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房地产:房价决定政策进度 资金决定房价走向

2010-07-15 13:16:53 来源:西南证券
资金来源结构变化,自有资金至关重要。数据表明,地产调控效果开始初见成效。预收账款和个人按揭贷款增速较1-4月均有所下滑,并且其回落幅度大于1-4月的下降幅度,呈现出降幅逐步扩大的趋势,而企业自筹资金的增速开始有所增加。另外,由于部分地产商在09年新增土地储备增加过多。

  一些储备已经进入开发周期,然而资金不足则无法动工,将面临更大困境。

  而项目前期储备较多,09年拿地较少,目前现金储备较好的大公司则没有这种“被动开工”的困境。这和我们前期提出“有钱有地”的观点较为一致。

  预期2010年下半年,这一趋势将会更加明显。而现金储备较多的大型地产商将有更多的空间应对调控。

  投资增速将有所下降,但幅度不会太大。由于部分地产商在09年新增土地储备增加过多,一些储备已经进入开发周期,如果没有出现普遍的资金紧张的情况,新增楼盘没有大面积停工,则存量土地储备中的新开工面积还将有所持续增加。预期2010年下半年,房屋新开工面积以及房地产开发投资增速将有所下降,但幅度不会过大。另外,土地购置费用增幅大大超过土地购置面积,说明地价增速依然较高。通过历史情况对比,我们认为,地价价格弹性较低,随着开发商资金链趋紧,而地价依然稳步上升,会进一步降低地产行业的投资增速。

  价格并未松动,四季度有望出现下调。由于09年同期,地产行业处于低潮时期,因此数据同比增幅普遍较高。结合09年房价走势,从5月份后,同比增速将会越来越小。由于地产调控因素的影响,从近两周的数据来看,各大城市地产平均价格环比呈现出跌多于涨的格局,但住宅地产中位数依然在高位震荡。另外,从目前调控政策对企业经营的传导途径来看,地产行业投资增速的下降先行于商品房价格的下降。而预计三季度末,地产行业投资增速将出现全面下降,因此我们认为,房价的下调至少要等到四季度才能有望看到。

  短期反弹可期,长期震荡依然。从短期来看,由于地产板块前期出现超跌,目前估值区间处于历史低位,在市场层面有反弹的需求。而近期宏观调控政策处于暂时的平静期,相应的调控效果还没有显现。在这个阶段里,地产板块出现一定幅度的反弹是一个大概率的事件。通过暂时性的反弹,拉高地产行业的估值水平,而在这个过程中,市场所谓的估值优势也将逐渐消失。而当估值优势并不明显的时候,市场的方向可能将出现较大变化。仍然维持“跟随大市”的投资评级。

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