长租公寓：“二房东”也不好当

首先将时钟回拨到去年12月,新派公寓的创始人及CEO王戈宏敲响深交所开市的钟声,新派公寓类REITs(即新派公寓权益型房托资产支持专项计划)正式挂牌,成功发行全国首单住房租赁类REITs,新派公寓可谓一时风光无限。

只是,在刚刚过去的春节假期,新派公寓又站上舆论风口。市场消息指出,由于物业产权人发生变更,新派公寓的第三个项目“新国展店”于春节期间遭遇停水停电,其在2月23日对外的声明中称,物业的新产权方北京帝景房地产有限公司“直接借检修名义,于2018年2月11日上午10点至12日上午10点停电,但一直未见人检修”;同样的断电问题于13日下午再次出现,此次“停电已长达12天之久”,断电之后更出现断水现象。

记者调查发现,新派公寓的“新国展店”实际上是新派公寓在2016年5月租下的天竺镇天竺大街12号院(天禧大厦)2栋楼宇,租期12.5年,该项目经过装修之后便推向市场。就这一事件,王戈宏曾于2月21日深夜在微信朋友圈中发布长文,声讨店面春节期间遭遇新业主无故强行停电的行为。另一方面,记者尝试在新派公寓的官方微信渠道预约看房,目前无法在“新国展店”进行租房预约。

新派公寓在对外声明中表示,其租赁在前,得知此物业被多家法院查封在后。2017年底,该项目被强制拍卖给北京帝景房地产有限公司,由此这个项目的“二房东”新派公寓迎来了新的“房东”。

对于大多数国内的长租公寓品牌来说,实际上扮演的是一个更规模化的“二房东”角色:先长期租下住宅公寓、厂房、酒店等,再进行改造,最后分散单租出去,一般都会是10年以上的长期租,低价拿房高价出租从而赚取其中的差价。在罗湖笋岗片区经营长租公寓的罗先生告诉记者,收房成本大约占总成本的40%,装修约占30%,而且这70%需要在前期短期内投入,后期的运营成本约占30%。

如果把新派公寓此次遭遇的事件看作一个行业现象,其折射出的是长租公寓“二房东”模式的“集体性”风险:产权人转让物业之后租约或者租金能否持续稳定的潜在风险。

罗先生告诉记者,长租公寓领域里很多法律法规并不完善,缺乏具体的规范化细则,自己在拓展项目过程中也遇到过业主违约、证件不全等问题,特别是一些符合业务开展需要条件的存量房,像旧厂房和农民房等,存在部分产权与用地性质未明确的问题。此外,还存在建筑、消防验收规范不清晰,工商等经营证照不明确等问题。

为了达到规模,目前很多开发商进军长租公寓市场除了自有物业,也采取“二房东”和并购等模式,提升了行业拿房成本,导致物业资源的竞争白热化。根据招商蛇口此前公布的战略规划,招商蛇口壹系公寓计划中短期实现全国重点城市品牌落地,公寓管理规模10万间;同时设定在未来通过收购兼并的模式加速扩张,管理规模扩容至100万间。

目前,市场资金仍在不断输入长租公寓市场。今年年初,长租公寓品牌自如宣布完成40亿元A轮融资,刷新国内长租公寓行业最高单次融资纪录。近日,长租公寓运营商蛋壳公寓宣布完成1亿美元的B轮融资。在一些业内人士看来,“二房东”模式“雷”多,并非长久之计。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,实际上现在很多长租公寓项目的问题都是与房源的获取有关,比如说承租权难以得到保障等。所以类似的公寓项目面临经营困难,其实就是说明房源获取的风险很大,进而也会影响租赁业务和背后的金融产品收益。未来,应该加大开发商持有物业用于租赁的力度,而类似收储存量物业进行改造的做法,多少会有“吃力不讨好”的尴尬。