新城控股：持续区域深耕，商场完成全国化布局

海通证券对新城控股给出以下预测：

预计公司2020-2022年净利润增速分别为20.6%、22.8%、21.3%，对应2020-2022年PE为6.74/5.49/4.52倍。

逻辑一：竣工面积同比高增长推动收入增长。公司2020年营业收入1455亿元，同比增长69.46%。公司2020年竣工面积3072万方，同比增长66%。我们认为，较高的竣工面积增速推动了公司物业销售收入结转，以及整体收入增速。公司2020年归母净利润153亿元，同比增长20.56%，基本每股收益6.79元，同比增长20.82%。公司2020年毛利率23.50%，同比下滑9.15个百分点，三项费用占比7.2%，较2019年下降3.38个百分点。截止2020年底，公司账面预收账款和合同负债2028亿元，同比增长2%，是2020年营业收入的1.4倍。全年派息2.05元每股，派息率30.37%，股息率4.5%。

逻辑二：持续区域深耕，年内积极补充土地储备。2020年公司合同销售金额2510亿元，销售面积达2349万平。根据公司年报，20年公司销售金额及销售面积位列克而瑞(CRIC)统计行业排名分别为第12和第8。2020年公司坚持“市占率超过10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，天津、江苏、浙江等深耕区域的市场份额不断提升。土地储备方面，公司2020年新增土地储备120幅，总建筑面积4139万平，平均楼面地价为3031元每平，其中商业综合体项目新增土地储备总建面为2479万平。

逻辑三：吾悦广场完成全国化布局，年内在营突破100座。截止2020年底公司开业、在建及拟建吾悦广场总数达156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局，填补区域乃至城市大型商业综合体的空白。2020年公司新开业吾悦广场38座(5座托管在营项目)，已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座。2020年吾悦广场开业面积超940万平，平均出租率达99.54%，客流量6.55亿人次，同比整张13%，销售总额达319亿元，同比增长20%。

逻辑四：三道红线新规下，强化现金管控、积极融资。2020年公司在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元，为公司的发展提供了稳定的资金支持。公司整体平均融资成本为6.72%(2019年6.73%)，剔除预收账款后的资产负债率为74.12%，净负债率为43.65%，现金短债比为1.68。