中骏商管（606.HK）今起招股，智慧商管第一股如何赢得资本市场青睐

（原标题：中骏商管（606.HK）今起招股，智慧商管第一股如何赢得资本市场青睐）

去年成功跨越千亿销售规模的中骏集团分拆旗下综合物管服务公司——中骏商管智慧服务 （以下简称“中骏商管”）上市，今日起进入招股期，上市代码00606，招股时间为6月21日至6月24日中午12时截止，每股招股价区间为3.7-4.6元港元，每手1000股。

中骏商管的全球公开发售计划将发行5亿股，预计最多集资23亿港元（不考虑超额配售权情况下），其中，香港公开发售部分约5000万股，国际配售部分约为4.5亿股，中骏商管本次IPO联席保荐人为美银证券及瑞银，计划将7月2日将于香港联交所主板挂牌。

港股智慧商管第一股应运而生，安踏、恒安家族要员充当基石投资者

此番登陆港股的中骏商管，成为了行业内第一家打造“智慧商管”标签的、定位于商管赛道的综合物业管理服务提供商。

这家物管公司的上市不仅成功填补了港股市场数字物管、数字商管领域的空白，也让市场对物业管理、商业管理在数字经济产业链的价值、作用和意义有了更为深刻的认知。

正如中骏商管主席黄伦表示，中骏商管的优势是以智能型管理先行，追求高运营效率和服务质量。同时，中骏商管拥有中骏集团多元化的物业组合及强大的品牌认可度为其重要支持。

作为智慧商管服务与智能型物业管理行业的领先者，在科技赋能以及数字化与智能化技术平台的驱动下，近年来中骏商管的管理规模和行业综合实力有了快速提升。

根据招股书所示，截至2020年12月31日，中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米，以及总签约建筑面积约为3660万平方米，

在管总建筑面积、总签约建筑面积分别较2019年的规模提升37.3%、62.7%，而后者增速高于前者，为公司未来在管规模实现稳健且较快的提升奠定了基础。而根据仲量联行的资料，截至2020年12月31日，公司的在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第15位，该排名某种程度上能反映出公司在行业内的领先水平。

值得留意的是，公司本次招股中成功引入4名基石投资者，包括安踏体育副主席兼执行董事丁世家的家族信托公司和盛海外、恒安国际执行董事许清流全资拥有的King Terrace Limited、九牧王投资部主管林婉莹以及在大中华市场采取基本面由下而上的价值投资策略为全球的机构投资者管理资本的TX Capital。

不难看出，安踏体育、恒安国际、九牧王等中国知名企业，作为零售行业的翘楚，「世界城」的合作伙伴均对中骏商管的营运投下信心的一票。更可看出近年来闽商一直支持企业数字化、智能化改造及谋求在全国领先优势的初心不变，再一次力证他们长期对中国数字化经济加速转型等大趋势的正确判断。

在2019年12月宝龙商业IPO之时，同样地，安踏体育、恒安国际相关要员、高层及其家族信托也曾充当其基石投资者，证明了对国内对商业物业管理这一细分领域未来发展前景的长期看好。而据wind统计数据显示，宝龙商业自登陆港股以来实现的累积涨幅超过200%，备受相似的或同类型资本青睐的中骏商管，上市后的走势能否复制宝龙商业的表现？投资者不妨拭目以待。

2025年打造百个商管项目计划，盈利能力存在持续释放且大幅改善的预期

中骏集团预计至2025年开业及在建的商管项目「世界城」之数量将有100座，其中至少60个项目开业。中骏商管主席黄伦在发布会表示，中骏集团打造的「百城计划」的目标将赋能中骏商管实现稳健及长远的增长；未来中骏的「世界城」会以长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中西部核心城巿以及海西经济区为重点发展目标，逐步铺开全国化连锁发展版图。由此可以预期，中骏商管的商业物业管理及运营服务业务或将会长期受益。

据招股书所示，公司商业物业管理及运营服务的收入由2018年的人民币1.52亿元增加至2020年的人民币3.73亿元，该业务占总收入的比重亦由2018年的38.4%增至2020年的46.3%。由于中骏商管将其战略重点放在发展此高毛利率的商业物业管理及运营服务这一分部业务上面，因此，可预期公司未来商业物业管理及运营服务收入所占百分比将会继续上升。

数据显示，2020年中骏商管的商业物业管理及运营服务的毛利率达到59%，该数据几乎为住宅物业毛利率的两倍左右。2020年，中骏商管商业物业用约100万平方米的在管面积贡献了62%的毛利，而住宅物业用相对于商业物业约15倍的在管面积，但却仅贡献了38%的毛利。所以，未来随着中骏商管的在管商业物业面积持续快速增长，其对应的商业物业管理及运营服务收入及利润还会大幅增长，同时，商业物业管理及运营服务收入所占比的提升，将会推动公司整体毛利率的维持向上趋势。

另外，在公司科技赋能以及数字化与智能化技术平台的驱动下，公司整体运营效率有很大机会还会不断获得改善，最直接的结果是实现降本增益，据此可以预期公司盈利能力得到大幅度提高的确定性是较高的，简单得出的结论是，公司上市后有机会进入新一轮的盈利释放阶段，且可预期持续时间较长和较为稳定。