香江控股浮现利润“黑洞”

香江集团总裁 翟美卿

乐居财经 王向南 发自深圳

2019年年初，翟美卿曾公开表示，香江集团的整体战略是，退出相当部分的投资性业务，回归主业，做回实业。

言犹在耳。经过一年的回归，香江控股主业的成绩如何？从其披露的年报可见一斑。

年报显示，2019年，香江控股的主营业务收入的确上涨了，实现营业总收入49.3亿，同比增长18.3%；但营业成本涨幅更大，金额为23.8亿，同比增长18.8%，导致毛利率下降0.2%。

不仅是毛利率下降，净利润也有不小幅度的下滑。2019年，香江控股的净利润为4.55亿元，同比下滑11.6%；扣非净利润3.61亿元，同比大幅下滑23.54%。

2019年香江控股毛利率为51.7%，在行业中位居中上游，但奇怪的是，净利率仅为个位数9.5%。利润都去哪儿了？

利息费用与净利润相当

据克而瑞数据，受营业成本大幅增加的影响，2019年50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%，同比下滑3.1个百分点，整体毛利率创下2016年以来的最低值。

在行业毛利率整体下滑的趋势下，香江控股能达到51.7%的毛利率水平，实属不易。然而，在毛利率超50%的情况下，净利率却不足10%。

是什么吞噬了香江控股的利润？除了高企的营业成本之外，三费中，利息费用的涨幅相当扎眼。

年报数据显示，2019年香江控股的财务费用为4.15亿元，同比增长22.44%。对此，香江控股在财报中解释，系“本期利息费用的增加”。乐居财经查阅年报发现，香江控股2019年的利息费用总额高达4.47亿元，与当期4.69亿元的净利润金额旗鼓相当。

换言之，香江控股高额的利息费用，就像一个利润“黑洞”，吞噬了一大部分利润。

从年报数据可以看出，2018年，香江控股的主业发展情况并不理想，投资大幅收缩、经营活动也处于净流出态势，为负的29亿元。2019年，现金流虽然回正，融资却大幅收缩。数据显示，香江控股2019年筹资活动产生现金流量净额为-25.93亿元，相较于2018年的27.88亿元，同比大幅下降-193%。

更令人不解的是，即便是在融资同比收缩193%的情况下，其利息费用依然高达4.47亿元，财务费用增幅为22.44%。

此外，香江控股2019年的长期股权投资亏损以及应收账款坏账损失、存货跌价损失合计金额接近1亿元。房企计提应收账款坏账准备、存货跌价准备属于常见操作。但也有财务人士认为，上述科目也会成为“隐藏利润”的盒子。

天津项目面临去化危机

天津是香江控股的重仓之地，然而尴尬的是，天津项目去化堪忧。

财报显示，2019年香江控股在天津的规划计容建筑面积最多，为147.73万平方米，但可供销售面积却仅为21.1万平方米，已销售面积仅10.72万平方米不足规划计容建筑面积的10%。

去化缓慢加速了天津项目的业绩承诺兑现危机。

事情要追溯到2017年12月，香江控股从大股东南方香江集团手上以62倍的溢价，即25亿元的价格接盘了森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业3家负债累累的公司65%的股权。

根据天津这三家公司当时的承诺，2018-2021年必须累计完成共11.7亿的净利润。如期末减值额大于标的公司盈利承诺补偿金额，南方香江集团需以现金对上市公司给予补偿。

根据德勤华永会计师事务所出具的专项说明，2018年度与2019年度，森岛宝地累计净亏损2766.64 万元，森岛鸿盈累计实现净利润1.44亿元，森岛置业累计净亏损7191.7万元，合计净利润约为0.44亿元。

时间过半，但这三家公司获得的净利润仅为当初承诺额度的3.8%。

商贸物流连续三年萎缩

刘志强翟美卿夫妇早年依靠家居连锁经营起家，1990年创立香江集团。2003年，香江集团借壳上市。

上市超过20年的香江控股，曾经也辉煌过。香江控股率先在行业推出了大规模仓储式经营模式，还凭借“锦绣香江”和“翡翠绿洲”两大住宅品牌在地产界一举成名，之后便涉足金融投资，形成了一个涵盖房地产、家居、金融、资源能源、物流商贸的商业帝国。

预测到国内房地产市场可能“降温”，2015年香江控股收购香江商业等公司100%股权，藉此正式踏上“去房地产中心化”的转型征程。

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