以价换量或是房企最现实选择以价换量

谭浩俊

7月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控，开封取消限售令“一日游”更体现出中央坚持房价调控的决心。7月30日，中央首次提出“不再将房地产当作短期刺激经济的手段”，直接定调楼市调控走向。

与此相适应，就在前一周，央行三天两次点名房地产，将持续加强房地产市场资金管控。同时，加大对商业银行违规使用资金的监督检查力度，仅今年以来，就已向银行开具了150份涉房方面的违规罚单，充分表达了央行支持楼市调控不放松的决心。

虽然经济面临一定的下行压力,但中央没有因此产生放弃楼市调控的想法。相反，提出了“不再将房地产当作短期刺激经济的手段”要求，目的就是为了更好地巩固楼市调控的成果，真正把“房子是用来住的，不是用来炒的”定位落实好。

事实也是，放松楼市调控，重走房地产短期刺激经济的老路，会对广大居民的心理产生很大影响，对居民的政策预期、房价预期、发展预期、生活预期等都会带来不利影响。因为，按照目前国际经济形势的发展与变化，决不是短期内就能顺利解决的，也决不是靠一两项刺激经济的政策就能化解矛盾的，而必须作更加充分的思想准备，做好打持久战的各项准备工作。

这也意味着，依靠房地产来刺激经济增长，很可能是挖肉被疮、扬汤止沸，不能从根本上解决问题，而必须把重点放在发展实体经济、振兴制造业、加快经济结构调整与转型、加大创新力度、不断释放经济新动能方面。这些方面的工作做好了，也就不用担心国际经济环境的变化，不用担心贸易保护和单边主义。

不再将房地产当作短期刺激经济的手段，也不是指可以放弃房地产业。房地产作为国民经济的重要组成部分，作为改善居民居住条件和生活质量的重要内容，仍然是需要发展的。前提是，不能再盲目发展，而必须健康有序地发展，必须与广大居民的生活水平相适应，与居民收入增长、购买力提高相匹配。也只有这样，房价才不会成为社会关注的焦点，不会成为伤害居民利益、影响居民消费能力的因素。

那么，如何才能更加有序健康地发展房地产业，让房地产业既成为拉动经济增长的积极因素，也不对广大居民的生活产生不利影响呢？就目前的实际情况来看，重点在开发企业，在开发企业能否认清形势，能否顺势而为，能否深刻认识到中央对房地产市场的定位，从而对企业的经营决策做出适当调整。

可以看出，近两年来，由于市场的持续低迷，已经有几百家房地产开发企业关闭或破产，有的则被并购或收购。留在市场的企业，大多是具有一定经济实力和融资能力的企业。正是因为具有一定的经济实力和融资能力，特别是还有一定的融资空间。所以，这些企业死杠房价的力度也很大，继而导致房价仍然处于上涨通道，而没有真正稳定下来，更没有出现下降。显然，这是不符合调控要求的，也是需要调控继续发力的。

那么，如何才能做到既符合调控要求，又能够不让市场持续低迷呢？对开发企业来说，最有效的办法，应该是“以价换量”，通过降价来赢得市场、赢得消费者，再通过市场复苏来稳定房价。不然，继续死杠房价，结果只有一个，待到杠不住时，价格出现较大幅度下跌，使企业很难应对。

眼下的房价，即便下跌10%以上，对多数开发商来说，依然是有比较可观的利润，利润率会远高于实体企业。也就是说，以降价的方式来维持市场的稳定，还是有基础、有条件、有空间的。更何况，“以价换量”也不是以大降价换大量，而是适度持续降价换取购买力的持续释放。特别是刚性需求，会在降价中逐步释放，从而对市场形成良好的支撑作用。

也许有人会说，中国消费者习惯于买涨不买跌。这是事实，但是，在经历了持续多年的楼市调控以后，广大居民的购房习惯也已经发生了不小的变化，买涨不买跌的习惯也在改变。如果能够出现一定下跌，很多居民还是会做出购房的决策的。

值得关注的是，在严厉的调控下，一些地区也出现了房价下跌的现象。诸葛找房数据显示，郑州二手房挂牌价从2018年6月至今已连续下跌12个月，从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米。这种现象，也是符合当前市场实际的。与其等到被动降价，不如主动降价赢取市场、赢取购房者，以更好地与广大居民形成互动。