非典疫情整体影响有限,政策转松及需求旺盛带动楼市快速复苏:非典期间,地产投资销售短期回调,但中期随着政策松动、积压需求释放,全年投资、销售面积同比仍增长 29.7%和 29.1%。北京、广东等疫区表现略弱于全国,投资销售回升亦滞后于全国。2003 年申万地产指数下跌 18.4%,无论非典爆发期还是下半年,地产股整体萎靡,疫情并非影响板块涨跌主要因素。龙头房企凭借扎实基本面及内生高增长,绝对收益依旧可观,万科年涨幅达 37.4%。
当前大环境不同于非典,投资开工销售将阶段性承压:当前经济大环境、政策环境及行业规模均不同于 2003 年,且各地政府更快采取延期开工、暂停线下售楼等措施,对行业及开发商的考验将更大。若疫情短期得到控制,考虑 2 月占全年开工销售比例较小,加上后续赶工加推等措施,对全年地产建材冲击仍相对可控。若疫情短期未受到明显控制,各地停工、停线下售楼管制延续,将对节后房企推盘销售持续产生冲击,同时中期还将通过影响资金及开工制约可售货值,影响全年销售、拿地及投资表现。中性判断下,我们微幅下调全年投资、开工及销售预测,预计 2020 年投资、开工及销售增速分别在 5%、0%及-5%左右。
关注债务到期压力及融资端政策变化,主流房企资金风险仍可控。2020年房企境内外债券及信托合计到期约 1.46 万亿元,其中 2 月到期金额为672 亿,占全年比重为 4.6%。若疫情持续时间超预期,销售端影响扩大及偿债规模上升,且融资端政策无明显放松,部分中小型房企资金端压力将逐步加大。从主流房企来看,2017-2019 年碧桂园、绿地、融创在湖北区域拿地绝对建面居前,占同期全国拿地的 5.1%、6.4%和 5.4%。前二十强房企 2017-2019 年湖北及武汉区域拿地占比均值分别为 5.2%和 3.1%,与湖北占全国销售比重基本相当。考虑二十强房企平均净负债率和现金短债比分别为 90%和 179%,区域突发事件对其短期偿债能力影响相对较小。
投资建议:短期受肺炎疫情影响,房企销售开工及到位资金情况均将受到影响,将进一步考验房企资金实力及应对能力,财务状况佳、资金实力强的房企有望进一步提升市场份额。同时由于部分区域开工及销售限制,短期将对周转型房企产生一定冲击,中期疫情积累需求释放有望对市场复苏产生一定支撑,但在经济及楼市下行压力加大背景下,需进一步关注政策端的变化。个股方面,地产短期建议优选财务状况佳、融资能力强的全国性房企万科、保利、金地、招商等,同时关注业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。建材方面,全国布局的建材龙头企业扛风险能力更强,后期旺季赶工也将提升建材需求,市占率持续提升的全国龙头企业将受益,关注全国水泥龙头企业、混凝土外加剂龙头垒知集团、防水材料龙头东方雨虹等。
风险提示:1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,导致房企销售持续低迷,行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险;2)若开工进一步延期,施工进度受到影响,则将对施工投资、后续可推货量、竣工节奏等均产生负面影响;3)若需求释放持续低于预期,未来存在房企进一步降价、以价换量以提升需求,将带来房企大规模减值风险
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