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华润置地:给予买入评级,上行潜力为17.6%

来源:招银国际 2019-01-18 00:00:00
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年初至今股价上涨21.5%。市况低迷,然而华润置地(30.95,0.50,1.64%)表现良好,其股价年初至今已上涨21.5%。投资者对其前景感到乐观。首先,因深圳高毛利项目结转,公司2018上半年录得毛利率48.1%。其次,公司前三季合约销售和总租金收入分别增长55.4%至1,564亿元(人民币?下同)和29.5%至69亿元。截至2018年9月末,公司已完成全年销售目标1,830亿元的85.4%。我们最近参观了合肥和重庆的项目,并对公司的业务,特别是租赁物业继续感到乐观。

储备不足,合肥销售放缓。自2014年9月成立以来,华润置地的合肥办事处已在安徽开发了10个项目。合肥办事处在2011-14年度合约销售额年复合增长率为54.4%,2014年录得38.9亿元,但其后逐步回落至2017年的17.2亿元。这是由于合肥办事处在过去三年未有增加足够的可销售用地,而目前安徽的土地储备则达到225万平方米。我们参观了合肥市中心的旗舰项目—华润中心。华润中心的楼面面积为130万平方米,包括13万平方米的办公室、70万平方米的住宅项目、以及33万平方米的万象城(TheMixc)。公司保留购物中心及一幢办公大楼作为投资物业。住宅项目于2011年至2018年推出。总体销售均价约为11,012元/平方米,而平均地价则为2,119元/平方米。住宅项目的毛利率為38.7%,回报令人满意。合肥万象城的租金收入在2018上半年增长23.2%至1.1亿元,截至2018年6月末,出租率维持在97.4%。

重庆成中国西部的重心开发区。华润置地于2007年走进重庆。重庆办事处于2017-18年在该地收购了四个项目。截至2018年9月末,重庆土地储备为331万平方米,占华润置地于中国西部的土地储备35.5%。重庆办事处共开发了九个项目,总投资额为401亿元,其中包括两个购物中心。重庆办事处目标是在2018年获得合同销售额90亿元,并希望在2019年达到100亿元。重庆万象城的租金收入在2018上半年增长28.4%至1.46亿元,截至2018年6月末,出租率为93.8%。重庆弹子石万象城可租赁面积为47,000平方米,并于2018年9月开始投入运作,开幕当天出租率达96.6%。

维持买入评级。投资物业,尤其是购物中心的经营,为华润置地的优势。公司预计于2018-2020年将分别有八/七/六个购物中心陆续开业。这将为公司带来强劲的租金收入增长。我们维持目标价和预测不变,预计18年末的每股净资产值为47.04港元。我们的目标价为32.93港元,相当于净资产值30%的折让。上行潜力为17.6%。





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