立了项目品质管控中心，加强对在建、在营项目的品质管控，提升公司产品竞争力。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服务能级，更聚焦于服务城市发展战略，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。

　　（三）持续发展的历史机遇。作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，公司正处于一个充满机遇的发展时期。为进一步做强提升优势主业、获取战略资源，在陆家嘴集团的支持下，公司与陆家嘴集团、前滩国际共同设立项目公司，正式开启了三林滨江南的开发新篇章。今年上半年，公司积极推进重大资产重组，通过注入四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产，将有利于公司在陆家嘴金融城东扩中、前滩国际商务区的开发建设和运营中，在上海“一江一河”开发建设中、上海国际消费中心城市的加速建设进程中起到更重要的作用。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，标志着前滩的开发运营进入了全新阶段。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。

　　（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于2017年完成了陆金发100%股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业运营+金融服务”的发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的集团在前滩、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。

　　（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。