时代中国控股:旧改业务进入收获期

2019年销售目标750亿元。2018年,时代中国合同销售额达到606亿元(人民币.下同),同比增长46%;销售面积373万平方米,平均售价16,232元/平方米。广州和佛山仍是公司的核心市场,两地占全年合同销售额的66%(FY17:65%)和销售面积的56%(FY17:51%)。时代中国将2019年的销售目标定为750亿元,高于2018年销售额24%。今年首两个月,公司录得合同销售额73亿元,同比增长21%。公司在市场低迷期间,仍保持其增长势头。

18财年利润较我们预期高出20%。18财年,公司收入累计344亿元,同比上升49%;归母净利润44亿元,同比增长65%;核心归母净利润42亿元,同比增长66%。收入及核心归母净利润较我们估计的310亿元及35亿元分别上升11%及20%。盈利超预期主要归因于(1)城市更新业务崭露头角,2018年首次带来28亿元收入,並且拉高整体毛利率3个百分点至30.9%;(2)出售合营企业获得6亿元收益。

资产负债表处于健康水平。截至18财年末,公司借款总额为476亿元。现金及银行结余为274亿元,足以支付73亿元的短期债务。净资产负债比率为62.6%,高于16财年末(57.5%),但仍处于安全水平。平均融资成本略微上升至7.70%(FY17:7.60%)。在18财年,公司新增了23块土地或320万平方米土储。截至18财年末,时代中国持有1,845万平方米土储,平均成本为3,248元/平方米。公司60.8%的土储位于大湾区,另有32%在清远。2018年,时代中国减少透过收购和公开拍卖获得土储,反在旧改业务上投放更多资源。

旧改业务进入收成阶段。自2018年开始,时代中国在旧改项目有所收成,并于年内完成了四个旧改项目。根据公司资料,目前公司共有80个旧改项目,规划建筑面积合共2,523万平方米。41个项目很大机率在2019-21年完成,规划建筑面积为1,076万平方米。我们认为,今年转化旧改项目对时代中国至为重要,在补充土储和维持利润率方面给予持续支撑。这也是时代中国的核心投资亮点。经过数年的旧改项目积累沉淀,我们相信公司一些准备己久的旧改项目将在2019年转化。在2019年市场不确定性增加的情况下,公司将有更强动力转化一些高质旧改项目,以维持增长。

提高盈利预测和目标价。由于城市更新业务的崛起,以及人民币兑港元的假设变动,我们将FY19/20的盈利预测分别上调17%及7%至50.64亿及61.94亿元。我们推前资产净值预测至19财年末的26港元,并将目标价由11.30港元上调至15.60港元,较资产净值折让40%。维持买入评级。