地产股上涨多是佯攻行情

（原标题：地产股上涨多是佯攻行情）

红周刊 特约 | 玄铁

谨慎来看，股市楼市虽然同为结构性行情，股市核心资产新陈代谢较快，一线城市房价的长牛市格局并未改变。

谁是中国经济的晴雨表？

楼市和股市的最大不同，是楼市权重盘一线城市房价涨幅远超多数三四线城市，若错过北上广深楼市牛市，等同于A股“赚指数不赚钱”。1998年，中国开启住房市场化定价，深沪股市亦开始发行公募基金，机构主导式定价模式开始盛行。楼市和股市，谁是中国经济的晴雨表？答案都不是，因为二者都追不上经济增长的步伐。过去15年里，“崩溃论”此起彼伏，依据是一线城市楼市房价收入比过高。其实，自从2007年楼市股市共振式资产重估行情结束以后，结构性行情是主基调，一线城市虹吸全国资金，房价螺旋式上涨，不少三四线城市滞涨。A股同样是局部牛市——核心资产300股在牛市，平庸企业3000股在猴市。

过去14年来，全国商品房每平方米的均价从1998年的2063元，上涨至2021年的10141元，累计上涨3.9倍。可是，房价的上涨不仅追不上居民收入增长的步伐，更是远远落后于宏观经济的表现。全国居民人均可支配收入从1998年的5425元，上升至2021年的35128元，同比增长5.48倍。中国GDP总值从1998年的7.95万亿元，上涨至2021年的114.37万亿元，增长13.38倍。可以说，只要居民收入增长持续快过房价增长，所谓全国楼市系统性泡沫多半是杞人忧天。

相比之下，沪综指从1997年年底的1194点，上涨至去年底的3639点，仅上涨2.05倍，不仅跑输给GDP，连CPI都未战胜。

房价涨跌要看经济周期强势

当前全球经济已在滞胀边缘，多数国家将选择加息治通胀，而非降息保经济。

本周，IMF将2022年和2023年的全球经济增长预期分别下调至3.2%和2.9%，CPI增速预期分别上调至8.3%和5.7%。这或许是不最差，还可能更差。比如俄乌冲突导致欧洲陷入能源危机、通胀日前根深蒂固、欧美央行收紧金融环境可能会加剧经济衰退风险，以及多国债务危机爆发……若风险继续上升，IMF预测全球经济今明两年增速将分别下降至2.6%和2.0%。据悉，自1970年代以来，全球经济年度增速仅有五次跌破2%。

谨慎来看，全球经济可能告别“三低一高”（低增长、低通胀、低利率，股市高涨）的时代，进入“经济差和股市熊”的长周期。当大国经济同步下蹲，追赶型国家若能爆发后发优势，则有望弯道甚至换道超车。统计显示，中国目前人均GDP只是世界平均水准，而日本之所以在1990年开始由盛转衰，是因为增长潜力已透支。

“东亚模式”的增长国上限是1995年的日本。当年，日本GDP的总量和人均分别为5.45万亿美元和4.34万美元，同期美国分别为7.64万亿美元和2.87万美元。日本以1.5倍于美国的人均GDP，创造了美国经济总量的71%。可是，到2021年，日美人均GDP分别为3.9万和6.93万美元，日本楼市股市泡沫破灭的根源在于国民收入增长优势不在。

相比之下，我国2021年的GDP总量和人均值占美国的比例分别为77%和18%，劳动力红利仍有较大上升空间，这决定了产业和人口集聚城市仍有较大的房价升值空间。世行本月公布2021年高收入门槛为13205美元/人。截至2021年，以美元计价的中国人均GDP已达到12551美元/人。若到2035年进入2.5万美元/人的中等发达国家门槛，仅需GDP本币计价的实际复合增速和人民币的年均增速分别为4%和1%，这并非高不可攀。

地产股跑输房价仍是大概率事件

乐观来看，中国经济总量若在未来十年内超过美国，中国增长模式将由投资驱动转型为消费驱动，居民收入增速将赶上经济增速。老百姓有钱了，当是中国资产重估良机，将迎来类似今日美国资产拥有的所谓流动性溢价和本币红利。

理想再丰满，也掩盖不了现实的骨感，更不能忽视短期的“剩者为王”策略。

沪综指今年以来下跌9.81%，表现再度弱于全国房价。房地产板块指数（880482）亦趋弱，2020和2021年跌幅分别为10.65%、6.56%，今年以来截至周四继续下跌4.05%，最新收盘点位较2015年的峰值缩水52%，仍在长熊市周期。

中指研究院数据显示，7月以来，已有近70个城市发布稳楼市政策。悲观者预测调控失灵，乐观者看到底部已现。只是国际买家仍在撤离。美联储周三宣布加息75个基点，美国股市和楼市均进入长加息周期，在降息到来之前，不要轻易乐观。香港内地地产指数周四收于2526点，本月下跌32.5%，较2020年1月的高位大跌近7成。

谨慎来看，自从2016年年初失守250天K线以来，房地产板块指数多数时间在年线下方运行，其间脉冲式上涨皆被证明是佯攻行情。从中长期来看，在中国故事再度响彻全球之前，房股熊市格局难改，跑输房价仍是大概率事件。

（本文已刊发于7月30日《红周刊》，文中观点仅代表作者个人，不代表《红周刊》立场，提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）