华夏幸福：寻找穿越周期的动力源交出满意成绩单

这是一家特立独行甚至有点“另类”的企业，在独创的赛道上一路追光，穿越周期，开辟出一条越走越宽的可持续发展之路，并在2020年这个不同寻常的春天，交出一份满意“答卷”，成为市场中一道靓丽风景。

4月24日，华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH，简称“华夏幸福”）发布2019年业绩报告，公司主营业务稳健快速增长，首次突破千亿关口，跻身上市公司“千亿俱乐部”，实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；盈利能力不断增强，归母净利润146.12亿元，同比增长24.4%，过去五年净利润年复合增长率达到32.1%，穿越周期能力凸显。

创立于1998年的华夏幸福，22年风雨兼程，目前已成为中国领先的产业新城运营商。时代背景就是命运，无论是京津冀协同发展战略、长江经济带发展战略、粤港澳大湾区战略还是国家级新区战略，公司都踩在时代的节拍上，顺利承接战略红利。作为产业新城商业模式最重要的开创者，产业新城是企业价值最重要的依托。中国已进入了都市圈发展新时代，公司致力于成为新时代的筑梦者。

回归经营逻辑实现有质量增长

华夏幸福2019年年报发布之后，受到市场广泛关注。业绩亮点不仅仅是规模和利润的双增长，还有分红和现金流的不断提升，被市场解读为“高质量的增长”。

年报数据显示，公司ROE（净资产收益率）35.7%，同比增加0.5个百分点，股东资金使用效率稳步提升。对比房地产行业2019年TOP20数据，ROE平均值是16.1%；2019年，公司拟现金分红45.2亿元，持续为股东创造价值；全口径总回款达到955亿，创历史新高，同比增长21%。

2019年，作为主营业务的产业新城，保持稳健增长态势，销售增长19%，占比提升了7个百分点；毛利率维持在68%的水平，凸显了公司产业新城模式在盈利方面的优越性；作为产业新城的核心竞争力，公司产业发展年度签约1956亿元，再创历史新高；在住宅销售方面，孔雀城在所布局的22个区域内，销售的流速领先；在已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地，66座已整体实现回款，22座已进入成熟期。成熟期标志是产业新城净现金流已转正。

梳理华夏幸福近5年经营数据，其营业收入近5年的复合增长率达到29%，毛利润近5年的复合增长率37%，净利润近5年的复合增长率超过30%，近5年现金分红占整个净利润的比重均不低于30%，显示公司一直处于稳健增长的发展态势中。

公司回归经营逻辑，重视经营质量提升，重视回款率提升及精准投资等质量性指标。产业新城的现金流得到自我平衡，孔雀城的利润及现金流也得到平衡，二者有机协同发展。经营质量管理持续提升。

越来越多的房地产企业，从跑马圈地的粗放型经营开发开始走向“量入为出”的精细化运营管理。华夏幸福在提高经营效率方面，走在行业前列。公司重视控制成本，把带利润的现金流指标纳入公司考核指标体系，确保盈利稳定性。通过持续降费增效，2019年管理费用率同比下降了2个百分点，销售费用率下降了0.45个百分点。

分析人士表示，华夏幸福是一家不惧寒冬、业绩稳增、穿越牛熊周期的企业。从房地产开发商到产业新城运营商再到如今的综合性资产管理平台，华夏幸福在不断创新的赛道上经历一场场漂亮的转型与升级。

深耕核心都市圈异地复制成果凸显

2019年被业内看作是都市圈的元年，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提高中心城市和城市群承载力和资源优化配置的能力成为国家战略方向。改革土地计划管理方式，人口、技术、数据、资本、土地、教育、医疗等要素资源不断向优势区域集中，标志着都市圈时代的到来。

2019年，华夏幸福持续重仓都市圈，产业新城按照都市圈进行布局，共布局了13个省、15个都市圈，基本完成3+3+N核心都市圈布局。第一个“3”指京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳都市圈，第二个“3”指郑州、武汉、成都。其中，长三角都市圈包括嘉善、溧水、舒城、德清、南浔；粤港澳都市圈包括江门、中山；郑州都市圈包括武陟、长葛、新郑，武汉都市圈包括武汉国家航天产业基地、问津、团风、嘉鱼等。

公司都市圈表现非常抢眼。特别是江苏、浙江、安徽、郑州、武汉五大都市圈，产业招商的占比超过70%。无论是从产业新城签约、产业招商引资情况来看，还是孔雀城的销售，除京津冀都市圈为公司的主产区以外，长三角都市圈已经成为公司业绩新的大本营。

公司签约投资额在5亿元以上的大项目招商贡献率达到85%。比如，总投资135亿的欧菲光项目落地安徽舒城，总投资135亿的欣旺达项目落地南京溧水，总投资290亿的合丰泰项目落地浙江湖州南浔。

数据显示，2019年华夏幸福产业新城的价值持续提升，持续完善城市配套，提供高品质服务，打造幸福宜居的产业新城。公司开发产业新城配套学校在校生人数突破1.2万人，商业运营面积115万平方米，运营各类厂站数量44个，住宅物业管理户数32万户，住宅物业管理面积4443万平方米，城市运营服务管理面积达6600万平方米。

值得一提的是，华夏幸福产业新城经营性用地面积出让，整体同比增长50%，超过1000万平方米，特别的是高价值区域的楼面地价同比上升26%，显示了产业新城区域价值在不断提升。越来越多区域得到同行认可，从2018年只有14个区域引入合作开发的伙伴，到2019年新增了17个区域，有31个区域的产业新城，其他开发商实现了取地。2019年其它开发商在产业新城内取地量增长58%。产业新城的平台化初见成效。

公司为城市导入产业集群，构建产业创新生态体系。10大产业汇聚百余个产业集群，分布在全国近80个区域。其中环京的产业集群包括固安新型显示产业集群、固安生物医药产业集群、香河机器人产业集群、固安航空航天产业集群、大厂影视文化产业集群等。外埠的产业集群包括溧水新能源汽车产业集群，嘉善影视传媒产业集群，苏家屯汽车零部件产业集群，长丰新型显示产业集群，新郑新型显示产业集群，武汉双柳航空航天产业集群等。

环京以外区域各项数据占比显著提高，公司业务进一步走向全国。数据显示，2019年公司新增7个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%；环京以外区域的销售额为828.09亿元，同比增长9.5%；销售面积比重由上年的54.2%提升至63.7%；环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，环京外区域新增签约投资额整体占公司比重已达82.8%。

从2017年开始，华夏幸福力推异地复制战略，截止到2019年用了接近3年时间，整个外部区域收入占比提升到44%，销售额占比提升至58%，房地产销售面积占比超过60%，异地复制的成效凸显。

“新模式、新领域、新地域”迅速落地

未来可期

有人只看到增长，有人却看到发展背后的底层逻辑。能够穿越周期，实现稳健可持续发展的能力，是华夏幸福历经多年打磨而成，并形成较高的进入壁垒。从2002-2012年助力固安经济腾飞，到2013-2017年，紧抓京津冀红利，到2017年以后的异地复制，拓展全国城市群布局，产业新城模式经受住市场检验，并给华夏幸福带来持续的业绩增长。

华夏幸福从没有停止发展的脚步，不断向下扎根、向上生长。作为可持续发展的探索，公司今年开始布局“三新战略”，快速推进商业地产及相关业务。“新模式”是在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，落地北京丽泽项目首个“轻资产”业务模式，以资产管理输出的模式，深化资本合作，快速切入市场，逐步迭代更新投资模式；“新领域”是指公司大举进军零售物业和写字楼等商业地产领域，积极探索并布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。商业地产及相关业务在2019年从无到有，加速布局，已经覆盖了4座城市，分别是北京、深圳、武汉、东莞；商业地产项目2019年落地两个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目；在城市更新项目方面，不断突破，在8个城市项目更新项目中，已经被选为前期服务商，总计新增的土地储备规划计容面积达到171万平方米。

“新地域”方面，华夏幸福贯彻核心都市圈战略，在京津冀、长三角、粤港澳大湾区，以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区，重点关注具有明显区位优势的城市，2019年，通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，开启新业务在核心都市圈内布局。

不断拓展的新业务，成为对华夏幸福原有业务的有益补充，为公司在中国新一轮都市圈发展中占据更有利的地位。作为都市圈理论的最佳践行者，华夏幸福持续聚焦全国核心都市圈，产业新城及相关业务，商业地产及相关业务都是围绕核心都市圈在进行布局。另外，围绕着核心都市圈，公司进行多圈层的布局，在都市圈有产业新城，在核心圈和城市圈布局有商业地产、康养事业、公共住房、科学社区等。

对于未来发展，华夏幸福信心满满。公司致力于成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。在夯实产业新城和商业地产平台的基础之上，构建新的平台，康养事业、公共住房、科学社区等，为中国平安在不动产领域配置保险资产，提供全方位的管理服务，同时也积极探索为第三方投资者在不动产领域提供相应的资产管理服务。

能够在寒冬中“逆行”，并成为下一个春天的最大赢家，华夏幸福在过去20多年发展历程中，以前瞻性承接战略红利，穿越周期，谋求可持续发展。“种一棵树最好的时间是在十年前，其次是现在。”华夏幸福用此前两个十年时间，使产业新城这棵小树，长成遮风避雨、花香四溢、硕果累累的大树。并在20年后的今天，持续耕耘，坚定做深耕都市圈的垦荒者。（北方/文）