“炒房租”的逻辑

【环宇杂谈】

自2002年有统计数据以来，房租就未曾跌过，17年来指数月平均涨幅高达3.32%。

李宇嘉

原来，你手上的房子，可这样出租，先找长租公寓A来报价，然后再找长租公寓B。这时，B一般比A报价更高。原来，你可以这样租房子，打开长租公寓APP，或许租不起中心区月租金数千到一万元的成套住宅，但你想住在这样的社区里。怎么办？你可以租一间。或许，一间的租金也付不起，那可以住客厅或上铺，要不再往外围走走，准有一款适合你。

每天，你进出体面的社区，而你的收入连业主的一个零头都不够。这或许就是追求美好生活的路径，但另一面是什么呢？往小了说，就是空间逼仄、上下班电梯要久等、打隔断导致漏水；往大点儿了说，人太多导致物业瘫痪、噪音让你无法安睡、用电负荷大造成火灾等。房子越建越多，但你的空间越来越小、租金越来越高，你住的离市中心越来越远，甚至被迫离开。

房价非理性上涨，可归咎于投资属性作祟。按理说，绝对没有人租房是为了投资。相应的，租金也是由可支配收入决定的。国际经验显示，房租超过个人可支配收入1/3，生活就会面临困难，所以即便发达国家不管制房价，但管制租金却是国际惯例。2015年3月，德国议会通过《限制房租法》，要求3年内租金涨幅不得超过10%；房东涨租超过指导价20%的，算违法，租客有权将房东告上法庭；房东单方面涨租超50%的，被认为是赚取暴利，可判入狱3年。

尽管，我国房价上涨屡被诟病，但2008-2009年、2012年、2014年下半年-2015年，房价曾下跌过。2008-2009年，深圳房价绝对水平最低点比最高点下跌37%。但是，笔者梳理国家统计局CPI中房租价格指数后，着实吓了一跳，自2002年有统计数据以来，房租就未曾跌过，17年来指数月平均涨幅高达3.32%。自2011年有统计数据以来，70城房价指数月平均上涨3.54%，略高于房租上涨。不过，考虑到2002-2010年房价相对平稳，2002年以来租金涨幅超过房价涨幅。

房租为何上涨？过去，我们可以说进城的人多了，租房的人多了，旧城改造了，房价上涨了，追求美好生活等。但现在，“炒房租”是新现象。国家倡导“购租并举”，需求端老百姓还未转变过来，买房的诉求仍强烈，但供应端却无比积极。长租公寓向资本方阐述盈利模式时表示，只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权。第一轮融资，抢夺市场房源，争夺红利增长潜力小区，抢夺定价权；第二轮融资，行业洗牌；第三轮融资，收获房租增长红利。

显然，这是互联网时代“风投”的打法，先占领风口，再获得行业红利。于是，短短3-4年里，全国诞生上千家长租公寓。下一步就是继续“烧钱”，行业洗牌、头部企业诞生。一旦资本选定谁，不断加注，让竞争者倒下、后来者没活路。自2017年以来，长租公寓倒闭潮出现，洗牌开始。A轮不行、B轮上，再不行C轮融资启动，投入产出倒挂没关系，资本看的是未来。

曾经，笔者为大街上到处损坏的共享单车可惜，但金融界的朋友说，风投的眼里，这都不是事儿！头部诞生了，一切都回来了。别看大城市房子多，配套好的、位置好的，就那么多，资本圈住了，定价和盈利都被锁定了。城市中心区，单间租金2000元，100平米的房子打成5间，就是1万元。看似，外表光鲜，但房租上涨了，居住尊严没了，安全隐患更在后面。北京西北五环外的唐家岭，曾是有名的蚁族集中地，因居住环境差备受诟病，但租金只有几百元啊！

现在改造了，外表好看了、居住舒适了，但唐家岭55平米一居室，租金4000元，翻了近10倍。记住，租房才是真正的刚需。一线城市，80%的这部分人群，月收入只有3000元左右。旧城改造也好，增加居住体验也好，甚至煤气“管改罐”也好，大家都想要，但得靠租金上涨买单。需要不等于可能，相比居住更舒适，多数人还是希望租金更低。这样看，资本进来有点残酷。

（作者系资深地产研究人士）