如何跨越住房租赁的低回报率障碍?

切入点在于租赁要素在供给侧的结构性改革,如集体建设用地建租赁房。从土地要素重新配置、功能转换角度,从降低利用成本,满足新市民租赁需求,农民长期分享城市化红利角度,建设租赁房,可谓供给侧结构性改革的重大突破。

中央经济工作会议不仅再次强调“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,而且首次提出发展长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这一房地产市场平稳健康发展的长效机制,隐含着非常明确的政策诉求重点,决定了新的一年乃至未来更长时期我国房地产市场的基本取向。

机构租赁大发展,能解决私人“短租”的痛点:首先,机构租赁能纳入政府监管。因此,不管房屋室内设施配置标准,还是设施维修等物业服务,抑或承租双方权益维护或纠纷解决等,都有明确的规则和保障;其次,私人房东更在乎房价上涨了多少,看不上2%左右(甚至低于理财收益率)的租金回报率。因此,不仅出租房屋是短期化行为,且室内设施配置以简单和低成本为首选。而机构租赁是长期经营,会因租赁“轻资产”的服务行业属性而重视体验和客户反馈,租客长租也就顺理成章。

环视当今世界,发达国家租赁人口或房源占比基本在50%至60%左右,远高于我们20%的水平。而且,在租房和买房的选择上,发达国家居民遵从“先租后买”的规则,即一般经历20年左右的租房生涯,然后在40至45岁时才去买房,甚至有很多家庭一辈子租房。发达国家居民之所以租房与买房能并驾齐驱,很大原因在于租房可享受与买房一样的体验和服务,在其背后则是机构租赁在打造长租理念、规范租赁环境上的巨大支撑。

目前,德国有1860万套租赁住房,政府公租房(450万套)占24%,私人机构房源(410万套)占22%;2013年,美国3200万套私人租赁房中,机构租赁占40%,主要由机构托管租赁、机构持有房源、REITs公寓组成;在日本的1852万套租赁房源中,机构持有占16.8%,机构托管房源占66.2%。我国各大城市目前的租赁市场,租期一般在1年以内的占90%以上,机构经营长租占比则不到10%,还主要以政府公租和机关企事业单位“过渡房”为主。在北京,94%的租赁房为短期化私人租赁,机构租赁占比仅6%。

我国房屋租赁机构占比太低,很大程度上在于租赁投资回报率太低。据上市公司今年前三季度数据,房地产开发行业毛利率和净利率分别达30.7%和10.6%,而住房租赁收益回报率仅2%至3%,甚至远低于10年期国债收益率。截至目前,热点城市已出让100多宗租赁房地块,国企或龙头开发商积极拿地,建设租赁住房热情很高,但多数乃体现示范信号,不乏形象工程或面子工程。据笔者调研,能赚钱的机构租赁,一是收储旧工业厂房、废弃酒店、商业群楼的集中式公寓;二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓,前者盈利靠收储低成本,后者靠提高单位面积租金收益。而这两者都因存在违规和安全等隐患而不可持续。

收储合法合规住房的机构租赁,前期投入太大,成本回收周期就得6年至10年。近期,笔者参观了一些机构运营的正规租赁住房。相比私人“散租”,这些机构在居住设施配置,居住体验,搭载社交、消费和健身等与租赁相关的生活场景,以及保洁、维修等专业化物业服务等方面,无疑上了好几个台阶。但无一例外的是,机构运营的租赁房屋,租金水平均上涨了50%以上,还有翻了一至两倍。能租得起这些房屋的,只能是高级白领。另外,由于机构在2015年至2016年间大规模收储存量房屋,而机构租赁监管不足,深圳、上海等热点城市租赁市场租金水平显著上涨,反而无助于解决新市民的租赁需求。

无疑,培育机构租赁,关键是跨越租赁投资回报率太低的门槛,切入点是租赁要素在供给侧的结构性改革,如集体建设用地建租赁房。眼下,城市外围集体土地已卷入城市化大潮,从土地要素重新配置、功能转换角度,从降低利用成本,满足新市民租赁需求,农民长期分享城市化红利角度,建设租赁房,可谓供给侧结构性改革的重大突破。目前,大城市60%左右的空间被工业和商办盘踞,由于产业升级和互联网发展,工业和商办空间需求下降,低效闲置普遍存在,盘活并用于新市民租赁势在必行。

只是,盘活这类空间,不仅要调整空间规划、土地用途,还要协调原用地主体,跟进教育医疗等配套和消防安全验收。凡涉及规划和利益调整、部门合作,都会遇到较大阻碍。中央经济工作会议明确,房地产管理要分清中央和地方事权。中央负责“定调子、管宏观”,地方要做好差异化“落地”。而地方告别难度小的增量改革,发挥主体责任和主观能动性,在存量上做好改革是一篇大文章,难度不小。此外,机构托管是还原租赁“轻资产”属性,提高盈利的一条捷径。德国、日本等租赁占比高的国家,机构重资产持有并不多,接受私人房东托管,以专业化服务获得增值收益成为机构租赁的普遍模式。

据悉,京东、阿里、腾讯等互联网巨头已完成租赁平台建设,原有消费平台化上加载租赁,能降低租赁交易成本(如信用免押金),还能以大数据信用规范租赁秩序。万科(铂寓)、链家(自如)、建行(建融家园)等龙头租赁企业线上线下租赁已完成整合,完全可基于各自优势,促成租赁企业、房东、租客三方共赢。就看如何将线上看房、签约、物业服务等标准化流程与线下诸如合租、换租、维权申诉等个性化需求结合起来。这需要智能技术与政府监管创新跟进,尤其税收金融要素供给要跟上。针对新市民的租赁是公共产品,金融要发挥积极作用,如公积金和REITs介入,银行支持租客和租赁企业低成本融资等。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)