主帅一年一换，中交地产规模扩张的尴尬

（原标题：主帅一年一换，中交地产规模扩张的尴尬）

祝宏毅是一年来辞职高管中年限最久的一位，在中交地产任职6年。

在他之前，中交地产原董事长赵晖任职不到一年半的时间，中交地产原董事蒋灿明任职2年左右，中交地产原董事兼总裁耿忠强任职不到一年……

集团层面的高管频繁流动，似乎已成中交地产内部常态。与其他房企高管频繁流动不同的是，中交系的董事长，几乎是一年换一任。

赵晖，2018年9月——2020年1月，任中交房地产集团董事长1年零3个月；

孙国强，2015年——2018年9月，任中交房地产公司/集团董事长3年半时间（2015年中交房地产有限公司成立，统管中交集团旗下所有房地产业务，后更名为中交房地产集团有限公司）；

吴文德，2015年9月——2017年12月，任中房地产股份有限公司董事长1年零2个月（2017年10月中房股份变更为中交地产）。

主帅的频繁换防，伴随而来的是高管层持续震荡，而这又直接反映到中交地产的业绩上来。

4月6日，中交地产披露2019年报。去年中交地产实现签约销售金额293.87亿元，同比增长97.53%；营业总收入140.63亿元，较上年同期增长57.16%；利润总额17.91亿元，同比增长16.14%。

看似不错的业绩背后，却掩藏不了净利润增速连续下滑、借款创历史新高的隐忧。

2019年中交地产仅实现净利润11.22亿元，同比减少2.62%；实现归母净利润约5.43亿元，同比下降33.01%。

据年报，财务费用等三费大增、信用减值损失、资产减值损失等，是导致中交地产增收不增利的几大主要因素。

而中交地产2019年计提的信用减值和资产减值损失共计约5.5亿元，比去年多计提了约5.3亿元，也是导致中交地产净利润亏损的主要原因。其中，存货跌价损失达4.21亿元。

因公司净利润下跌，中交地产的ROE指标也大幅下跌。2019年，中交地产的ROE（摊薄）仅约19.84%，较2018年同期减少15.6个百分点。

值得注意的是，中交地产经营活动产生的现金流净额再转“负”，借款207.6亿元创历史新高。

自2010年以来，中交地产仅3年经营活动现金流净额为正，其他7年均为负。2018年中交地产经营活动产生的现金流量金额少有的转“正”，约57.96亿元。2019年这一数值再度由“正”转“负”，约为-46.12亿元。

某种程度上，经营活动产生的现金流可以反映企业自身是否具有足够的造血能力。中交地产造血能力不足，使其需要依靠更多融资来维持企业现金运转。

据中交地产最新披露，3月末借款余额为302亿元，相较2019年末累计新增88.4758亿元，借款金额和融资速度让人咋舌。

在其年报中，中交地产坦言，公司现阶段资产负债率较高，偿债压力可能较大。

公开资料显示，2016年-2018年，中交地产的净负债率分别为168.84%、164.42%、112.99%。2019年这一指标降至约84.92%。

虽净负债率持续向好，但仍高于保利、华润等央企，2019年保利和华润的净负债率分别是56.91%和30.3%。一些投资者因此留言质询，为何借款如此多？

中交地产的回复是，“近年经营规模扩张较为迅速，对资金的需求相应增加。在经营规模增长的同时，我司亦十分重视对经营风险、财务风险的管控，以确保实现公司有质量的扩张。”

别的房企都在高呼“降杠杆”，特别是疫情冲击下“稳健”更成了房企的头等大事，但中交地产却并未放慢其扩张的步伐，其想要实现“央企前三”的野心可见一斑。

据媒体数据，过去一年，中交地产在纳储方面支付的总土地价款达到343亿元，是同规模房企的两到三倍。

进入2020年，中交地产依旧没有放慢拿地速度，开年至今已拿下8宗地块，涉及拿地总金额达201.42亿元。

△ 中交地产2020年拿地情况汇总，数据源自企业官网

不止拿地频次多，中交地产更引人注目的是高溢价拿地。2019年12月11日中交地产溢价9.45亿元竞得昆明呈贡区一地块，溢价率高达95.98%，接近翻倍；今年拿下的北京亦庄新城地块和2月14日的西北旺镇地块，溢价率分别是22.89%和26.22%。

受疫情下现金流周转的影响，房企拿地更加审慎，拿地热情也有所减退，土地市场因此受到冲击，多数城市以底价成交已是常态。

但现金流紧张、负债累累的中交地产，扩张热情一如既往，颇有种逆大势而上的气势。

与中交地产的激进不同，部分央企已选择退出房地产行业。

今年以来，国家电网率先表示，将“专注于电网主营业务，决定退出传统制造业和房地产业”。最近中国航空集团也官宣，清理低效房产，退出房地产业务，有序推进无需求土地的收储、置换和开发。

事实上，自2019年以来，中国重汽、山东黄金、山东高速等上市公司转让股权的房地产子公司明显增多。

虽然央企退出房地产市场并非释放消极信号，但房地产市场已然不是20年前的黄金时代了。

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赵晖辞任后，执掌绿城中国5年的李永前上位，这让外界对中交地产成为第二个“绿城”多了份期待。

2019年7月，李永前履新总裁之初，就为中交地产设下“三级跳”的目标，“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”。

但遗憾的是，李永前在第一个目标上就折戟了。2019年中交地产只完成了不到300亿的销售额，权益销售额仅有192.26亿，权益销售回款也减少到了145亿。

与此同时，央企一哥保利的销售额为4618亿元，目前排在央企第三位的华润置地销售额为2425亿元。

而要实现“央企前三”的目标，中交地产还需要跨过横亘其间的招商蛇口、华侨城等央企，梦想之路可谓艰难重重。

所以，相较其他央企的稳健而行，中交地产加杠杆、高周转也能让人理解。但要剑走偏锋，就必须要有相对稳定的高管团队作支撑，中交地产频繁的人事换防，不得不令人担忧。

李永前能打破一年一任的魔咒，实现中交地产多年的夙愿吗？值得期待。