蓝光发展2022年年度董事会经营评述

（原标题：蓝光发展2022年年度董事会经营评述）

蓝光发展（600466）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　自2021年公司出现流动性危机以来，目前已初步稳定了局面。报告期内，公司在推动债务重组方案制定的同时，积极响应国家“保交楼、保民生、保稳定”号召，切实履行企业主体责任。

　　1、保障经营稳定，强化“三保”落地：盘点公司资源，利用有限资源最大程度保障项目交付。通过系统性梳理，制定“一项目一策”，将保交付项目分成三类。第一类：对于单项目资金资源可覆盖未来经营性及金融性支出，实行单项目封闭式运行。第二类：对于单项目资金资源仅可覆盖交付前经营性支出，优先保障项目经营性刚性支出，确保项目交付。第三类：对于单项目资金资源难以覆盖交付前经营性支出，则通过引入垫资代建方、申请司法重整、申请纾困资金等方式优先保障交付前新增刚性经营性支出，确保项目交付。报告期内，公司通过开发项目资金的封闭运行及其他措施已使多数项目复工建设，并实现项目交付36个。

　　2、组织架构优化，强化内部管理：为稳定开发、保障交付，进一步提升组织管理效率，公司内部积极开展自救及管理提升工作。报告期内，公司完成组织结构调整及多轮管理团队优化，公司组织管理调整为两级管控模式运行，管理团队优中选优，并更加深入项目一线，同时基于“一项目一策”及项目实际开发情况，动态进行人员适配。另一方面，严控公司费用支出，压降销售和管理费用。

　　3、推动债务重组方案制定，积极探索推进:公司与主要债权金融机构定期沟通重整进度，积极回应机构诉求，沟通解决双方卡点，最大程度上维护金融机构利益。公司按照“尊重法定偿债顺序、坚持同债同权、补充可选方案”的思路积极与金融机构商定市场化的偿债方案，保障融资性债权人的本金偿付水平。报告期内，公司部分存量债务约75.22亿元已获得金融机构的展期。公司将继续在政府的指导下，在境内外专业顾问的协助下，结合地产行业新政及公司自身的资产债务情况，把握房地产经营环境整体转好的契机，积极推动综合性风险化解方案的制定和完善。

　　报告期内，公司房地产开发业务实现销售金额49.36亿元，销售面积74.73万平方米；项目新开工面积44.36万平方米，竣工面积381.52万平方米。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　公司所属行业为房地产行业。2022年我国宏观经济运行环境经历了较大的风险挑战，外部地缘冲突不断、海外通胀持续走高，全球经济发展明显放缓，国内需求收缩、供给冲击、预期转弱“三重压力”加大。房地产政策层面继续保持“房住不炒”的调控总基调不变，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。同时，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，从优化限购、优化限贷、优化限售，到调整公积金和限价、发放购房补贴、调整预售资金监管、融资政策放松等。但政策放松传导至需求端需要一定时间，供需两端均未明显恢复，购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转，全国房地产市场仍处于深度调整阶段。2022年，中国房地产行业经历了前所未有的挑战，在多重超预期因素影响下，房地产销售出现大幅回落，拿地投资低迷，部分企业出现债务违约，市场短期复苏承压。

　　1、受市场持续低迷、企业资金承压等因素影响，房企投资力度大幅下滑。2022年，全国房地产开发投资13.3万亿元，比上年下降10.0%，开发投资增速首次出现负增长；其中，住宅投资10.1万亿元，下降9.5%。2022年，房地产开发企业房屋施工面积90.5亿平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积64亿平方米，下降7.3%。房屋新开工面积12.1亿平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积8.8亿平方米，下降39.8%。房屋竣工面积8.6亿平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积6.3亿平方米，下降14.3%。

　　2、在居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，需求仍然较弱，销售降幅创下新低。2022年，全国商品房销售面积13.6亿平方米，比上年下降24.3%，创近7年来的新低，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额13.3万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　3、房地产开发企业到位资金方面，降幅同样显著。2022年，全国房地产开发企业到位资金14.9万亿元，比上年下降25.9%。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　公司一直从事房地产开发和经营，业务主要聚焦于住宅地产开发。以住宅地产开发业务为核心，契合国家城市群建设规划，坚持实施“聚焦高价值区域投资、聚焦改善型住宅产品”的发展战略，多元化布局核心城市都市圈，推出芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系等产品品牌。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入193.04亿元，同比下降4.04%；实现利润总额-245.05亿元；实现归属于上市公司股东的净利润-249.42亿元。截止2022年12月31日，公司总资产1,323.27亿元，归属于上市公司股东的净资产-238.70亿元。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　2023年是“二十大”报告的开局之年。国际形势仍动荡不安，全球经济将面临衰退风险，主要金融市场仍有剧烈波动的可能；国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力也仍较突出。中央经济工作会议强调，2023年要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　房地产行业链条长、涉及面广，是国民经济的支柱产业，房地产行业的平稳发展对2023年宏观经济的稳步恢复至关重要。去年11月“金融16条”落地以来，房地产企业端政策的支持力度明显加大，支持房企融资的信贷、债券、股权“三支箭”陆续发布，有助于房企舒缓资金压力，提振企业信心，为落实“保交楼”工作提供保障。预计房地产行业将加速整合，优质企业资产负债情况持续优化，进一步降低行业风险，改善市场预期。

　　自1998年中国房地产市场化改革以来，房地产行业经过了20多年的快速发展。随着全国总人口增速的放缓以及城镇化水平的不断提高，我国住房总需求空间逐渐缩小，叠加市场深度调整、房企资金承压，“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式已不再适用。2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。房地产企业也应顺应行业新的发展趋势，由开发商向服务商转型，促进行业高质量发展。

　　(二)公司发展战略

　　公司在坚持“三保”的前提下，将逐步由传统的拿地开发模式，逐步转变为以轻资产经营为主的资源共享、合作共赢业务模式。

　　(三)经营计划

　　1、保证项目正常经营：一是“保交楼、保民生、保稳定”，针对存续未交付项目，公司积极和各地政府、合作单位及金融机构开展沟通，尽最大努力保障项目的有序运营，保证项目的交付。二是稳职工、解资产，最大限度保证核心经营管理团队稳定，积极与相关债权人进行沟通，提出合理的债务解决方案，为已经冻结、查封的银行账户、在建工程及可售货源等资产进行解套，盘活资产，提高利用率。三是理项目、争回款，公司对存续项目进行逐个分析，制定“一项目一策”方案，回流现金保证公司整体经营、其他项目的交付及金融机构债务的偿付。

　　2、沟通维系金融机构：公司从总对总层面与主要债权人金融机构进行沟通，在制定金融机构债务解决方案时通盘考虑。同时积极与其他债权人金融机构展开沟通，逐个破局。公司根据项目交付、市场销售及还款要求，针对项目制定不同的经营策略及偿债计划，同时向金融机构争取展期、降息等缓解措施，避免抵押物拍卖、项目公司破产清算，维持项目的正常运营并且减少费用支出，保障金融机构及公司双方的利益。

　　3、推进债务重组方案：继续推进债务风险化解方案制定，通过公司债务风险化解方案的落实，在公司逐渐克服困难、恢复正常经营、具备偿债能力时，全力偿付金融债务，降低有息负债规模，减少财务费用支出，提升公司盈利能力。

　　(四)可能面对的风险

　　1、流动性与债务逾期的风险：

　　因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2020年年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期，导致公司出现部分债务未能如期偿还的情况。由于综合债务风险化解方案的制定和实施尚需一定时间，在此之前，公司仍然存在新增债务逾期以及流动性紧张进一步加剧的情况。

　　2、诉讼的风险：

　　由于公司出现的债务风险，部分金融机构及合作方向公司提起了诉讼或仲裁。目前，公司正积极与相关方沟通协商处理方案，保障公司的持续经营。但由于公司负债规模较大，涉及机构众多，债务类型复杂，不排除极端情况下，上市公司及下属项目公司的股权和资产被司法冻结、拍卖，导致存续项目无法销售和交付，经营发生重大风险的情形。

　　3、业绩持续下滑的风险：

　　受房地产行业整体下行，以及公司债务逾期、诉讼等事项对公司经营的叠加影响，公司流动性紧张进一步加剧，导致公司存续项目无法正常开工、销售和交付，公司2023年业绩存在着持续下滑的风险。

　　4、公司控制权变更风险：

　　由于控股股东蓝光集团以其所持的公司股票作为担保品的股票质押交易违约，已被相关金融机构进行违约处置。截止2023年4月22日，蓝光集团持有公司股份数量355,746,185股，占总股本的11.72%。结合公司目前的持股情况、董事会运作情况以及公司日常经营管理实际情况等，蓝光集团目前仍拥有上市公司的控制权。目前，蓝光集团仍在切实履行其控股股东的主体责任，积极推动自身及上市公司风险化解综合工作，但由于其所持有公司股份处于冻结状态，根据蓝光集团的债务情况，后续存在司法拍卖的风险较大，不排除蓝光集团持股比例进一步降低，导致公司控制权发生变更的风险。

　　5、股票面临退市的风险：

　　公司股票自2023年4月6日至本报告签署日，已连续15个交易日收盘价低于人民币1元，若自该日起，出现“连续20个交易日的每日股票收盘价均低于人民币1元”的情形，公司股票将因触及交易类强制退市情形被上交所终止上市。