楼市调控更需长效机制

证券时报记者 余胜良

靴子终于落地，7月15日深圳终于出台楼市调控政策，被冠以“史上最严”称谓。但是，不论如何严，这些都是限制购买能力和购买群体的短期政策，是在需求端发力。如果不解决供给端的问题，市民的安居梦就是空谈。

此次深圳楼市新政主要是限制购买人群，比如原来在深圳落户就可以买，现在要3年社保才可以，原来对离婚群体的限售政策比较宽松，导致大量家庭为再买房而离婚。深圳离婚需要预约，而且号码紧俏，一个月后才能约到。

3年社保的限制很重要。深圳作为一线城市，落户一直较为宽松，深圳户籍人口不多，一直在吸引有学历有能力的群体落户，不过这也给炒房群体可乘之机，只要落户深圳就可以买房，这的确是一个需要打上的补丁，3年社保增加了成本，也是和深圳这座城市绑定的投名状。

新政的另一着力点是限制购买能力，其中税收是比较重要的调控因素，将增值税的免征年限从2年提高到5年。为了减税需要增加持有时间，可以打击以牟利为目的的炒房客。另一个重要着力点是增加首付比例，对普通住宅和非普通住宅实行差异化政策，对无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭，如购买非普通住房，最低首付款比例均提高10个百分点，分别为60%、80%。

不过，类似政策都是扬汤止沸，是为了给出一个冷静期。比如，在粮食不大够的情况下，需要通过分配，让尽可能多的人免于饥饿，增加普通人获得粮食的几率。但是，根本上解决粮食不足靠的是增加供应量，而不是分配。

而今，深圳楼市新政从打击需求端着手，提高购房人的交易和持有成本，但也不过是增加成本而已，这些都只能在某个时间段起作用。随着时间流逝，离婚和落户者马上就符合购房条件，他们马上就会又投入市场；买入持有5年也会过去，他们可以通过交易重新买入，这部分群体的购买力还会因为获利而扩大。

深圳政府一定需要长效机制，才能釜底抽薪。所谓的长效机制就是千方百计增加住房供应量，不出现供应紧缺而导致的恐慌。这些年出现的房价上涨，名义上都是某个政策放松，实际上是一手房长期供应不足导致。如果供应问题不能解决，一旦有任何利好消息的干柴，房价飙升的烈火就会重新燃烧。