中信证券股份有限公司
关于
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
共同增资合资公司重大资产重组
之
房地产业务专项核查报告
独立财务顾问二〇一九年十二月
释 义
在本核查报告中，除上下文另有说明外，下列词语或简称具有如下特定含义：
简称/术语 释义
中信证券/独立财务顾问 指 中信证券股份有限公司
合资公司 指 深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司
招商前海实业 指 深圳市招商前海实业发展有限公司
前海投控 指 深圳市前海开发投资控股有限公司
前海鸿昱 指 深圳市前海鸿昱实业投资有限公司
招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
招商驰迪 指 深圳市招商前海驰迪实业有限公司
标的资产/标的公司 指 招商驰迪100%股权及前海鸿昱100%股权
招商蛇口控股子公司招商前海实业以其持有的招商驰迪
100%股权向合资公司进行增资，前海投控以其持有的前海鸿
昱100%股权对合资公司进行增资，即由合资公司主导以增资
本次重组 指 扩股的方式向前海投控、招商前海实业按照《增资协议》的
相关约定分别收购其合法持有的标的股权的交易；同时，招
商前海实业以部分现金向合资公司增资。本次重组完成前后，
招商前海实业和前海投控均各自持有合资公司50%的股权
报告期 指 2017年、2018年、2019年1-9月
拟建项目 指 报告期内本次核查范围内的相关房地产企业已签署土地出让
合同，但尚未取得施工许可证的房地产开发项目
在建项目 指 报告期内本次核查范围内的相关房地产企业已取得施工许可
证正在进行施工，但尚未全部竣工验收的房地产开发项目
已完工项目 指 报告期内本次核查范围内的相关房地产企业已经全部竣工验
收的项目，包括未完成和已完成销售的房地产开发项目
本次纳入核查范围的房地产项目，包括招商蛇口、招商驰迪、
已核查项目 指 前海鸿昱及其报告期内纳入各自合并报表范围内的项目公司
于报告期内在中国境内开发的已完工项目、在建项目和拟建
项目
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
国发[2010]10号文 指 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
国办发[2013]17号文 指 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
国办发[2011]1号文 指 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问
题的通知》
国办发[2010]4号文 指 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
建房[2010]53号文 指 《房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品
住房预售制度有关问题的通知》
简称/术语 释义
招商前海实业、前海投控及合资公司于2019年12月8日签
署的《深圳市前海开发投资控股有限公司、深圳市招商前海
实业发展有限公司关于深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公
《增资协议》 指 司之增资协议》，以及于2019年12月18日签署的《深圳市
前海开发投资控股有限公司、深圳市招商前海实业发展有限
公司关于深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司增资协议之
补充协议（一）》
《监管政策》 指 《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监
管政策》
《房地产管理法》 指 《中华人民共和国城市房地产管理法（2009年修正）》
《土地管理法》 指 《中华人民共和国土地管理法（2004修正）》
《闲置办法》 指 《闲置土地处置办法（2012年修订）》
招商蛇口控股子公司招商前海实业以其持有的招商驰迪 100%股权向合资公司进行增资，前海投控以其持有的前海鸿昱 100%股权对合资公司进行增资，即由合资公司主导以增资扩股的方式向前海投控、招商前海实业按照《增资协议》的相关约定分别收购其合法持有的标的股权的交易；同时，招商前海实业以部分现金向合资公司增资。本次重组完成前后，招商前海实业和前海投控均各自持有合资公司50%的股权（以下简称“本次重组”）。中信证券接受招商蛇口委托，在本次重组中担任招商蛇口的独立财务顾问。
根据中国证监会于2015年1月16日发布的《监管政策》关于房地产行业上市公司并购重组的核查要求，并依据国发[2010]10号文和国办发[2013]17号文等相关文件的规定，中信证券对报告期内（即2017年度、2018年度及2019年1月1日至2019年9月30日期间）招商蛇口及其控股子公司、本次重组涉及的标的公司招商驰迪、前海鸿昱及其各自控股子公司在中国境内房地产开发过程中是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价的违法违规行为进行了专项核查，并出具本核查报告。
一、核查依据
1．国发[2010]10号文第（八）条规定：“国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为”、“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”
2．国办发[2013]17号文第五条规定：“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。”
3．《监管政策》规定：“对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资源部门公布的行政处罚信息为准；对于是否存在正在被（立案）调查的事项，中介机构应当充分核查披露”，“保荐机构或独立财务顾问、律师应当出具专项核查意见。在专项核查意见中明确说明是否已查询国土资源部门网站，相关房地产企业是否存在违法违规行为，是否存在被行政处罚或正在接受（立案）调查的情况。”
二、核查的项目范围
本次纳入核查范围的房地产项目（以下简称“已核查项目”），包括招商蛇口、招商驰迪、前海鸿昱及其截至报告期末纳入各自合并报表范围内的项目开发公司（以下简称“项目公司”）于报告期内在中国境内开发的拟建项目、在建项目和已完工项目。
（一）招商蛇口及其项目公司（招商驰迪及其项目公司除外，下同）开发的房地产项目
根据招商蛇口及其项目公司提供的资料和招商蛇口的书面确认，截至报告期末，招商蛇口及其项目公司在中国境内开发的房地产开发项目共计239个，具体项目如下表所示：
序 区域 项目名称 开发单位 开发状态
号
01、02、04、
1 昆明市晋宁区 晋宁和润项目 晋宁金辰房地产开发有限公司 05号拟建，
03号已完工
JN2012-62号
一期已完工、
2 昆明市晋宁区 晋宁和泰项目 晋宁金辰房地产开发有限公司 二期在建，
JN2012-61号
拟建
A1拟建，A2
3 昆明市呈贡区 昆明雨花国际商务中 云南雨泉置业有限公司 在建，A3、
心 A4、A5已完
工
4 昆明市晋宁区 晋宁和璟项目 晋宁金辰房地产开发有限公司 拟建
5 昆明市官渡区 巫家坝总部基地项目 昆明市同润房地产开发有限公 拟建
司
6 深圳市宝安区 会展中心配套项目 深圳市招华会展置地有限公司 拟建
7 深圳市 招商东岸二期 深圳市招商文发房地产开发有 拟建
限公司
8 苏州市常熟市 常熟：琴湖小镇 9 号 常熟招商琴湖投资发展有限公 拟建
项目 司
9 苏州市常熟市 常熟：琴湖小镇10号 常熟市琴康房地产开发有限公 拟建
项目 司
10 南京市浦口区 南京：浦口区项目 南京悦盛房地产开发有限公司 拟建
11 武汉市汉阳区 武汉市汉阳区马鹦路 武汉栖江置业有限公司 拟建
项目
武汉经济技术 中建壹品澜庭P189地 武汉中建壹品招利置业有限公
12 开发区（汉南 块 司 拟建
区）
序 区域 项目名称 开发单位 开发状态
号
甘井子区体育中心配
13 大连甘井子区 套开发一期宗地D、E、大连招义房地产有限公司 拟建
F 区项目（招商公园
1872项目）
14 大连市旅顺口 旅顺新城区项目 大连招顺房地产有限公司 拟建
区
15 青岛市高新区 青岛同顺园 招商局青岛蓝湾网谷投资有限 拟建
公司
16 青岛市高新区 青岛网谷汇智园 招商局产业园区（青岛）创业 拟建
有限公司
17 青岛市即墨区 青岛市即墨区商贸城 青岛招商铭华置业有限公司 拟建
项目（招商公园1872）
18 西安市高新区 软件新城项目 西安招商嘉时房地产有限公司 拟建
19 西安市灞桥区 港务区GW2-3-7项目 西安招平房地产有限公司 拟建
20 西安市灞桥区 港务区GW2-3-8项目 西安招平房地产有限公司 拟建
21 西安市灞桥区 港务区 GW1-20-2 项 西安招广房地产有限公司 拟建
目
22 长春市北湖开 学府1872项目（北湖 长春招胜房地产开发有限公司 拟建
发区 开发区项目）
23 成都市新都区 成都新都区木兰镇 成都招商新悦房地产开发有限 拟建
公司
24 佛山市南海区 佛山天璞府 佛山招商雍华府房地产有限公 拟建
司
25 海南省琼海市 博鳌大灵湖 海南招商远洋发展有限公司 拟建
26 郑州市二七区 二七区马寨2号项目 郑州康尚置业有限公司 拟建
27 柳州市柳东新 柳东新区九子岭项目 柳州招商汇信房地产有限公司 拟建
区
招商华发依云天汇
28 长沙市天心区 （天心区喇叭厂项 长沙雍景房地产有限公司 拟建
目）
29 长沙市高新开 招商华发依云曦城 长沙懿德房地产有限公司 拟建
发区 （梅溪湖项目）
30 武汉市经开区 东风电动车 东风汽车房地产有限公司 拟建
31 襄阳市樊城区 襄阳三江口项目 襄阳招投房地产有限公司 拟建
32 肇庆市肇庆新 肇庆依云水岸 肇庆招商蛇口房地产有限公司 拟建
区
33 深圳市南山区 深圳船头广场 深圳招商商置投资有限公司 在建
34 深圳市宝安区 深圳光明加速器园区 招商局光明科技园有限公司 在建
35 深圳市宝安区 深圳光明科技园地块 招商局光明科技园有限公司 在建
36 深圳市宝安区 会展中心配套项目-休 深圳市招华国际会展发展有限 在建
闲带 公司
37 深圳市宝安区 会展中心配套项目-公 深圳市招华国际会展发展有限 在建
寓/办公/商业/酒店 公司
序 区域 项目名称 开发单位 开发状态
号
38 深圳市南山区 前海自由贸易中心一 深圳坪山招商房地产有限公司 在建
期
39 深圳市南山区 深圳太子湾 DY02-02 深圳太子湾商鼎置业有限公司 在建
地块
40 深圳市南山区 深圳太子湾 DY02-04 深圳太子湾乐湾置业有限公司 在建
地块
41 深圳市南山区 深圳太子湾自贸启动 深圳市蛇口海滨置业有限公司 在建
区一期
42 深圳市南山区 深圳新时代南地块 深圳市蛇口新泰置业有限公司 在建
43 深圳市盐田区 深圳壹海城 深圳市万科滨海房地产有限公 在建
司
44 深圳市罗湖区 深圳招商中环（招商 深圳市德瀚投资发展有限公司 在建
开元中心一期）
45 深圳市南山区 深圳太子湾国际学校 深圳市登峰置业有限公司 在建
46 深圳市 黄金台 深圳招商房地产有限公司 在建
47 深圳市宝安区 石岩艾美特项目 深圳市宝安TCL海创谷科技园 在建
发展有限公司
48 重庆市渝北区 重庆公园大道 重庆怡置招商房地产开发有限 在建
公司
49 重庆市南岸区 重庆南坪项目 重庆招商依城房地产开发有限 在建
公司
50 重庆市巴南区 重庆依云江湾 重庆招商依云房地产有限公司 在建
51 重庆市南岸区 重庆长嘉汇 重庆招商置地开发有限公司 在建
重庆市两江新 重庆市两江新区礼嘉 重庆瀚置招商房地产开发有限
52 区 组 团 A 标 准 分 区 公司 在建
A23-7/06号宗地项目
53 重庆市 沙坪坝区西永组团 重庆招科置业有限公司 在建
AH29\30
54 常州市天宁区 常州市劳动路项目 常州凯拓房地产开发有限公司 在建
55 苏州市高新区 苏州文翰华苑 苏州招商瑞盈房地产有限公司 在建
56 苏州市吴江区 苏州香溪源 苏州晟铭房地产开发有限公司 在建
57 苏州市太仓市 太仓依云四季 招商局地产（太仓）有限公司 在建
常熟市尚湖 1 号项目 常熟市晟瑞房地产开发有限公
58 苏州市常熟市 （住宅）（见山湖别 司 在建
院）
59 苏州市高新区 苏州金融小镇（苏州 苏州招商融新投资发展有限公 在建
市高新区科技城） 司
60 苏州市常熟市 常熟：琴湖小镇 8 号 常熟招商琴湖投资发展有限公 在建
项目 司
61 苏州市张家港 张家港：经开区 B02 张家港市广鑫汇房地产开发有 在建
市 项目 限公司
62 苏州市太仓市 太仓科教新城 太仓招新置业有限公司 在建
序 区域 项目名称 开发单位 开发状态
号
63 镇江市京口区 镇江北固湾 镇江盈盛房地产开发有限公司 在建
64 镇江句容市 镇江依云尚城 镇江火炬置地发展有限公司 在建
南京桃园世纪（原南 南京善杰义房地产开发有限公
65 南京市鼓楼区 京城北客车厂G01地 司 在建
块）
66 南京市栖霞区 南京依云华府招商 南京招商启盛房地产有限公司 在建
1872
67 南京市江宁区 南京市G73青龙地铁 南京招荣房地产开发有限公司 在建
小镇项目
68 南通市港闸区 南通雍华府 南通长轮房屋开发公司 在建
69 南通市启东市 启东：协兴港项目 启东招园建设发展有限公司 在建
70 南通市海门市 海门：国际邮轮城项 南通招海置业有限公司 在建
目
71 南通市海门市 海门：开发区豪华邮 招商局邮轮产业发展（江苏） 在建
轮配套产业园项目 有限公司
72 南通市通州区 南通雍景湾 南通招鑫置业有限公司 在建
73 扬州市邗江区 扬州：邗江区 GZ092 扬州新城亿晟房地产开发有限 在建
项目 公司
74 哈尔滨市道里 招商贝肯山 哈尔滨银开房地产开发有限公 在建
区 司
75 武汉市青山区 江璟城 武汉招平海盈房地产开发有限 在建
公司
76 武汉市汉阳区 武汉招商樾望 武汉招商地产汉江置业有限公 在建
司
77 武汉市汉阳区 国博122 武汉招平雍荣置业有限公司 在建
78 武汉市汉阳区 武汉招商公园1872 武汉新得房地产开发有限公司 在建
79 武汉市汉阳区 武汉招商公园1872 武汉明捷房地产开发有限公司 在建
80 武汉市江夏区 武汉五里界 武汉招润碧盈房地产开发有限 在建
公司
81 武汉市江夏区 武汉东城华府 武汉招平润丰房地产开发有限 在建
公司
82 武汉市江夏区 武 汉 市 江 夏 区 P 武汉招润碧盈房地产开发有限 在建
（2017）079地 公司
武汉经济技术 武汉中建壹品招盈置业有限公
83 开发区（汉南 中建壹品澜庭 司 在建
区）
武汉经济技术
84 开发区（汉南 兰亭风华 武汉泓耀房地产开发有限公司 在建
区）
85 武汉东西湖区 中建壹品澜荟 中建三局绿建投资有限公司 在建
86 武汉市东湖新 海洋天地?船舶园研 武汉船舶配套工业园有限公司 在建
技术开发区 创中心项目
序 区域 项目名称 开发单位 开发状态
号
87 宜昌市伍家岗 碧桂园凤凰城（A、B、宜昌源源碧桂园房地产开发有 在建
区 C、D、E、F期） 限公司
88 宜昌市高新区 招商*依云水岸项目 招商蛇口（宜昌）置业有限公 在建
司
招商·雍景湾商住小
89 赣州市章江新 区项目（E2）以及招 深圳招商房地产有限公司 E2在建，
区 商局中心建设项目 F25-4拟建
(F25-4)
90 大连甘井子区 大连海德公园-商业 大连招源房地产有限公司 在建
（体育中心A地块）
91 大连甘井子区 大连海德公园-住宅 大连招商广源房地产有限公司 在建
（体育中心B地块）
大连市金州湾友谊街
92 大连金普新区 项目（招商雍景湾项 大连招源房地产有限公司 在建
目）
93 沈阳市于洪新 招商雍景湾（于洪新 沈阳招源房地产开发有限公司 在建
区 区汪河路项目）
94 青岛市高新区 青岛火炬园 招商局产业园区（青岛）创业 在建
有限公司
95 青岛市高新技 青岛雍华府 招商局产业园区（青岛）创业 在建
术产业开发区 有限公司
96 日照市东港区 日照莱顿小镇 招商局地产（日照）有限公司 在建
97 烟台市牟平区 烟台招商东岸 烟台招商局置业有限公司 在建
98 烟台市烟台开 烟台招商西岸 招商局地产（烟台）有限公司 在建
发区
99 济南市长清区 济南雍和府（长清区 招商蛇口（济南）置业有限公 在建
2017-G054地块项目） 司
100 济南市历下区 济南历下区CBDB4、 济南安齐房地产开发有限公司 在建
B6地块
101 成都市高新区 成都大魔方 成都招商远康房地产开发有限 在建
公司
102 成都市龙泉驿 成都依云上城 成都招商龙城房地产开发有限 在建
区 公司
103 成都市成华区 成都中央华城 成都招商博时房地产开发有限 在建
公司
104 佛山市高明区 佛山招商熙园 佛山招商翰林房地产有限公司 在建
105 佛山市顺德区 佛山招商曦岸 佛山招商果岭房地产有限公司 在建
106 佛山市南海区 佛山招商悦府 佛山招商光华房地产有限公司 在建
107 佛山市三水区 佛山招商越园 佛山招商中环房地产有限公司 在建
108 佛山市禅城区 佛山岸芷汀兰 佛山招商绿湖房地产有限公司 在建
109 佛山市南海区 时代太平熙园 佛山市时代冠鸿房地产开发有 在建
限公司
110 广州市番禺区 广州金山谷 广州招商房地产有限公司 在建
序 区域 项目名称 开发单位 开发状态
号
111 广州市黄浦区 广州雍景湾 天骄（广州）房地产开发有限 在建
公司
112 珠海市斗门区 珠海依云华府（虹桥 珠海依云房地产有限公司 在建
五路项目）
113 珠海市高新区 珠海雍华府 珠海市依云置业有限公司 在建
东莞麻涌地块-东莞市 东莞招商启达房地产开发有限
114 东莞市麻涌镇 麻涌镇项目（住宅、 公司 在建
商服）
115 湛江市经技术 湛江霞海邮轮港 湛江招商港城投资有限公司 在建
开发区
116 中山市火炬开 火炬开发区张二村新 中山市禹鸿房地产开发有限公 在建
发区 草尾项目 司
117 成都市高新区 成都大魔方 成都招商远康房地产开发有限 在建
公司
118 厦门市湖里区 厦门邮轮城项目 厦门西海湾邮轮城投资有限公 在建
司
119 厦门市海沧区 厦 门 市 海 沧 区 厦门市臻园房地产有限公司 在建
H2017P02项目
120 漳州开发区 漳州招商卡达凯斯 漳州招商房地产有限公司 在建
121 漳州开发区 漳州兰溪谷（漳州半 漳州招商房地产有限公司 在建
山项目）
122 福州市马尾区 福州马尾区滨江项目 福州市雍景湾房地产有限公司 在建
(雍景湾)
123 海南省海口市 招商局海南区域总部 中国外运海南有限公司 在建
大厦
124 北京市昌平区 北京都会中心 北京招商局铭嘉房地产开发有 在建
限公司
北京大兴区三合庄项 招商局地产（北京）有限公司
125 北京市大兴区 目 和北京永世同创信息咨询有限 在建
公司联合体
二七区马寨 1 号项目
126 郑州市二七区 （郑政出（2019）10 郑州康尚置业有限公司 在建
号地）
127 郑州市 郑州市兴隆铺项目 郑州润兴置业有限公司 在建
128 郑州市 郑州市马寨首批地项 郑州天地康颂置业有限公司 在建
目
郑州市航空港
129 经济综合实验 港区54、56号地项目 郑州招商康颂置业有限公司 在建
区
合肥市新站区 合肥公园 1872（合肥 合肥招商杰盛房地产开发有限
130 213、214 新站地块） 公司；合肥招商威盛房地产开 在建
发有限公司
131 合肥市滨湖新 合肥雍华府 合肥招商章盛房地产开发有限 在建
区 公司
132 合肥市滨湖区 合肥滨湖区项目 安徽绿隽置业有限公司 在建
序 区域 项目名称 开发单位 开发状态
号
133 南宁高新区 南宁招商榕园 南宁招商汇天房地产有限公司 在建
134 南宁高新区 南宁招商樾园 南宁招商汇天房地产有限公司 在建
135 南宁市武鸣区 南宁南武大道项目 南宁招商众鑫房地产有限公司 在建
（十里云裳）
136 杭州拱墅区 杭州半山田园养老项 杭州招商观颐健康产业有限公 在建
目 司
137 杭州市拱墅区 杭州春秋华庭 杭州北晨房地产开发有限公司 在建
138 杭州市江干区 杭州牛田 I-PARK 公 杭州杭盛房地产开发有限公司 在建
寓（杭州汇铂金座）
拱墅区铁路北站项目
139 杭州市拱墅区 （拱墅区智慧网谷小 杭州瑞盛智慧科技有限公司 在建
镇内）
140 杭州市江干区 杭州公园1872项目 杭州星日房地产开发有限公司 在建
141 杭州市余杭区 杭州星未来项目 杭州惠余置业有限公司 在建
142 杭州市萧山区 杭州闻博花城项目 杭州南兴房地产开发有限公司 在建
143 杭州市江干区 杭州武林郡项目 杭州润和东欣置业有限公司 在建
144 杭州市萧山区 杭州海上明月项目 杭州锦繁置业有限公司 在建
杭州锦和置业有限公司
145 杭州市拱墅区 杭州祥符项目 杭州荣福置业有限公司 在建
146 桐乡市振东新 嘉兴桐乡雍华府（桐 嘉兴招商房地产开发有限公司 在建
区 乡市宏晖路项目）
147 宁波江北区 宁波公园1872 宁波江湾房地产开发有限公司 在建
148 宁波市东部新 宁波明湖 宁波明湖置业有限公司 在建
城
149 宁波海曙区 宁波海曙区气象路 宁波招海置业有限公司 在建
150 上海市宝山区 上海宝山工业园区地 上海宝琛置业有限公司 在建
块
151 上海市浦东新 上海森兰国际 上海外高桥保税区开发股份有 在建
区 （森兰美伦） 限公司
152 上海市青浦区 上海公馆（徐泾）项 上海虹润置业有限公司 在建
目
153 台州市温岭市 太平街道项目 温岭新城悦盛房地产开发有限 在建
公司
154 台州市温岭市 神童门项目 温岭新城悦嘉房地产开发有限 在建
公司
155 温州市龙湾区 滨江商务区桃花岛项 温州德信江滨置业有限公司 在建
目
156 绍兴市柯岩 绍兴檀院项目 绍兴宇特顺房地产开发有限公 在建
司
天津市滨海新 天津招商泰达房地产开发有限 一二三期已
157 区 天津莫缇园 公司 完工；四五期
在建
序 区域 项目名称 开发单位 开发状态
号
天津招商果岭（原静 一期已完工；
158 天津市静海县 海团泊高尔夫地块、 天津招江投资有限公司 二期在建
水岸恬园）
159 天津市西青区 天津公园 1872 项目 天津招晨房地产开发有限公司 在建
（高铁南站项目）
招商蛇口网谷（天津）有限公 一期已完工，
160 天津市武清区 天津网谷项目 司 二期在建，
三期拟建
161 成都市双流区 双流区愉樾项目 成都招商双兴房地产开发有限 在建
公司
162 湖北省蕲春县 招商局蕲春产业促进 招商局（蕲春）投资发展有限 在建
中心项目 公司
163 重庆江北区兴 招商城市主场（观音 重庆招商依城房地产开发有限 在建
竹路 桥项目） 公司
164 沈阳市铁西区 招商曦城（经济技术 沈阳招胜房地产开发有限公司 在建
开发区）
165 南昌市东湖区 南昌东湖意库 南昌德瀚商业管理有限公司 在建
166 广州市白云区 广州黄石西路项目 广州市君耀房地产有限公司 在建
167 深圳市宝安区 会展中心配套项目 深圳市招华国际会展发展有限 在建
公司
168 武汉市经开区 东风凤凰城 东风汽车房地产有限公司 在建
169 十堰市张湾区 东风十堰阳光城四期 东风汽车房地产有限公司 在建
（锦程世家）
170 十堰市张湾区 招商兰溪谷 招商蛇口十堰置业有限公司 在建
171 东莞市虎门镇 虎门镇怀德社区项目 东莞招商致远房地产有限公司 在建
172 西安市曲江新 西安依云曲江 西安茂安房地产有限公司 已完工
区
173 毕节市七星关 毕节招商花园城 招商局地产（贵州毕节）有限 已完工
区 （AB地块） 公司
174 毕节市七星关 毕节花园城商务中心 招商商置（贵州毕节）投资有 已完工
区 （CDE地块） 限公司
175 天津市河东区 天津雍海园 天津雍景湾房地产开发有限公 已完工
（天津雍景湾） 司
176 昆明市官渡区 昆明海公馆 云南招商城投房地产有限公司 已完工
177 昆明市官渡区 昆明雍景湾 昆明招金房地产有限公司 已完工
178 深圳市南山区 深圳鲸山觐海 深圳招商房地产有限公司 已完工
179 深圳市南山区 深圳南海意库梦工场 深圳金域融泰投资发展有限公 已完工
大厦 司
180 深圳市坪山新 深圳坪山花园城 深圳坪山招商房地产有限公司 已完工
区
181 深圳市南山区 深圳双玺 深圳招商房地产有限公司 已完工
182 深圳市南山区 深圳太子湾商务广场 深圳市蛇口海滨置业有限公司 已完工
序 区域 项目名称 开发单位 开发状态
号
183 深圳市南山区 深圳文化艺术中心 深圳招商房地产有限公司 已完工
184 深圳市大鹏新 深圳招商东岸（原深 深圳市招商文发房地产开发有 已完工
区 圳综合市场改造） 限公司
185 深圳市南山区 太子广场 深圳市太子广场置业有限公司 已完工
186 重庆市北部新 重庆花园城 招商局地产（重庆）花园城有 已完工
区 限公司
187 重庆市江北区 重庆依城锦星汇 重庆招商依城房地产开发有限 已完工
公司
188 常州市武进区 常州花园城（常州公 招商局地产（常州）有限公司 已完工
园1872）
189 苏州市相城区 苏州公园1872 苏州招商瑞诚房地产有限公司 已完工
190 苏州吴中区 苏州小石城 苏州招商南山地产有限公司 已完工
191 苏州相城区 苏州依云华苑 招商局地产（苏州）有限公司 已完工
192 苏州市高新区 苏州雍和苑 苏州招商漫城房地产有限公司 已完工
193 苏州吴中区 苏州雍华府 苏州招商雍华府房地产有限公 已完工
司
194 苏州市工业园 苏州雍景湾 苏州双湖房地产有限公司 已完工
区
195 苏州市吴江区 苏州雍雅苑 苏州招商瑞创房地产有限公司 已完工
196 南京市江宁区 南京方山里花园 南京招商宁盛房地产有限公司 已完工
197 南京市浦口区 南京兰溪谷 南京招商招盛房地产有限公司 已完工
198 南京市江宁区 南京依云郡 南京招商兴盛房地产有限公司 已完工
199 武汉市硚口区 武汉江湾国际 武汉招商地产古田置业有限公 已完工
司
200 武汉市汉阳区 武汉招商公园1872 武汉奥明房地产开发有限公司 已完工
201 大连市高新园 大连兰溪谷 大连招宇房地产有限公司 已完工
区
202 沈阳市浑南新 招商钻石山 沈阳金道汇通房地产开发有限 已完工
区 公司
青岛蓝湾网谷（青岛 招商局产业园区（青岛）发展
203 青岛市高新区 基金谷、青岛海月园）有限公司 已完工
招商局青岛蓝湾网谷有限公司
204 佛山市顺德区 佛山公园1872 佛山招商房地产有限公司 已完工
205 佛山市南海区 佛山依云公馆 佛山依云臻园房地产有限公司 已完工
206 佛山市南海区 佛山依云华府 佛山依云孝德房地产有限公司 已完工
207 佛山市禅城区 佛山依云上城 佛山信捷房地产有限公司 已完工
208 佛山市南海区 佛山依云曦城 佛山招商九龙仓有限公司 已完工
209 佛山市禅城区 佛山依云雍景湾 佛山依云上园房地产有限公司 已完工
序 区域 项目名称 开发单位 开发状态
号
210 佛山市南海区 佛山依云置地中心 佛山市凯达城投资发展有限公 已完工
司
211 佛山市禅城区 佛山招商臻园 佛山依云观园房地产有限公司 已完工
212 广州市开发区 广州东荟城 广州市万尚房地产有限公司 已完工
213 广州市番禺区 广州万博公馆 广州依云房地产有限公司 已完工
214 珠海市斗门区 珠海依云水岸 珠海依云房地产有限公司 已完工
215 厦门市集美区 厦门海上五月花 福建中联盛房地产开发有限公 已完工
司
216 厦门市集美区 厦门莱顿小镇 厦门市景湖城房地产有限公司 已完工
217 厦门市翔安区 厦门雍华府 厦门雍华府房地产有限公司 已完工
218 海南省三亚市 三亚海棠湾项目 三亚市海棠湾开发建设有限公 已完工
司
219 北京市昌平区 北京溪城家园及珑原 招商局嘉铭（北京）房地产开 已完工
发有限公司
220 北京市朝阳区 北京臻园 北京广盈房地产开发有限公司 已完工
221 郑州市新郑市 新郑招商雍景湾 新郑市雍景湾房地产开发有限 已完工
公司
222 南宁市青秀区 南宁雍景湾 南宁招商浩田房地产有限公司 已完工
223 南宁青秀区 南宁招商境界（原青 南宁招商汇城房地产有限公司 已完工
环路北侧069地块）
224 南宁市兴宁区 南宁招商禧园 南宁招商汇天房地产有限公司 已完工
225 杭州市江干区 杭州雍和府 招商局地产（杭州）有限公司 已完工
226 杭州市江干区 杭州雍华府 招商局地产（杭州）有限公司 已完工
227 杭州市拱墅区 杭州雍景湾 杭州筑家房地产开发有限公司 已完工
228 嘉兴市嘉善县 嘉善环北花苑（嘉兴 嘉善旭招置业有限公司 已完工
市魏塘街道项目）
229 宁波高新区 宁波雍景湾 宁波招商高新置业有限公司 已完工
230 上海市宝山区 上海宝山花园城 上海招商宝欣置业有限公司 已完工
231 上海市宝山区 上海海德花园 上海丰扬房地产开发有限公司 已完工
232 上海市松江区 上海佘山珑原 上海静园房地产开发有限公司 已完工
233 上海市宝山区 上海中环华府（上海 上海招平房地产开发有限公司 已完工
大场项目）
234 青岛市高新区 招商?海德花园 青岛招商海德置业发展有限公 已完工
司
235 青岛市高新区 招商?海德花园二期E 青岛招商海德置业发展有限公 已完工
地块 司
236 青岛市高新区 招商?海德花园二期 F 青岛招商海德置业发展有限公 已完工
地块 司
237 北京市朝阳区 公园1872 招商局地产（北京）有限公司 已完工
序 区域 项目名称 开发单位 开发状态
号
238 北京市丰台区 中国玺 北京亚林东房地产开发有限公 已完工
司
239 武汉市 东风武汉阳光城四期 东风汽车房地产有限公司 已完工
（红枫苑）
（二）招商驰迪及其项目公司的房地产开发项目
根据招商驰迪及其项目公司提供的资料及招商驰迪的书面确认，截至报告期末，招商驰迪及其项目公司在中国境内开发的房地产开发项目共计5个，具体项目如下表所示：
序 区域 项目名称 开发单位 开发状态
号
1 深圳市南山区 招商局前海经贸中心一期 深圳市前海蛇口启迪实业有 在建
限公司
2 深圳市南山区 招商局前海经贸中心二期 深圳市前海蛇口启迪实业有 在建
限公司
3 深圳市南山区 招商港湾广场项目 深圳市前海蛇口启迪实业有 在建
限公司
4 深圳市南山区 招商领玺家园项目 深圳市前海蛇口启迪实业有 在建
限公司
5 深圳市南山区 招商局前海经贸中心三期 深圳市前海蛇口启迪实业有 已完工
限公司
（三）前海鸿昱及其项目公司开发的房地产项目
根据前海鸿昱的确认并经核查，截至报告期末，前海鸿昱在中国境内无房地产开发项目。
三、核查结果与意见
（一）关于是否涉及闲置土地
1、相关规定
（1）《房地产管理法》
《房地产管理法》第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”
（2）《闲置办法》
《闲置办法》第二条规定：“本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”
《闲置办法》第五条、第六条、第七条、第九条规定了市、县国土资源主管部门对涉嫌闲置土地的调查程序及措施，经调查属实，构成闲置土地的，由市、县国土资源主管部门向土地使用权人下达《闲置土地认定书》。
《闲置办法》第八条规定：“有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：（一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；（二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；（三）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；（四）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；（五）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；（六）政府、政府有关部门的其他行为。因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。”
《闲置办法》第十二条规定：“因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：（一）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；（二）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；（三）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；（四）协议有偿收回国有建设用地使用权；（五）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；（六）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条规定的方式处置。”
《闲置办法》第十四条规定：“除本办法第八条规定情形外，闲置土地按照下列方式处理：（一）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；（二）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。”
《闲置办法》第二十二条第二款规定：“因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。”
（4）《监管政策》规定：“对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资源部门公布的行政处罚信息为准”，“对于是否存在土地闲置等违法违规行为的认定，原则应以国土资源管理部门公布的行政处罚信息为准。”
2、核查方法
核查方法包括但不限于：（1）查阅招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司提供的已核查项目的国有建设用地使用权出让合同及其补充协议、国有土地使用证等文件；（2）查阅招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司提供的已核查项目的环评批复/备案、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案文件等建设批准文件及证照；（3）对招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司的有关人员进行访谈；（4）查阅招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司提供的部分已核查项目所在地国土资源管理部门出具的相关证明文件；（5）检索查询国土资源部官方网站、已核查项目所在地国土资源管理部门官方网站、百度搜索引擎。
3、核查结果
（1）晋宁和泰项目、晋宁和润项目
报告期内，已核查项目中的“晋宁和泰项目”、“晋宁和润项目”曾经被昆明市自然资源和规划局挂网公示为“企业原因”导致土地闲置。该等项目均位于云南省昆明市晋宁区，系招商蛇口通过股权收购（定义见下文）方式取得，目前由招商蛇口下属公司晋宁金辰房地产开发有限公司（以下简称“晋宁公司”）负责开发。
①项目背景情况
根据招商蛇口提供的资料和书面确认，晋宁公司原为云南昆钢房地产开发有限公司下属全资子公司，该公司于2013年3月20日取得了包括“晋宁和泰项目”、“晋宁和润项目”在内的房地产开发项目；2017年10月20日，招商蛇口通过股权收购的方式取得了晋宁公司的控制权（以下简称“股权收购”），并由此取得了“晋宁和泰项目”（对应地块：晋国用2013第1216号住宅用地、晋国用2013第1215号商业用地）以及“晋宁和润项目”（对应地块：晋国用2013第1155号住宅用地、晋国用2013第1158号住宅用地、晋国用2013第1159号住宅用地、晋国用2013第1160号商业用地、晋国用2013第1161号住宅用地）的土地使用权。
在股权收购完成前，根据昆明市晋宁区人民政府于2016年11月18日的挂网公示信息1：“晋宁和泰项目”对应地块存在 1 年以上土地闲置情况，闲置原因为政府原因；“晋宁和润项目”对应地块存在2年以上土地闲置情况，闲置原因为政府原因。前述闲置情况发生在股权收购完成前。
在股权收购完成后，昆明市晋宁区人民政府办公室于2018年4月13日印发了《昆明市晋宁区人民政府关于晋宁区闲置土地清理和处理工作领导小组办公室对晋宁金辰房地产开发有限公司七宗闲置土地重新进行闲置原因调查认定的批复》（以下简称“《批复》”），确认“经区一届人民政府第28次常务会议研究，同意晋宁金辰房地产开发有限1 http://jn.km.gov.cn/c/2016-11-18/1335527.shtml
公司JN2012-61号、62号地块，JN2011-1号、2号、3号、4号、5号地块共计7宗闲
置土地因政府原因造成的闲置认定至2017年11月22日已解除”。根据上述《批复》及
招商蛇口的书面确认，上述七宗土地（对应“晋宁和泰项目”及“晋宁和润项目”用地）
的闲置认定已于2017年11月22日起解除（以下简称“闲置认定解除”）。
上述闲置认定解除后，昆明市自然资源和规划局网站的“闲置土地公示”栏目又于2018年9月14日挂网公示了信息来源为昆明市国土资源局晋宁分局的《昆明市晋宁区闲置土地公示》（以下简称“《公示》”）2。根据《公示》，经晋宁区人民政府认定，“晋宁和泰项目”及“晋宁和润项目”对应地块存在2年以上闲置情况，闲置原因为“企业原因”。前述公示日期（即2018年9月14日）与闲置认定解除之日（即2017年11月22日）间隔尚不足一年。
②项目开发进展
根据招商蛇口提供的资料和书面确认，晋宁公司自股权收购完成后即全力推进“晋宁和泰项目”及“晋宁和润项目”的开发建设，截至本核查报告出具之日，前述项目的进展情况如下：
项目名称 具体情况
该项目“JN2012-62号地块”已于2018年8月31日取得了昆明市晋
宁区住房和城乡建设局核发的《建筑工程施工许可证》（编号：
晋宁和泰项目 5301221808310101-SX-001）并立即启动了开工建设，截至本核查报
告出具之日，该项目一期已完工，二期主体已封顶；该项目“JN2012-61
号地块”，因其所在区域规划调整的原因（所涉控制性详细规划尚需
按照已调整的总体规划相应调整）暂未开工建设
因所在位置行政区划调整、“撤县并区”事宜，其所在位置需按昆明
市城市规划调整，该项目“01、02、04、05号地块”暂未开工建设；该
晋宁和润项目 项目“03号地块”已于2019年6月27日取得了昆明市晋宁区住房和城
乡 建 设 局 核 发 的《建 筑 工 程 施 工 许 可 证》（编 号：
5301221906270101-SX-001）后立即启动了开工建设，并已于2019年
7月19日拿到该地块的商品房预售许可证
③合规情况
根据昆明市晋宁区自然资源局于2019年12月6日出具的《情况说明》，“晋宁金辰房地产有限公司为晋宁区管辖的企业，该公司原为昆钢房地产下属全资子公司，该公司于2013年3月20日取得晋宁区和璟、和泰、和润三个地产项目共计9个土地使用权，2 http://gtzy.km.gov.cn/c/2018-09-14/2741991.shtml
其中7个地块在2016年11月15日经原晋宁县人民政府认定为闲置土地。2017年10
月20日招商蛇口主导收购了该公司股权，自股权收购以来，该公司在大股东招商蛇口
的管理下积极推动项目开发建设，遵守国土资源监管方面的法律、法规、规章及规范性
文件的规定，不存在因不遵守国土资源监管方面的法律、法规、规章或规范性文件的规
定而受到本局行政处罚、行政处理或立案调查的情形”。
经查询相关国土资源部门网站，该等网站的公开信息未显示晋宁公司在“晋宁和泰项目”及“晋宁和润项目”的开发过程中存在因闲置土地而受到行政处罚或正在被（立案）调查的情形。
（2）根据招商蛇口、招商驰迪的书面确认，报告期内：①已核查项目不存在因为闲置土地而已被征收土地闲置费、土地已被收回的情形；② 招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司未曾收到有关国土资源部门发出的《闲置土地认定书》，不存在因闲置土地被相关国土资源部门处以行政处罚或因此正在接受（立案）调查的情况。
（3）经查询相关国土资源部门网站，该等网站的公开信息未显示已核查项目在报告期内曾经受到国土资源部门就闲置土地作出的行政处罚或因此正在接受国土资源管理部门（立案）调查的情况。
（4）根据招商蛇口、招商驰迪提供的已核查项目所在地部分国土资源管理部门出具的相关证明，报告期内，招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司不存在因闲置土地而受到行政处罚或正在被（立案）调查的情形。
4、核查意见
基于上述核查情况，独立财务顾问认为，报告期内，招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司在已核查项目开发过程中不存因闲置土地被相关国土资源部门处以行政处罚或因此正在接受（立案）调查的情况。
（二）关于是否涉及炒地行为
1、相关规定
（1）国发[2010]10号文规定：“严格依法查处土地闲置及炒地行为”、“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”
（2）国办发[2011]1 号文第五条规定：“要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到 25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。”
（3）国办发[2013]17号规定：“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。”
（4）《房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”
（5）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第十九条的规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”
由于现行法律、法规、规章、规范性文件及司法解释均未对“炒地”的含义、内容或适用条件作出具体明确的规定，根据对前述关于土地使用权转让规定的理解，我们认为“炒地行为”是指取得国有建设用地使用权后不按照出让合同约定动工建设，在不具备相关法律、法规、规章及规范性文件规定的土地使用权转让条件下高价对外转让土地使用权的行为。
2、核查方法
核查方法包括但不限于：（1）查阅招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司提供的部分已核查项目所在地国土资源管理部门出具的相关证明文件；（2）查阅招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司提供的报告期内对外转让项目的包括转让协议等相关文件；（3）对招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司的有关人员进行访谈；（4）检索查询国土资源部官方网站、已核查项目所在地国土资源部门官方网站和百度搜索引擎，检索了前述网站公开披露的非法转让土地行政处罚信息。
3、核查结果
（1）经查阅招商蛇口、招商驰迪提供的项目资料，对招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司有关人员的访谈，以及根据招商蛇口、招商驰迪的书面确认，报告期内，招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司不存在违反上述规定非法对外转让土地使用权的炒地行为，未收到有关国土资源管理部门就炒地行为发出的《行政处罚决定书》或《调查通知书》，不存在因炒地行为被国土资源管理部门作出行政处罚或正在（立案）调查的情形。
（2）经查询和检索相关国土资源管理部门网站公开披露的非法转让土地行政处罚信息，前述公开信息未显示招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司报告期内存在因炒地被国土资源管理部门作出行政处罚或正在被（立案）调查的情形。
（3）根据招商蛇口和招商驰迪提供的部分已核查项目所在地国土资源管理部门出具的相关证明，报告期内，招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司不存在因炒地行为而受到行政处罚或正在被（立案）调查的情形。
4、核查意见
基于上述核查情况，独立财务顾问认为，报告期内，招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司不存在因炒地被国土资源管理部门作出行政处罚或正在被（立案）调查的情形。
（三）关于是否涉及捂盘惜售、哄抬房价行为
1、相关规定
（1）国办发[2010]4 号文第（七）条规定：“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”
（2）国发[2010]10号文第（九）条规定：“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”
（3）建房[2010]53号文第（一）条规定：“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售”、“对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。”
（4）国办发[2013]17号文第五条规定：“强化商品房预售许可管理”、“继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售”、“加强房地产企业信用管理”、“及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。”
2、核查方法
核查方法包括但不限于：（1）查阅已核查项目中已完工及在售的商品住房项目（以下简称“商品住房项目”）的《商品房预售许可证》/《商品房销售许可证》、销售进度表、房价价目表等文件；（2）对招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司的有关人员进行访谈；（3）查阅商品住房项目所在地住房与城乡建设部门出具的部分证明文件；（4）检索查询商品住房项目所在地的住房与城乡建设部门、地方政府网站、百度搜索引擎。
3、核查结果
（1）根据招商蛇口和招商驰迪的书面确认，报告期内，招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司就取得预售/销售许可证具备销售条件的商品住房项目，严格执行了商品房明码标价、一房一价规定，并明码标价对外销售，不存在故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为。
经查阅招商蛇口和招商驰迪提供的商品住房项目资料，对招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司有关人员的访谈，以及根据招商蛇口和招商驰迪的书面确认，报告期内，招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司的商品住房项目相关房源的销售情况、价格等内容已通过相关房地产信息网进行公示，不存在因捂盘惜售、哄抬房价行为被住房与城乡建设部门作出行政处罚或（立案）调查的情形。
（2）经查询和检索招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司的商品住房项目所在地的住房与城乡建设部门网站的公开信息，前述公开信息未显示招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司的商品住房项目于报告期内存在捂盘惜售、哄抬房价行为被住房与城乡建设部门作出行政处罚或被（立案）调查的情形。
（3）根据招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司的部分商品住房项目所在地住房与城乡建设部门出具的证明，报告期内，招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司的商品住房项目不存在因捂盘惜售、哄抬房价的重大违法行为而受到行政处罚的情形。
4、核查意见
基于上述核查情况，独立财务顾问认为，招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司报告期内纳入核查范围的商品住房开发项目不存在因为捂盘惜售、哄抬房价行为被相关房地产主管机关行政处罚或正在接受（立案）调查的情况。
四、结论意见
综上所述，独立财务顾问认为，报告期内，招商蛇口、招商驰迪及其相关项目公司已核查项目不存在因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价而受到相关主管部门行政处罚或因此正在被相关主管部门（立案）调查的情况。
（以下无正文）（本页无正文，为《中信证券股份有限公司关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司共同增资合资公司重大资产重组之房地产业务专项核查报告》之签署页）
财务顾问主办人：
康昊昱 李 晛
翁伟鹏 张 新
中信证券股份有限公司
年 月 日
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