三湘印象：文化+地产双向赋能 PB低谷面临股价机遇

金融界网站讯 6月27日，一场名为“印象·都市万物生”的演出引爆浦江两岸。无人机表演、阳台音乐会等时下最“潮”的节目纷纷亮相，成为首届上海夜生活节的“夜秀”中的高潮。与此同时，其主创公司三湘印象（000863.SZ）股价也随之走出一波行情。根据2019年和今年Q1的财务数据，其每股净资产均为4.27元，由当前股价所计算出的PB值达到1，如果再考虑到以今年结转项目和印象系列的制作收入等有望打开收入空间，这意味着，当下PB值所反应的“股价低谷”将在未来获得拉升机遇。

国盛证券等研究机构指出，三湘印象目前通过“文化+地产”的双轮驱动模式，既是国内高艺术水准文旅演出创作和版权运营机构，又是定位精品化项目的房地产运营商，新项目快速推进带来发展新契机，予以“增持”建议。更为难得的是，得益于两个赛道之间内在品质的互相赋能，三湘印象有望在两个板块实现高度融合发展，则其未来的发展前景值得拭目以待。

精品地产：匠人精作+黑科技

在6月中旬，三湘印象新推楼盘前滩三湘印象名邸142套房源，销售均价12.18万元/平方米，最高单套房价超过6000万元。认筹率接近7:1，开盘当日即售罄，被媒体形容为“千万豪宅秒光”。

三湘印象名邸项目所在的前滩地块相当于上海的“中环”区域，但其区域规划位于被称作“黄浦江边的金靴子”的前滩黄金位置，加上区位规划中配备了华二学区、临江公园等，被看作是该区域中的“顶配”。2014年12月24日，三湘印象以楼板价66629元/平方米、溢价113.8％竞得该地块，是当时的上海单价“地王”。

六年打造出一个精品，这一理念与当下流行于房地产行业的“高周转模式”颇有不同。

在售楼处现场，不少购房者除了看重该楼盘中的区位与环境优势，还对其房屋中的高科技产品津津乐道：如能够自动感知主人回家的遮阳卷帘，能够用声音控制全屋灯光、空调和温度控制的智能管家机器人，能够挡住噪音的德系LOW-E玻璃窗……对于这些高科技的运用，三湘印象表示，公司主张“匠人品质”，注重对产品的精雕细琢和对服务品质的迭代升级，在高端地产的精品化运营模式中，将品质、科技、健康融入产品的各个方面，打造了融合安全性、便利性、舒适性和艺术性等多种享受的智能环保居住空间。

正是凭借着长期以来对品质的追求，三湘印象在众多核心城市打造和交付的标杆项目受到业主和各界的好评。

除前滩项目外，2020年三湘印象的房地产精品化策略也进入高光时刻，其位于崇明和杭州的两个“森林海尚”项目也在热销中，赢得市场高度认可。另据公开报道，三湘印象最大土地储备燕郊地块已实质性交付，并进入全面开发阶段，未来有望贡献超200亿元的销售收入，燕郊项目也是当地首个运用国际先进智慧社区系统的地产项目。

文旅产业：从“山水印象”向“城市印象”飞跃

基于对地产项目品质的强化和追求，以及企业转型升级的需求，三湘印象在地产行业内首开文化业务之先河。2015年，三湘印象启动转型，在次年完成对观印象100％股权收购之后，正式踏上“文化+地产”双主业发展道路。

公开资料显示，经过十几年发展和积累，观印象已成长为目前国内顶级的文化演出编创和版权运营机构之一，与国内外最顶尖的艺术编创、舞台设备供应商等演出协作团队建立了长期合作。目前，公司拥有“印象”、“又见”、“最忆”及“归来”等高端演艺品牌，由张艺谋、樊跃、王潮歌三位导演主导的“观印象”旗下系列演出均收获良好口碑。

从中国第一部山水实景演出《印象刘三姐》，到中国第一部漂移式多维体验剧《知音号》，再到如今上海前滩呈现的首个“城市印象”演出，三湘印象文化板块一直在探索不同的可能性。

在此次演出中，上海会场与“知音号”隔空呼应，樊跃导演通过视频感谢了大家对《知音号》、对观印象的支持。《知音号》这台沉浸式漂移体验剧，是以长江文化为背景，以知音文化为灵魂。樊跃表示，很高兴《知音号》将沿长江顺流而下来到上海，穿越高山流水来遇知音，同时作为观印象创始人之一，衷心希望观印象品牌越来越好，从山水走向城市，为大家带来更多文化演艺精品。

据三湘印象2020年一季报，公司实现营业收入3.7亿元，其中，观印象制作收入达1.2亿元，已超过2019年全年文化演艺营收水平。随着国内疫情防控进入新常态，公司文化业务已基本恢复到去年同期水平。

除了“城市印象”演出，三湘印象近日在文化业务上频频发力。6月22日，三湘印象宣布与中国领先的休闲旅游在线服务商同程艺龙（0780.HK）达成战略合作，双方将充分发挥各自拥有的资源、资金实力、发行渠道和经营网络，以及在不同细分业务领域的领先优势及影响优势，共同探索“互联网+文旅产业”的发展新模式。

文旅+地产：探索新的增长内涵与空间

值得注意的是，此次在浦江沿岸上演的“印象·都市万物生”演出，是三湘印象从“山水印象”到“城市印象”飞跃升级的开埠之作。如果说，山水印象系列演出是将中国旅游产业将实景山水与实景文艺演出进行联姻从而实现二次变现的“开山鼻祖”，那么“城市印象”系列演出则是首次探索如何将城市文化与地产特色相融合，实现在文化与地产领域内双向赋能的内涵与增长空间。

时至今日，房地产开发者不单纯是城市的建设者，更是城市运营者，如何将城市的建筑与城市的文化内涵进行深层次的融合对接，是摆在每一个地产开发商面前的课题。以上海为例，城市更新已进入2.0版本，即不再单纯追求硬件设施、空间环境的改善，而是更加注重“文化软实力”的提升。如何在上海的城市建筑中体现出源远流长、兼容并包的海派文化内涵？如何将城市建筑与文化要素、演艺要素结合起来带给受众更深刻的体验？此次“城市印象”的阳台音乐会、无人机等节目让人们看到了这种可能，即借助文化创意和现代科技的力量，以文化创意的内核和建筑实物的载体，加之精雕细琢的工匠精神，完全能够为城市文旅产业与地产产业的双向赋能打开一个新的模式。

实际上，从2015年启动转型以来，三湘印象就在不断地寻求“文化+地产”两个赛道上双向赋能、加速融合。一方面，在消费升级的大背景下，融合品质、科技和艺术感的高端精品住宅更受市场青睐，以观印象为主体的文化业务为三湘印象的地产项目提供了创意灵感和艺术品味；另一方面，三湘印象在地产领域积累的现金流、管理能力、项目经验等，给文化业务板块的做大做强提供了有力保障。2019年三湘印象实现营业总收入同比增长21.71％，实现净利润2.82亿元。而此次在三湘印象名邸举办“城市印象”演出，就是公司地产业务促进文化业务发展的典型案例。

国盛证券认为，除了地产业务对文化演艺业务的反哺，作为国内最早开展旅游演艺的企业之一，其拥有“印象”、“又见”、“最忆”等高端演艺品牌IP，有望通过IP的充分商业化来提升公司业绩；此外，其拥有与顶级知名主创团队的合作资源，能够在核心创意、产品品质方面把控质量；第三，当前新科技、新媒体的广泛使用，有利于提升文化演艺产品的吸引力边界，包括三湘印象已开始试水抖音等新媒体平台，有望进一步激活公司文化产品生命力。

未来已来，如何在“文化+地产”两个板块继续实现高度融合发展，三湘印象在双赛道的互相赋能中能够带来哪些巨大的碰撞，值得市场期待。