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房地产:建议静待楼市僵局打破

2010-06-30 17:46:12 来源:长城证券

要点:

新房市场:成交量全线上涨,房价有所反弹。

销量:本周各地楼市成交量全面上涨。一线城市环比上涨44%;二线城市环比上涨67%。重点城市成交量总体上涨58%,比08年均值高出7%,比09年均值低50%。

价格:继上周房价下跌之后,本周重点城市房价出现普遍反弹,主要是受到成交结构影响。其中一线城市上涨7.5%,二线城市房价上涨2.8%。重点城市整体上涨4.7%。

库存:近期楼市的低迷,使得重点城市库存消化指数明显提高。

未来成交展望:预计下一阶段,楼市成交量将逐步企稳;伴随降价促销楼盘的增加,销量有可能出现一定的回升。

二手房市场:销量普遍上涨,价格有所松动。本周北京、天津、深圳和杭州的二手房成交量都出现了上涨;房价方面,天津和杭州都有所下跌,天津下跌7%,杭州下跌1%。

投资建议:静待楼市僵局打破。

从政策面看,房产税的出台仍然悬而未决,以上海为代表城市的房产税征收试点,在楼市处于调整的情况下,出台呼声和节奏有放慢迹象。我们认为,房产税征收对房地产市场的影响是较为长远的,着力解决的也是完善地方税收体系、调节居民收入分配等制度性的根本问题,而不是主要针对短期市场的涨跌。我们判断,房产税最初试点的征收范围和税率将会比较轻,在实际中逐步扩大范围和调整力度。而其余信贷税收调控政策短期内仍看不到放松的迹象。楼市表现方面,6月份以来,一线城市销量呈低位徘徊的局势,而二线城市销量下跌幅度在不断扩大。价格方面,一线城市从5月开始持续阶梯式的下跌。而二线城市在5月份下跌以后,6月价格有所反弹,在销量急剧下降的情况下,成交均价上涨更多的可能与成交结构有关。从历史数据看,二线城市的楼市反映往往滞后于一线。我们预计,随着楼市低迷和信贷控制时间的延长,房价的下跌的范围和幅度将进一步扩大。从开发商的成本利润角度和购房者的支付能力来看,15-20%的降幅能有效促使供需双方达到新的平衡。地产股投资方面,我们整体仍偏向于谨慎观望的态度,因为决定行业反转的政策面和楼市成交情况仍不容乐观。但是激进型投资者仍可以关注中报业绩较好的一些蓝筹股,比如栖霞建设荣盛发展福星股份滨江集团

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