住房租赁市场发展还需配套政策落地

不到一年的时间,全国约80块“只租不售”地块相继推出,由此看到了政府发展住房租赁市场的坚定决心。无疑,“只租不售”地块的推出,是针对过热的土地市场打下的一针冷却剂,也是住宅市场从单一的快速开发销售模式向长期持有经营等多模式转变的重要一步,特别在土地资源紧缺的一线城市,这必定是大势所趋。

但是,要让租赁型住房在全国大中城市铺开并且走向成熟,有赖于两点:一是投资者或开发商的专业运营能力,二是与住房租赁市场相关的配套政策。从专业运营能力来看,目前我国仍无法推出一只真正的房地产信托投资基金(REITs)产品,不仅是法律和程序的阻碍,还有国内投资市场投机氛围过于浓郁、缺乏专业管理公司、散户不成熟等原因。不过,可喜的是,多个龙头开发商开始有意识地转变角色,从单一的开发者转变为运营商,开始自建团队或者寻求外包合作,若住房租赁市场发展的政策预期强烈,由此衍生出来的专门聚焦住宅物业专业运营的产业也值得期待。

而住房租赁市场发展的配套政策则包含金融、税法、土地、法规等,目前以个人业主为主的租赁市场鱼龙混杂、乱象频出备受诟病,以企业为运营主体的租赁型住宅是否能起到很好的规范引导作用,这个非常值得期待。据了解,深圳在这块早已开始行动,政府正在搭建具有官方性质的租赁平台,这些平台将大力整合租赁方面的资源,包括这些企业的房源,交由指定单位统一管理,也有一些市场机构正在搭建这样的平台,预计明年会看到雏形。

从金融的角度来看,只有基本达到资产证券化的水平,超大城市的自持租赁住宅才可以持续经营,而现有的政策远远不能满足这样的要求。不过,国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》已经明确指出:“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进REITs试点。”这是住房租赁市场发展的一大亮点。

在实际调查中,地价与税收也是企业积极参与租赁住宅建设的最大顾虑和困境,政府既然决心已定、力推企业自持租赁住宅,是否可以在土地和房产的税收上适当减免?也有学者提出,可否允许自持20年之后就可以整体转让、打通资产流动通道?可否允许租户小孩就近入学、解决他们的最大痛点,也提升租赁住宅的吸引力?可否允许租赁住宅尝试让渡使用权的养老地产?

目前看来,发展住房租赁市场需要这样一个传导机制,即政府在政策上先动起来,然后有了金融和资本的跟进,投资者和开发商便会大规模地齐头并进。