沙河股份: 关于对深圳证券交易所关注函的回复公告

证券之星 2022-02-10 00:00:00
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证券代码:000014    证券简称:沙河股份     公告编号:2022-04
              沙河实业股份有限公司
  本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏。
   沙河实业股份有限公司(以下简称“公司”或“我公司”)于
有限公司的关注函》(公司部关注函〔2022〕第 65 号)
                            ,公司董事会
对关注函所提出的问题进行了认真核查,审计机构普华永道中天会计
师事务所(特殊普通合伙)(以下简称“普华永道”)以电子邮件形式
出具《关于对沙河实业股份有限公司就关注函回复的专项说明》,因
公司 2021 年度财务报表的审计工作尚在进行中,普华永道仅对部分
问题进行了专项说明,公司将督促普华永道完成其他问题的专项说明。
   现将关注函中提及的问题书面回复如下:
   问题 1:结合你公司 2021 年前三季度、第四季度主营业务收入
构成、主营业务毛利率等方面的差异,说明你公司扣非前后净利润在
第四季度均实现扭亏的主要原因及合理性,第四季度主营业务毛利率
是否偏离同行业平均水平。请年审会计师核查并发表意见。
   回复:
   公司 2021 年前三季度、第四季度主营业务收入构成、毛利率分
析如下:
   (1)主营业务收入构成分析(未经审计)
                                                               单位:万元
       项目
                       收入金额         占比 收入金额 占比                收入金额      占比
主营业务                   1,516.50 100.00% 61,191.91 100.00% 62,708.41 100.00%
其中:房地产销售               1,384.29 91.28% 61,151.21 99.93% 62,535.50 99.72%
   --新乡世纪村               35.46      2.34%      0.33   0.00%     35.79   0.06%
   --新乡世纪新城            1,279.91 84.40% 27,088.12 44.27% 28,368.03 45.24%
    其中:世纪新城一期            574.12 37.86%        63.93   0.10%    638.05   1.02%
       世纪新城二期            109.89     7.25%    168.93   0.28%    278.82   0.45%
       世纪新城三期 7-10#      595.90 39.29%        21.50   0.04%    617.40   0.98%
       世纪新城三期 18-19#            -       - 26,833.76 43.85% 26,833.76 42.79%
   --长沙沙河城               68.92      4.54% 34,062.76 55.67% 34,131.68 54.43%
    其中:沙河城一期                    -       -      9.14   0.02%      9.14   0.01%
       沙河城二期                    -       -      0.09   0.00%      0.09   0.00%
       沙河城三期              33.76     2.23%     15.20   0.03%     48.96   0.08%
       沙河城四期二             35.16     2.32%      7.34   0.01%     42.50   0.07%
       沙河城四期一                   -       - 34,030.99 55.61% 34,030.99 54.27%
   公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业,主营业务
 收入主要为房地产销售收入。2021 年度,面对新冠肺炎疫情影响,
 公司统筹兼顾,做好疫情防控与公司经营,凝心聚力,提质增效,稳
 妥有序推进项目建设,如期完成了项目建设的重要节点,其中:长沙
 沙河城四期一项目于 2019 年 8 月份主体开工,2021 年 11 月份项目
 完成竣工备案,2021 年 12 月份集中交付入伙;新乡世纪新城三期
 工备案,2021 年 12 月份集中交付入伙。
   公司全年房地产销售收入 62,535.50 万元,占全年主营业务收入
 的 99.72%,其中:2021 年前三季度房地产销售收入 1,384.29 万元,
 占前三季度主营业务收入的 91.28%;2021 年第四季度房地产销售
 季度房地产销售收入占比较 2021 年前三季度增长 8.65%,主要是由
 于长沙沙河城四期一项目及新乡世纪新城三期 18-19#项目集中在
季度增幅较大。2021 年第四季度竣工项目所确认的收入占 2021 年全
年房地产销售收入的 97.33%,对当年营业收入及净利润产生重大影
响,导致第四季度与前三季度营业收入及扣非前后净利润产生较大差
异。
  (2)主营业务毛利率分析
公司 2021 年前三季度、第四季度主营业务毛利率情况如下(未经审计):
                                                                              单位:万元
       项目
                   营业成本            毛利率         营业成本           毛利率       营业成本 毛利率
主营业务                    1,146.68      24.39%      38,450.26    37.16%    39,596.94 36.86%
其中:房地产销售                 908.56       34.37%      38,408.42    37.19%    39,316.98 37.13%
     --新乡世纪村              12.00       66.16%              - 100.00%         12.00 66.47%
     --新乡世纪新城            841.23       34.27%      18,217.51    32.75%    19,058.74 32.82%
     --长沙沙河城              55.33       19.72%      20,190.91    40.72%    20,246.24 40.68%
  公司 2021 年第四季度主营业务毛利率较前三季度增长 12.77%,
主要是由于 ①2021 年前三季度房地产销售收入占比较低,物业管理等
其他较低毛利率业务收入比重较高,导致 2021 年前三季度毛利率较
低。 ②长沙沙河城前三季度主要为车位销售与结转,毛利率较低。
  新乡世纪村项目 2021 年前三季度销售收入为 35.46 万元,毛利
率为 66.16%,均为车位销售收入,由于新乡世纪村建设时间较早,
该项目销售收入对应的销售成本较低,因此销售毛利率较高。
     同行业可比公司最近一年一期毛利率情况:
                                        销售毛利率(%)
 公司名称       股票代码                                        最近一年及一期                地域
                                                          算术平均
 深振业 A      000006.SZ        58.01%            58.52%              58.27%     湖南省
 天健集团       000090.SZ        47.27%            29.81%              38.54%     湖南省
 金科股份       000656.SZ        31.82%            23.82%              27.82%    华中地区
 阳光城        000671.SZ        24.48%            16.59%              20.54%    华中地区
 中交地产    000736.SZ   35.68%       31.79%   33.74%   华中地区
 保利发展    600048.SH   30.05%       37.73%   33.89%   河南省
 卧龙地产    600173.SH        -       52.19%   52.19%   华中地区
 金地集团    600383.SH   12.82%       34.60%   23.71%   华中地区
 光明地产    600708.SH   8.40%        18.84%   13.62%   华中地区
 华远地产    600743.SH        -       27.99%   27.99%   华中地区
 华侨城 A   000069.SZ   12.24%       55.47%   33.86%   华中地区
 平均值                 28.97%       35.21%   33.10%
注:2020 年报、2021 中报同行业可比公司销售毛利率数据来源:同花顺金融数据终端
  公司主要房地产开发项目位于湖南省、河南省,属于华中地区,
上述同行业可比公司系根据沪深 A 股共 110 家房地产开发行业上市
公司中,选取的按地区披露的主营业务毛利率中包括湖南省、河南省
或者华中地区。上述同行业可比公司最近一年一期毛利率经算术平均
后,毛利率最高值为 58.27%,最低值为 13.62%,平均值为 33.10%。
公司 2021 年第四季度主营业务毛利率为 37.16%,位于最高值与最低
值区间内,高于同行业可比公司平均水平 4.06%,主要是由于新乡世
纪新城、长沙沙河城取的地块时间较早,根据开发情况分期建设,土
地取得成本较低,因此毛利率略高于同行业可比公司平均水平。
  结合上述主营业务收入构成、主营业务毛利率分析,2021 年第
四季度,长沙沙河城四期一项目及新乡世纪新城三期 18-19#项目完
成竣工备案,达到购房合同约定的交付条件,并向购房业主集中交付,
实现销售收入 60,864.75 万元,
                   占 2021 年主营业务收入总额的 97.06%,
其中长沙沙河城四期一项目交付 324 套,实现销售收入 34,030.99 万
元; 新乡世纪新城 三 期 18-19#项 目交 付 378 套 ,实现销售收 入
三季度均未发生重大变动,而长沙沙河城四期一项目及新乡世纪新城
三期 18-19#项目对 2021 年第四季度营业收入及净利润产生重大影响,
导致公司扣非前后净利润在第四季度均实现扭亏。
普华永道的说明:
  我们对公司 2021 年度财务报表的审计工作尚在进行中,基于我
们截止到本回复日与管理层的沟通,根据沙河股份管理层的解释,沙
河股份在第四季度实现扭亏的原因是公司 2021 年第四季度长沙沙河
城四期一项目及新乡世纪新城三期 18-19#项目完成竣工备案,达到
购房合同约定的交付条件,并向购房业主集中交付。我们了解贵公司
长沙沙河城四期一项目及新乡世纪新城三期 18-19#项目已经完成竣
工备案并查看了相关资料;此外,我们将管理层上述公司的说明中引
用的同行业可比公司的毛利率核对至市场公开信息,未见异常。我们
将在审计过程中充分关注公司前三季度主营业务收入构成、主营业务
毛利率等方面、扣非前后净利润在第四季度均实现扭亏的原因及合理
性,以及第四季度主营业务毛利率是否偏离同行业水平等情况。我们
对上述事项的回复以我们在完成公司 2021 年度财务报表审计工作后
形成的最终意见为准。
  问题 2:请你公司说明长沙沙河城项目及新乡世纪新城项目销售
的具体情况,其在第四季度达到收入确认条件的依据、收入确认的金
额及相关会计处理,是否存在年底突击确认收入或提前确认收入的情
形。请年审会计师核查并发表意见。
  回复:
  (1)房地产销售收入确认会计政策
  公司在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品或服务
控制权时确认收入。取得相关商品或服务的控制权,是指能够主导该
商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。
  公司与客户之间的销售商品合同通常仅包含转让商品的履约义
务。公司通常在综合考虑了下列因素的基础上,以控制权转移时点确
认收入:取得商品的现时收款权利、商品所有权上的主要风险和报酬
        的转移、商品的法定所有权的转移、商品实物资产的转移、客户接受
        该商品。
          对于公司房地产开发项目销售收入,如果同时满足以下条件:
          ①房地产开发项目已建造完工并达到预期可使用状态,经相关主
        管部门验收合格并办妥备案手续;
          ②签订销售合同;
          ③取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明(通常收到销
        售合同首付款及确定余下房款的付款安排);
          ④根据实际情况已适当预计房地产开发项目总建造成本,同时基
        于项目竣工面积测量报告,合理确定可销售面积。
          公司房地产销售收入在买方接到书面交房通知书,在约定的期限
        内交付房产时,或者买方接到书面交房通知书后,在约定的交房期限
        内无正当理由拒绝接收的,于书面交房通知约定的交付期限结束时,
        确认收入的实现。
          (2)长沙沙河城项目及新乡世纪新城项目销售情况(未经审计)
                                                                  单位:万元
            项目    总可供销      截止 2020 年 12          2021 年 2021 年
               项目                        2021 年销售               2021 年
   项目名称     所在     售面积 预售时间   月 31 日              合同销 结转面
               阶段                         面积(㎡)                 结转收入
             地      (㎡)     已销售面积(㎡)              售金额 积(㎡)
新乡世纪新城               289,710                  273,169    2,239    2,173   43,829 28,368.03
            河南
其中:世纪新城一期      尾盘     94,441 2013-10-24        90,415     451      419      790     638.05
            新乡
            河南
   世纪新城二期      尾盘     87,890 2015-05-01        81,306     430      494      229     278.82
            新乡
      世纪新城三期 河南
                尾盘    63,419 2017-08-05        59,760     346      586      474     617.40
      世纪新城三期 河南
                新盘    43,960 2019-01-28        41,688    1,012     674    42,336 26,833.76
长沙沙河城                526,701                  365,702   76,953   69,503   42,728 34,131.68
其中:一期项目     湖南 尾盘     92,883 2010-8-8          88,787        -       9         -      9.14
         项目    总可供销      截止 2020 年 12          2021 年 2021 年
            项目                        2021 年销售               2021 年
项目名称     所在     售面积 预售时间   月 31 日              合同销 结转面
            阶段                         面积(㎡)                 结转收入
          地      (㎡)     已销售面积(㎡)              售金额 积(㎡)
         长沙
         湖南
二期项目        尾盘     79,116 2012-10-1        78,592     524     1,486        -      0.09
         长沙
         湖南
三期项目        尾盘    102,865 2014-7-1        102,231        -      56         -     48.96
         长沙
         湖南
四期二项目       尾盘     33,654 2018-9-11        32,305        -      63         -     42.50
         长沙
         湖南
四期一项目       新盘     88,598 2020-8-18        63,787   22,018   20,010   42,728 34,030.99
         长沙
         湖南
四期三项目       新盘    129,585 2021-6-30             -   54,411   47,879        -         -
         长沙
 合计               816,411                 638,871   79,192   71,676   86,557 62,499.71
       (3)第四季度主要收入确认的具体情况
        公司 2021 年房地产销售收入主要为长沙沙河城四期一项目及新
  乡世纪新城三期 18-19#项目,均于 2021 年 11 月份完成竣工备案,
  达到购房合同约定的交付条件,并于 2021 年 11-12 月份陆续向购房
  业主发出入伙通知,其中长沙沙河城四期一项目完成交付住宅 324 套、
  商铺 8 套、车位 111 个,实现销售收入 34,030.99 万元;新乡世纪新
  城三期 18-19#项目完成交付 378 套,
                        实现销售收入 26,833.76 万元。
  第 四 季 度 竣工 项 目长 沙 沙 河城 四 期一 项 目 及新 乡 世纪 新 城 三期
  件,在同时满足①-④所述条件下,公司房地产销售收入在买方接到
  书面交房通知书,在约定的期限内交付房产时,或者买方接到书面交
  房通知书后,在约定的交房期限内无正当理由拒绝接收的,于书面交
  房通知约定的交付期限结束时,确认收入的实现。
        确认收入的具体情况如下(未经审计):
     ①沙河城四期一住宅交付情况
                                                     单位:万元
序号       交房时间           交房户数    金额             收入确认依据
                                           在交房通知约定的交付期限结束时
                                           视同交付
                                           在交房通知约定的交付期限结束时
                                           视同交付
                                           在交房通知约定的交付期限结束时
                                           视同交付
        合计               324   32,568.32
     ②沙河城四期一商铺交付情况
                                                     单位:万元
序号       交房时间           交房户数     金额            收入确认依据
合计                        8     713.68
     ③沙河城四期一车位交付情况
     长沙沙河城四期一项目第四季度交付车位 111 个,车位转让价款
均已收讫并已完成车位使用权交付手续,实现销售收入 748.99 万元。
     ④世纪新城 18-19#交付情况
                                                         单位:万元
序号       交房时间           交房户数     金额             收入确认依据
                                           在交房通知约定的交付期限结束时视
                                           同交付
        合计               378   26,833.76
     结合上述(1)-(3)分析,公司长沙沙河城项目及新乡世纪新
城项目在第四季度已确认的收入,均符合公司收入确认会计政策的规
定,公司不存在年底突击确认收入或提前确认收入的情形。
普华永道的说明:
     我们对公司 2021 年度财务报表的审计工作尚在进行中,公司说
明部分披露的房地产销售收入的会计政策符合中国企业会计准则的
相关要求。我们将在审计过程中充分关注公司长沙沙河城项目及新乡
世纪新城项目销售的具体情况,其在第四季度达到收入确认条件的依
据、收入确认的金额及相关会计处理,以及公司是否存在年底突击确
认收入或提前确认收入的情形。我们对上述事项的回复以我们在完成
公司 2021 年度财务报表审计工作后形成的最终意见为准。
  问题 3:请你公司说明是否存在按照《深圳证券交易所上市公司
自律监管指南第 1 号——业务办理》关于营业收入扣除的相关要求应
当予以扣除的营业收入,如是,请说明具体情况,并核查营业收入扣
除的合规性、准确性、完整性。请年审会计师核查并发表意见。
  回复:按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指南第 1 号——
业务办理》关于营业收入扣除的相关要求,公司根据规定逐一对每项
收入进行核查,公司不存在应当予以扣除的营业收入。
  问题 4:结合上述问题,说明你公司是否可能触及《股票上市规
则》
 (2022 年修订)
          (以下简称《上市规则》)第 9.3.1 条“最近一个
会计年度经审计的净利润为负值且营业收入低于 1 亿元”等可能被实
施退市风险警示的情形。如是,请按照《上市规则》第 9.3.2 条的规
定及时披露公司股票交易可能被实施退市风险警示的风险提示公告。
  回复:根据公司财务部门初步测算结果,结合上述问题的核查结
果,公司最近一个会计年度的净利润为正值,未触及《股票上市规则》
(2022 年修订)
         (以下简称《上市规则》
                   )第 9.3.1 条“最近一个会
计年度经审计的净利润为负值且营业收入低于 1 亿元”等可能被实施
退市风险警示的情形。
  特此公告
                      沙河实业股份有限公司董事会

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