动态点评：大股东注入资产将增厚公司未来业绩

华发股份(600325)
    投资要点：
    事件：公司2023年11月14日发布公告，公司控股子公司华晖公司拟以现金方式收购华发集团持有的珠海海润45%股权。交易对价为人民币200,117.6910万元。同时，华发集团控股子公司拟分别通过单一来源采购的形式，将珠海高新区裕华聚酯城市更新项目、华发沁园商业项目托管给公司。
    点评：
    大股东注入开发项目及托管业务，将增厚公司业绩。公司控股子公司华晖公司拟以现金方式收购华发集团持有的珠海海润45%股权。交易对价为20.01亿元人民币，收购完成后，华晖公司将持有珠海海润100%股权。珠海海润目前开发项目位于珠海市湾仔十字门片区景秀路和通航路侧，项目名称华发城建国际海岸花园(销售名称琴澳新城)，占地面积16.9万平方米，批准建筑面积86万平方米，业态有住宅、商铺、酒店办公、普通办公、幼儿园及地下停车库，分四期开发建设，首期项目于2016年开工，预计整个项目2026年初全部竣工。截至2023年10月31日，珠海海润总资产98.7亿元，净资产24.16亿元；2023年1-10月营业收入4214.79万元，净利润9742万元。
    我们认为，收购完成后除能有效解决公司与控股股东之间的同业竞争问题，也能进一步增加公司在大湾区核心地带横琴自贸区一体化区域内持有的权益，有利于进一步巩固公司在珠海的龙头地位。项目逐步开发结算，也将增厚公司归属净利润，提升业绩。
    另外，为避免同业竞争，华发集团控股子公司将珠海高新区裕华聚酯城市更新项目、华发沁园商业项目托管给公司，公司将收取商标使用、工程管理及营销管理相关的费用。托管业务的注入，将有利于公司通过轻资产运营提升业绩。
    2023年前三季业绩平稳增长。公司2023年前三季度实现营业总收入472.51亿，同比增长40.24%；归属上市公司股东净利润22.01亿，同比上升1.14%。其中经营活动产生的现金流量净额463亿，同比增长达114.9%，主要由于公司销售回款增长。截止2023年三季末，公司合同负债及预收账款合计约1020亿元，较2022年末增长26.23%，为2022年全年营收的1.72倍，未来结算业绩保障度高。
    销售增幅亮眼，市场排位持续提升。2023年1—9月，公司实现销售金额1035.8亿元，较去年同期增长41.99%；销售面积325.9万平方米，较去年同期增长29.02%。根据克而瑞数据，公司2023年1-10月共实现全口径销售金额1120.5亿元，同比上升33.28%，位列克而瑞销售榜第14位，较上年同期上升4位；操盘销售面积336.5万平方米，同比上升27.8%，位列克而瑞销售榜第20位，较22年末提升11位。公司销售增幅领跑行业，并且在行业中销售排位及市场占有率持续提升，在逆市中表现亮眼。
    投资建议：公司是承接华发集团房产开发板块的平台公司，以住宅为主业，商业运营、物业管理与其它业务（上下游产业链）为支撑的“1+3”发展新格局业已成型。公司房地产开发业务以珠海为战略大本营，并逐步扩张至北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、昆明等一线城市及重点二线城市，布局区位良好。公司近年销售规模不断扩大，市场占有率及行业排位持续提升，在逆市中表现亮眼。近期大股东增持公司股票、定增落地，以及本次公告的项目注入，均体现出大股东对公司发展的支持。公司持续较快发展值得期待。预计公司公司2023年基本每股收益1.02元，当前股价对应PE约8倍，给与“持有”评级。
    风险提示：宏观经济持续向下；楼市优化政策落地及成效低于预期；行业整体基本面持续走差，楼市预期悲观；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。