发展住房租赁市场应立法先行

谭浩俊

住房和城乡建设部部长王蒙徽日前透露,将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。住建部目前正在做的一项工作是加快研究和制定“住房租赁管理条例”。同时,将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

毫无疑问,住房租赁将是下一步房地产市场发展的重要内容,甚至可以说是稳定市场、稳定房价的主要手段之一。因为,按照国外、特别是发达国家房地产市场的发展经验,租赁住房大多占总住房的一半左右。也就是说,有一半左右的人是通过租房来满足居住需要的。而新加坡等国家,租房的比重则更高。

需要特别注意的是,租房也未必都是中低收入人群的“专利”,在一些国家,租房者很多也是收入水平比较高者。所以选择租房,一方面是为了方便,为了能够让自己的生活更加丰富多彩一些,让自己能够经常变换喜欢的住房,或选择到自己喜欢去的地方;另一方面,也是为了腾出更多资金用于其他方面的消费和安排,譬如旅游、购买保险等。

显然,我国居民对租房是不太认同的,更多的居民,都是以有一套或几套属于自己的住房为评价标准,甚至以此来衡量个人能力和经济实力。一度时期,还出现了丈母娘推高房价的观点。虽然看似可笑,实质也从一个侧面说明,中国人对拥有一套属于自己的住房的过度在乎,从而使房价变得越来越敏感、越来越失去理性。而房价越敏感、越失去理性,也就给了炒房者更大的炒作空间,给了地方政府过度依赖“土地财政”的机会。为什么短短的几年时间房价就出现数倍增长,为什么在调控十分严厉的情况下,一些城市的房价还会出现大幅上涨,说到底,就是在住房消费问题上存在着不理性现象,存在着过度刚需的问题。一旦住房租赁市场得到充分发展,租房者也像国外一样达到50%以上,那么,整个市场的稳定性就会大大增强,房价也会趋于理性,包括炒房者在内的住房投资者,也就不会再有那么强烈的内在动力和获利空间。

当然,要想发展住房租赁市场,也不是一件容易的事,除了广大居民需要转变住房观念,需要从购房转变成租房之外,如何加强住房租赁市场的立法工作,也是非常重要的方面。因为,在市场经济体制下,市场的发展,只有立法先行,才能更好地维护市场的稳定与健康,才能避免发展过程中各种问题的发生。很显然,在房地产市场发展方面,是存在着立法滞后的问题的。正因为立法滞后,才导致房地产市场的发展偏离了正常的轨道,才出现了许多不规范现象,最终导致房价的过快上涨。不仅如此,还带动了地方政府债务的过度上涨。

也正因为如此,在发展住房租赁市场问题上,必须把立法工作放在首位,按照我国的实际情况,学习借鉴发达国家发展住房租赁市场的经验,尽快制定住房租赁条例。不仅要制定相关的条例,还要制定各种配套措施,包括税收政策、租赁标准、监管办法、处罚规定等。同时,对投资者如何进入住房租赁市场,也要做出相关的规定与规范,提出具体的条件和要求,避免住房租赁市场变异为前些年的房地产市场。

不仅如此,对金融机构支持住房租赁市场发展,也要提出严格要求,明确相关规定,防止一窝风向相关企业放贷,推动住房租赁市场泡沫泛滥的问题。在此基础上,如何给租房者与购房者在社会福利方面建立平等机会,也是下一步住房租赁市场能否真正发展起来的关键之一。政策已经明确,租购同权。但是,具体操作,还是有很多需要解决的问题和化解的矛盾的。从总体上讲,还是立法先行,把相关权利通过立法的方式确定下来,而不是随意开口子、随意执行。政策要规范、行为要规范、权利和义务也要规范,这就是住房租赁市场发展的基本要求,也是住房租赁市场能否健康发展的重要方面。

总之,发展住房租赁市场是大势所趋,在大势面前如何稳住阵脚,不出现混乱状态,最有效的办法就是立法先行,让法制、法治成为住房租住市场的护航者、监护人。