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房地产:5月虽是艳阳天 楼市却经初寒月

2010-06-08 16:56:35 作者:区瑞明 来源:国信证券

房地产市场总体销量情况:

10年5月,京沪穗深等重点城市商品房销售情况如下:

(1)销量情况:5月份商品房销量在严厉政策调控下出现大幅回落,从同比上看,18重点城市平均回落幅度达45.5%,半数城市回落幅度达50%以上,其中青岛出现同比增长的原因是契税新政实施,部分购房者为节约交易成本提前过户造成成交数据的临时性放大。从环比上看,18个城市有15个出现环比回落,平均环比回落幅度达37%,其中北京、上海、南京、杭州、苏州、深圳5月份销量已低于08年同期水平,从区域上看,长三角地区销量下滑最大,4个重点城市平均环比下滑幅度达67%。

(2)价格情况:5月均价数据涨跌互现,从数据上看,杭州、广州、昆明三地成交均价创我们跟踪数据以来的历史新高,北京、重庆两地地均价环比跌幅在15%以上,其中北京均价数据环比跌幅达22%。我们认为各地均价出现巨大差异的原因如下:(1)调控出台之后,市场骤冷,而市场上仍余温尚存的往往是一些地段较好,配套设施较完善的楼盘,而这些楼盘单价相对较高,在整体销量低迷的情况下,这些楼盘对数据有方向性的干扰,这便是部分城市均价创历史新高的原因;(2)信贷对投资性需求以及部分改善性需求进行了限制,使得政策出台之后,成交以中小户型为主,套均面积迅速下降,从而使均价下滑,其中部分城市均价的快速下滑还与政府停止高价楼盘批售有关。从对重点城市的楼盘监测来看,调控政策出台之后,房价涨势确实放缓,中小户型房价已出现松动,而大户型豪宅价格仍坚挺。

(3)库存情况:除厦门、重庆可售量继续创下历史新低外,其余城市可售量稳步上升。从区域分布上看,销量回落最为明显的长三角地区,可售量增幅最快,4个重点城市平均月环比增幅达14%。

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