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房地产行业1月房企销售数据点评:疫情影响1月销售、龙头房企韧性较强

来源:申万宏源 作者:曹一凡 2020-02-05 00:00:00
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事件:克而瑞公布2020年1月房地产公司销售排行。在行业销售增速放缓、本次新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响,2020年1月百强房企各梯队的销售金额入榜门槛同比降低21%。龙头房企的销售规模仍然保持较高水平,万科1月份实现全口径销售金额567.3亿元,同比增长18%;碧桂园和恒大分别实现全口径销售金额465.1亿元和410.1亿元,与去年同期基本持平。

前十大龙头房企销售额1月同比下降11%。据克而瑞数据,2020年1月单月TOP1/TOP5/TOP10房企平均销售额分别为567/185/110亿元,同比增速分别为18%/-29%/-8%。万科销售排名位居第一,同比增速16%。碧桂园、恒大销售额增速有所放缓,1月单月同比增速为1%和-6%。Top30/Top50/Top100的进入门槛按1月销售数据看分别为55/32/11亿元,同比下降2%/21%/21%。Top30/Top50/Top100的整体销售额同比下降11%/11%/13%。

疫情致春节假期延长影响房企销售但不改长期趋势。1.24之后进入春节假期且受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响,假期进一步延长,正常成交日减少8天。疫情短期会对商业地产的租金、商品房价格有一定负面影响,但购房需求有其灵活性,在经济没有受到大幅影响的情况下会在疫情结束后释放,行业更主要的驱动力仍在于行政及货币政策。假设线下售楼处3月后能够恢复营业,主要影响的是1-2月传统的返乡置业潮,此外从2015-19年,三四线的1-2月商品房销售面积占比从51%上升到80%,因此对于三四线推盘较多的企业可能影响较大一些。Top50房企2016-2019年1-2月的销售额占全年销售额占比分别为17.7%/11.7%/12.5%/10.4%。1-2月的销售回笼资金如果下降较多对于高杠杆企业短期的现金排布可能会有一定影响,但总体较小。目前已经有超过60个城市暂停商品房销售,部分省市要求在售楼盘售楼处、房产中介机构暂停对外营业。由于疫情发展的不确定性,关键仍取决于各地恢复销售时间。

非典疫情回顾:对房地产影响不大。1998年房改以来我国商品房销售面积和金额进入快速发展期。2003年分别创出了29.1%和34.1%的97以来的历史新高增速,房地产行业当年由国务院确认为国家经济支柱产业,疫情较重的广东和北京地区3-4月份商品房销售尽管有所回落但是5月之后开始修复,全年前高后低主要是由于下半年的政策调控及货币政策收紧所致。

投资建议:2020年行政政策纠偏+货币政策改善是驱动板块估值提升的主要驱动力,因城施策框架下常住非户籍人口众多的二线及部分都市圈内三线城市房地产市场有望迎来回暖。疫情影响下建议关注重点布局一二线及长三角珠三角都市圈、财务状况优良的房企:保利地产、万科A、金地集团。





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