郁亮：落实房地产长效机制正迎来最佳窗口期

自2018年12月中央经济工作会议提出“构建房地产市场健康发展长效机制”以来,作为行业领军企业的万科对于长效机制的落地有何思考?在10月24日举行的媒体交流会上,万科董事会主席郁亮回应上证报记者提问时称,落实长效机制正当其时,已迎来最佳窗口期。过高房价不利于城市竞争力,房地产行业长效机制要落到实处,关键是完成两个目标:“住有所居”和“居者有其屋”。要完成上述目标,郁亮建议分层分级规划住房供应,做到“低端有保障、中端有支持、高端有市场”,同时提高土地开发率,有效解决土地用途错配问题。

这是郁亮第一次对“房地产长效机制落到实处”提出自己的系统性思考。

过高房价不利于城市竞争力

郁亮表示,今年7月30日中共中央政治局召开会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这意味着房地产行业获得健康稳定、可预测的政策环境,为行业发展进一步指明了方向;同时,近年来主要城市大力推进转型升级,需要人才导入以支撑城市发展需要,而过高的房价则不利于城市吸引人才;“实际上我们可以欣喜地看到,一些城市已经在积极探索落地房地产长效机制,比如深圳正在推进的分层级住房供应模式。”因此,郁亮认为,行业已经迎来了落实长效机制的最佳窗口期,这是行业之福。

郁亮认为,对老百姓而言,房地产行业长效机制要落到实处,核心目标主要有两点:一是“住有所居”,即城市的绝大多数家庭,最终都应该获得有尊严的基本居住条件;二是“居者有其屋”,意味着城市的大部分家庭最终能拥有自己的基本住房。其中,“住有所居”要落到实处,关键是建立对低收入家庭、中低收入家庭的住房保障体系,发展租赁住房;而“居者有其屋”的实现,关键是增加可支付住房的供应,支持中等收入家庭的基本购房需求,持续推进危旧住房改造。

目标实现存在两大瓶颈

在本次交流会上,郁亮还以东京、新加坡的数据与北京进行对比,东京以北京80%的面积承载了1.7倍于北京的人口,而东京的普通家庭均有能力在1小时通勤范围内购买比较宽敞的房屋;同样,新加坡人口是北京的1/4,面积只有北京的4%,但能做到户均居住面积超过100平方米。

郁亮认为,从东京、新加坡的数据结果来看,“住有所居、居者有其屋”的目标在北上广深一线大城市是有机会做到的,但当前也存在两大主要瓶颈因素。

瓶颈之一是当前建设用地的供给效率较低,东京和新加坡的土地开发率均超过60%,而我国大部分城市不到25%,土地开发率最高的深圳也不到50%,北京则不到10%。

瓶颈之二是土地用途比例错配,这主要体现在三个方面:居住用地占比过低、工业用地占比过高、写字楼空置率较高。他进一步列举数据分析称,从居住用地占建设用地的比例来看,东京和新加坡分别约为70%和40%,而我国大部分核心城市的比例不足30%,可见我国的居住用地占比明显过低;以工业用地占建设用地的比例来看,我国大城市工业用地与居住用地面积两者规模相当,而国际发达城市工业用地面积远低于居住用地面积;与此同时,国内主要城市的人均商办面积,全部高于纽约、伦敦,是新加坡的3至6倍。

低端有保障、中端有支持、高端有市场

那么,如何克服上述瓶颈以实现房地产行业长效机制的落地?郁亮从企业的观察角度,分别从提高土地开发率、解决土地用途错配、供给端和需求端四个方面提出了明确的建议。

“首先,特大城市需要提高土地开发率,参考国际经验,建议不低于60%;其次,也需要更有效解决土地用途错配问题,居住比例不宜低于50%。”郁亮称。

同时在供给端,郁亮建议分层分级规划住房供应,做到“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。对于这三类住房的供应比例,他的建议是“2:4:4”,其中,保障性租赁住房约20%,对于需要保障的人群加大扶持力度,对无房的租房家庭可提供货币化补贴;人才住房和安居住房合计占比约40%,这部分房屋为可交易不动产,但只对符合资格的家庭开放一、二手房交易;市场化商品房的供应比例约40%,在基本居住、基本购房需求得到满足的前提下,逐渐退出市场化商品房的管制政策。

在需求端,郁亮则建议对基本购房、首次购房予以差异化的政策支持,增强本地居民基本购房的竞争力。