10月住房市场报告：一线城市房价现差距 重点城市住房租金水平轻微回落

日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组发布2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)。《报告》通过对住房市场的长期跟踪，在房价指数监测分析基础上，对9月份一二三四线城市房价走势做了综合分析，并提出政策建议。

    《报告》显示，一线城市中，北上深三城房价水平由以前的大体接近，到差距逐步拉开。北京房价中位数仍居第一，为57043元/建筑平方米。深圳第二为52510元/建筑平方米，上海以45376元/建筑平方米低于深圳居第三位。9月份北京房价中位数比8月份下降了2009元每建筑平方米，深圳及上海仅略有上升，广州房价中位数比8月份上升了2506元/建筑平方米。与2018年1月份相比，9月份北京房价累计上涨5.48%，深圳房价累计上涨2.97%，广州房价累计上涨9.3%，只有上海房价累计下跌5.58%。与2018年8月相比，9月一线城市房价环比下跌0.47%，环比涨速比上月进一步回落0.8个百分点。

    虽然一线城市房价已经得到有效控制，但是一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段，市场扭曲程度较大。

    同时，准一线及二线城市房价也由涨转跌。在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。与2018年8月相比，9月三四线城市房价环比微涨0.154%，涨速比上月进一步回落0.49个百分点。三四线城市9月房价中位数的平均值为9859元/建筑平方米，较上月略降23元/建筑平方米。另一方面，三四线城市商品住房虽然实现了快速出售去库存，但在房价水平处于历史高点的剌激下，住房库存有望再度进入攀升通道。已经售出住房的利用效率低，存量空置现象也较为严重。

    此外，大数据住房租金指数监测显示，2018年1-7月部分城市住房租金快速上涨，并于7月达到涨幅峰值。2018年7月份，28个重点监测城市住房租金平均环比上涨1.145%。8月-9月份，重点城市住房租金水平轻微回落。主要受到各地政府对租金上涨调节干预的影响。但另一方面，住房租赁市场立法滞后，相关市场规则欠缺，导致住房租赁市场秩序混乱，租房者权益得不到有效保护。少数企业利用资本杠杆争抢房源垄断市场，推高了北京、上海等租赁房源相对不足城市的租金。

    就此，报告提出三点建议。一是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力、稳定房价预期。二是建立完善住房租赁市场相关制度，多渠道扩大重点城市租赁房源。三是加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。