华润万象生活：商业管理大师，市场稀缺标的。

华润万象生活(01209.HK)：商业管理大师，市场稀缺标的。

12月10日中信证券对华润万象生活未来业绩给出以下预测：预计公司2020/2021/2022 的归母净利润分别为 7.66/13.57/18.42 亿元，同比增长109.88% 、77.14% 、35.75%。对应当前股价PE为69.5 /38.9/ 28.9X。

逻辑一： 全国领先的物业管理及商业运营商。

华润万象生活分拆自华润置地。2019 年，华润万象生活实现营业收入 58.7 亿元，同比增长 32%，自 2017 年以来年复合增速 37%。公司业务主要划分为两个板块，分别为住宅物业管理板块和商业运营及物业管理板块，2020 年上半年两个板块的收入分别为 16.7 亿元和 14.5 亿元，分别占 53.6%和 46.4%。

逻辑二：商业运营高口碑、高品质，极具稀缺性。

公司是市场稀有的全国性、高定位、高品质的购物中心管理公司。拥有多年经验以及品牌壁垒铸成的强大护城河，公司在管购物中心品牌优质，能力输出条件成熟。

逻辑三： 万象品牌进入扩张加速期，轻资产复制开始成熟。

公司预计 2020 年之后将有约56 座的购物中心开业，届时将有共约 12.4 百万平米的开业 GFA，也就是说未来几年华润置地购物中心数量和在管面积将接近翻倍。在母公司华润置地购物中心扩张极高确定性的基础之上，公司亦开始尝试经验输出项目，再次确认未来规模增长强度。

逻辑四：住宅物业规模大、能级高、品质佳。

公司住宅物业区位能级高，有 73%位于一二线城市。高能级物业叠加科技系统的运用为将来单盘毛利提升和增值服务拓展打开增长空间。同时母公司确定性高规模供给和公司本身的三方外拓能力确保未来高确定性规模增长。因此，相较于可比公司，我们认为公司住宅物业板块没有理由成为市场担忧的估值负面因素。