本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
上海建设摩托车有限责任公司股东拟转让
上海建设摩托车有限责任公司股权项目
评估报告
银信评报字[2017]沪第 1123 号
银信资产评估有限公司
2017 年**月**日
目 录
评估师声明 ...................................................................................................... 3
摘 要 ............................................................................................................. 4
正 文 ............................................................................................................... 6
一、委托人、被评估单位概况 ..................................................................... 6
二、评估目的 ................................................................................................. 9
三、评估对象和评估范围 ............................................................................. 9
四、价值类型及其定义 ............................................................................... 11
五、评估基准日 ........................................................................................... 11
六、评估依据 ............................................................................................... 12
七、评估方法 ............................................................................................... 14
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 16
九、评估假设 ............................................................................................... 17
十、评估结论 ............................................................................................... 18
十一、特别事项说明 ................................................................................... 19
十二、评估报告使用限制说明 ................................................................... 20
十三、评估报告日 ....................................................................................... 21
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 ............................... 21
附 件 ............................................................................................................. 22
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
评估师声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违
反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预
期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏
见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且
已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的
假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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上海建设摩托车有限责任公司股东拟转让
上海建设摩托车有限责任公司股权项目
评估报告
银信评报字[2017]沪第 1123 号
摘 要
一、项目名称：上海建设摩托车有限责任公司股东拟转让上海建设摩托车有限责
任公司股权项目
二、委托人：重庆建设摩托车股份有限公司
三、其他评估报告使用者：被评估单位股东、国有资产监督管理部门、工商行政
管理部门、国家法律、法规明确的为实现与本次评估目的相关经济行为而需要使用本
评估报告的相关当事方
四、被评估单位：上海建设摩托车有限责任公司
五、评估目的：上海建设摩托车有限责任公司股东拟转让上海建设摩托车有限责
任公司股权，需对所涉及的上海建设摩托车有限责任公司股东全部权益价值进行评
估，为该经济行为提供价值参考。
六、经济行为：股权转让
上述经济行为已经中国兵器装备集团公司文件（兵装（2016）155 号）批准
七、评估对象：上海建设摩托车有限责任公司股东全部权益价值
八、评估范围：被评估单位截至评估基准日账面已记录的经审计的全部资产和负
债
九、价值类型：市场价值
十、评估基准日： 2017 年 5 月 31 日
十一、评估方法：资产基础法
十二、评估结论：于评估基准日，委估股东全部权益价值的评估值为 3,682.79 万
元，较审计后账面股东全部权益增值 3,384.80 万元，增值率为 1,135.88 %。
十三、评估结论使用有效期：
经国有资产监督管理部门备案后，本评估报告书方可正式使用。本评估结论仅对
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上海建设摩托车有限责任公司股东拟转让上海建设摩托车有限责任公司股权的经济
行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评
估基准日起一年内（即 2017 年 5 月 31 日至 2018 年 5 月 30 日）有效。当评估基准日
后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用
者应重新委托评估。
十四、特别事项说明：
（一）2016 年 10 月 18 日，被评估单位同交通银行股份有限公司签订编号为
c161009MGJS17231 号抵押合同，以 32,324.00 平方米的厂房作为抵押物，权证编号为：
沪房地奉字（2004）第 032489 号，向交通银行股份有限公司借款 250 万元，抵押时
间自 2016 年 10 月 17 日至 2017 年 10 月 17 日。
（二）纳入评估范围内的部分房屋建筑物截止评估基准日未办理房产证，对于无
权证房屋建筑物的建筑面积，我们是根据产权持有单位资产管理人员实际测量面积及
工程施工许可证等证件确定，若日后上述实际测量面积与将来最终房地产管理部门确
定的面积不一致，应以当地房地产管理部门办理产权证时确定的面积为准。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估
假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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上海建设摩托车有限责任公司股东拟转让
上海建设摩托车有限责任公司股权项目
评估报告
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正 文
重庆建设摩托车股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，
采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海建设摩托车有限责任公司股东拟转让
上海建设摩托车有限责任公司股权所涉及的上海建设摩托车有限责任公司股东全部
权益价值在于 2017 年 5 月 31 日股东全部权益价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位概况
（一）委托人和其他评估报告使用者：
1、委托人概况
委托人：重庆建设摩托车股份有限公司（简称：“重庆建设”）
统一社会信用代码：915000007474824231
住所：重庆市巴南区花溪工业园区建设大道 1 号
法定代表人：吕红献
注册资本：11937.50 万人民币
公司类型：股份有限公司(中外合资、上市)
经营范围：摩托车、汽车零部件、配件、机械产品的研发、加工制造及相关的技
术服务，工装模具的设计、制造及相关的技术服务（国家有专项规定的除外）；研发、
生产、销售摩托车发动机；机电产品、家电产品、自行车、环保产品的研究、开发及
加工；上述产品的同类商品（特种商品除外）的进口、批发、零售、佣金代理（拍卖
除外）。
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成立日期：1995 年 07 月 19 日
经营期限：2045 年 07 月 18 日
2、其他评估报告使用人
被评估单位股东、国有资产监督管理部门、工商行政管理部门、国家法律、法规
明确的为实现与本次评估目的相关经济行为而需要使用本评估报告的相关当事方。
（二）被评估单位
1、被评估单位概况
被评估单位：上海建设摩托车有限责任公司(以下简称“上海建设”)
统一社会信用代码：913101207031764326
住所：上海市奉贤区南桥镇杨牌路 588 号
法定代表人：车连夫
注册资本：人民币 1600.0000 万元整
公司类型：有限责任公司（国内合资）
经营范围：两轮摩托车、轻便两轮摩托车及零部件制造、加工、销售，助动车制
造、加工、销售，电动自行车及其相关零部件制造、加工、销售，从事货物进出口业
务，自有房屋租赁。 【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
成立日期：2001 年 02 月 28 日
经营期限：2001 年 02 月 28 日至 2031 年 02 月 27 日
委托人和被评估单位之间的关系
重庆建设摩托车股份有限公司系上海建设摩托车有限责任公司股东。
2、被评估单位股权结构及历史沿革
上海建设摩托车有限责任公司成立于 2001 年 2 月 28 日，公司成立时的股权结构
如下：
金额单位：人民币元
投资方 注册资本额 出资比例
重庆建设摩托车股份有限公司 2,550,000.00 51.00%
宁波申江科技股份有限公司 1,950,000.00 39.00%
刘福龙 500,000.00 10.00%
合 计 5,000,000.00 100.00%
公司成立后经历数次股权转让及增资等经济行为，截止评估基准日，被评估单位
股东及持股比例情况如下：
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金额单位：人民币元
投资方 注册资本额 出资比例
重庆建设摩托车股份有限公司 8,160,000.00 51.00%
宁波申江科技股份有限公司 7,840,000.00 49.00%
总 计 16,000,000.00 100.00%
3、被评估单位历史财务资料
被评估单位近三年及评估基准日资产负债情况见下表：
金额单位：人民币元
项目/年度 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 5 月 31 日
总资产 19,781,516.58 16,763,284.15 13,426,170.39 13,489,219.61
总负债 18,584,957.57 15,168,115.23 10,935,791.32 10,509,312.42
所有者权益 1,196,559.01 1,595,168.92 2,490,379.07 2,979,907.19
被评估单位近三年及评估基准日当期经营状况见下表：
金额单位：人民币元
项目 2014 年度 2015 年度 2016 年度 2017 年 1-5 月
一、营业收入 16,403,587.24 15,815,170.11 14,652,907.39 7,108,234.99
减：营业成本 11,157,446.65 10,331,654.87 9,195,965.46 3,024,436.31
税金及附加 569,580.69 438,562.65 184,616.39 15,071.32
销售费用 523,867.65 282,728.43 198,930.63 82,413.05
管理费用 3,144,826.62 3,165,685.51 2,895,792.63 1,389,511.66
财务费用 498,090.53 475,718.42 289,056.58 15,481.01
资产减值损失 184,664.32 319,943.58 231,046.38 2,299,448.36
加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润 325,110.78 800,876.65 1,657,499.32 281,873.28
加：营业外收入 1,497.82 64,297.78 5,096.56 100,906.99
减：营业外支出 1,766.67 77,633.26 84,786.78 433,453.08
三、利润总额 324,841.93 787,541.17 1,577,809.10 -50,672.81
减：所得税费用 218,486.34 388,931.26 682,598.95 567,739.17
四、净利润 106,355.59 398,609.91 895,210.15 -618,411.98
上表 2014 年、2015 年、2016 年财务数据分别摘自企业立信会计师事务所（特殊
普通合伙）出具的审计报告，报告文号为：信会师报字[2015]第 721992 号、信会师报
字[2016 ]第 711496 号、信会师报字[2017]第 ZE21459 号，基准日财务数据摘自大华会
计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告，审计报告文号为“大华核字[2017]003274
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号”。
上海建设摩托车有限责任公司 2013 年下半年因免检工作项目下马，造成上海建
设产品结构单一、车型不适应市场需求的影响；上海建设公司经营形势十分艰难，公
司的主营业务持续亏损，目前公司的留守人员仅为 11 人。
被评估单位执行《企业会计准则》。主要税种及税率如下表：
税种 计税依据 适用税率%
增值税 应税销售收入 17 6
城市维护建设税 应缴纳流转税额 7
教育费附加 应纳流转税额 3
地方教育费附加 应纳流转税额 2
企业所得税 应纳税所得额 25
二、评估目的
上海建设摩托车有限责任公司股东拟转让上海建设摩托车有限责任公司股权，需
对所涉及的上海建设摩托车有限责任公司股东全部权益价值进行评估，为该经济行为
提供价值参考。
上述经济行为已经中国兵器装备集团公司文件（兵装（2016）155 号）批准。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估的对象是被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值，涉及的
评估范围是被评估单位申报并拥有的截至评估基准日且经大华会计师事务所（特殊普
通合伙）审计后的全部资产和负债，具体为：
流动资产账面金额： 6,318,820.41 元
固定资产账面金额： 4,457,562.31 元
无形资产账面金额： 2,712,836.89 元
资产合计账面金额： 13,489,219.61 元
流动负债账面金额： 10,509,312.42 元
负债合计账面金额： 10,509,312.42 元
净 资 产账面金额： 2,979,907.19 元
上述资产、负债已经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了 “大华
核字[2017]003274 号”《审计报告》。
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（一）房屋建筑物基本情况如下：
金额单位：人民币元
建筑面积体
权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 账面原值 账面净值
积 m2
沪房地奉字（2004）
办公楼 框架 2004-11 1,589.77 1,050,298.20 554,178.18
第 032489 号
沪房地奉字（2004）
食堂 砖混 2004-11 544.64 237,690.00 125,414.48
第 032489 号
沪房地奉字（2004）
宿舍楼 砖混 2004-11 1,060.85 530,408.50 279,864.15
第 032489 号
无 五车间 钢结构 2004-11 1,700.00 1,010,540.00 305,313.99
无 厕所 砖混 2004-11 65.00 56,795.00 16,553.38
无 传达室 砖混 2004-11 50.00 45,550.00 13,275.93
沪房地奉字（2004）
一车间 钢结构 2004-11 3,885.74
第 032489 号
沪房地奉字（2004）
二车间 钢结构 2004-12 3,885.74
第 032489 号
4,581,256.65 1,335,245.43
沪房地奉字（2004）
三车间 钢结构 2004-13 1,191.18
第 032489 号
沪房地奉字（2004）
四车间 钢结构 2004-14 3,382.41
第 032489 号
合计 17,355.33 7,512,538.35 2,629,845.54
2016 年 10 月 18 日 ， 被 评 估 单 位 同 交 通 银 行 股 份 有 限 公 司 签 订 编 号 为
c161009MGJS17231 号抵押合同，以 32324,.00 平方米的厂房作为抵押物，权证编号为：
沪房地奉字（2004）第 032489 号，向交通银行股份有限公司借款,250 万元，抵押时
间自 2016 年 10 月 17 日至 2017 年 10 月 17 日。
（二）建筑物及其他附属设施情况如下：
金额单位：人民币元
权证 长度 宽度 面积体积
构筑物名称 结构 建成年月 账面原值 账面净值
编号 (m) (m) m2
无 围墙 砖混 2004-11 820.00
无 道路（地面硬化） 2004-11 18,300.00 2,395,989.65 1,268,861.53
无 绿化 2004-11 850.00
无 污水管 砼 2008-01 800.00 173,000.00 121,258.58
无 防雨蓬 钢制 2004-11 50.00 20.00 1000.00 135,850.00 39,594.61
无 电动门 钢制 2004-11 15.00 23,800.00 7,392.71
无 防雨棚 钢制 2013-01 54.00 13.00 702.00 161,504.32 128,261.35
无 防雨棚 钢制 2014-05 50.00 13.00 650.00 150,000.00 128,625.00
合计 3,040,143.97 1,693,993.78
（三）无形资产-土地使用权情况如下：
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金额单位：人民币元
终止日 土地 开发 面积 原始入账价
权证编号 土地位置 用途 账面价值
期 性质 程度 （㎡） 值
沪房地奉字 奉贤区光明镇经 2052 年
五通
（2004）第 济镇经济小区 A 2 月 24 出让 工业 32,324.00 3,737,274.00 2,712,836.89
一平
032489 号 区 385 号 日
（四）其他实物资产情况如下：
金额单位：人民币元
项目 账面金额 数量 现状、特点
现金 26,436.86 账实相符
存货-原材料 0.00 8项 账实相符 已经淘汰
存货-库存商品 538,881.87 67 项 账实相符 已经淘汰
机器设备 91,662.76 16 项 闲置
车辆 40,275.70 1辆 正常使用
电子设备 1,784.53 13 项 正常使用
合计 699,041.72
被评估单位目前办公经营场所系自有物业，已纳入此次评估范围内。
委估资产均处于正常使用或受控状态，除上述抵押事项，无其他抵押、担保、或
有事项及其他涉诉事项，且无其他账外资产。
上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日 2017 年 5 月 31 日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的与委托人协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能
与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债
的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
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六、评估依据
（一）经济行为依据
1、中国兵器装备集团公司文件（兵装（2016）155 号）；
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第六次会议修订）；
2、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令，2003)；
3、《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第 36 号)；
4、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12
号（2005 年 8 月 25 日）；
5、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第 3 号令，2003 年 12 月
31 日)；
6、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274
号)；
7、《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）；
8、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的
意见》(国办发[2001]102 号)；
9、《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知（国资发产权[2013]64 号）；
10、财政部、国家税务总局财税〔2016〕36 号：《关于全面推开营业税改征增值
税试点的通知》文件规定(自 2016 年 5 月 1 日执行)；
11、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日修正）；
12、《中华人民共和国企业所得税法》（2008 年 1 月 1 日起施行）；
13、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2008 年 1 月 1 日起施行）。
14、第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订中华人民共和国主席
令第 28 号《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日）；
15、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 666 号修正）；
16、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第 294 号）；
17、《企业会计准则》（2014 年 7 月 23 日根据《财政部关于修改<企业会计准则—
基本准则>的决定》修改）；
18、《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会
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常务委员会第 21 次会议通过）；
19、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委 财政部令第 32 号）；
20、其他有关的法律、法规和规章制度。
（三）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则》；
3、《资产评估对象法律权属指导意见》；
4、《资产评估执业准则——资产评估程序》；
5、《资产评估执业准则——资产评估报告》
6、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》
7、《资产评估执业准则——资产评估档案》；
8、《资产评估执业准则—企业价值》；
9、《资产评估执业准则——机器设备》；
10、《资产评估执业准则——不动产》；
11、《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》
12、《资产评估价值类型指导意见》；
13、《资产评估机构业务质量控制指南》；
14、企业国有资产评估报告指南；
15、原城乡建设环保部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
16、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
17、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）。
（四）产权依据
1、被评估单位企业法人营业执照；
2、评估基准日审计报告（“大华核字[2017]003274 号”《审计报告》）；
3、上海建设摩托车有限责任公司章程；
4、房地产权证：沪房地奉字（2004）第 032489 号；
5、车辆行驶证：沪 JD6553；
6、、其他有关产权证明。
（五）取价依据
1、大华会计师事务所出具的评估基准日审计报告（大华核字[2017]003274 号）；
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2、《资产评估常用数据手册》中国科学技术出版社；
3、中国土地市场网；
4、相关的电商网站
5、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
6、评估基准日市场有关价格信息资料；
4、与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他
会计资料；
5、委托评估的各类资产和负债评估明细表；
6、委托人及被评估单位提供的其他与评估有关的资料；
7、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
进行股东全部权益价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的
市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用
性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法：是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，确定评估对象
价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估
对象价值的评估方法。
（一）评估方法的选择
上海建设摩托车有限责任公司 2013 年下半年因免检工作项目下马，造成上海建设
产品结构单一、车型不适应市场需求的影响；上海建设公司经营形势十分艰难，公司
的主营业务持续亏损，目前公司的留守人员仅为 11 人。
公司股东双方对此困局提出“维持正常经营，准备资产处置”的经营方针。在此
经营方针指导下，上海建设进行了相关的经营业务调整。调整后现上海建设其他业务
收入由房屋租赁、技术服务费收入（品牌使用许可收入）两部分组成。
上海建设摩托有限责任公司注册资本为 1600 万元，由于以前年度多年亏损，其净
资产为 297.99 万元。主要依靠其他业务收入（房屋出租租金收入及技术服务费收入）
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实现企业的赢利。由于公司股东拟将公司股权进行出售，对公司不在进行资金投入。
截至评估基准日被评估企业目前仅有 11 名在职员工留守，未开展实际生产经营。同时，
由于企业股权一旦出让，存在不能满足摩托车生产准入条件的可能，公司股东将对摩
托车生产准入资格进行剥离，公司未来将仅有部分房屋出租收益，上海建设摩托有限
责任公司无法对未来的经营情况进行预测。故本次评估不适用收益法。
由于国内极少有类似的股权交易案例，同时在市场上也难以找到与被评估单位在
资产规模及结构、经营范围及盈利水平等方面类似的可比上市（及非上市）公司，故
不宜采用市场法。
因此本次评估确定采用资产基础法进行评估，并最终确认评估值。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值
得到股东全部权益价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
1、货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点日库存现金，
并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款将评估基准日各银行存款明细账余
额与银行对账单核对，确定评估值。
2、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款的评估
应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确
认账面明细余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
3、存货的评估
外购原材料：对于企业淘汰的原材料，评估值按残值作为可回收价值计算。
库存商品：对于企业淘汰的产成品，评估按可回收价值计算评估值。
4、固定资产—房屋建（构）筑物的评估
根据评估目的及评估对象的状况，对于生产用厂房因市场上同类生产用厂房无出
售信息，故不采用市场法，由于客户的租赁合同租约期限较短，且将到期，客户是否
继续签约具有一定的不确定性，且企业股东准备处置被评估单位股权，未来厂房的出
租的收益企业无法确定，周边厂房的出租价格亦无法取得，故未采用收益法。综上所
述，对此类房屋建筑物类资产评估采用重置成本法。
重置成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建
筑物在全新状态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得
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出建筑物评估值的一种评估方法。基本公式如下：
房屋建筑物评估值=重置全价×成新率
5、固定资产—机器设备的评估
根据本次评估目的，机器设备评估在持续使用原则下，根据各类设备的特点、资
料收集情况等相关条件，采用成本法与市场法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
对于在二手市场可询到价的旧设备，根据评估基准日的市场价格采用市场法进行
评估。
6、无形资产－土地使用权的评估
委估土地使用权所在类似区域有较充分的市场交易案例，能够找到合理可比的市
场交易案例，故本次采用市场比较法进行评估。
7、负债评估
负债按被评估单位实际需要承担的债务金额进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，
具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托人沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托人、
被评估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范
围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定
承接评估业务后，与委托人签订资产评估委托合同。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产
评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性
质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，
相关资料收集情况，委托人、被评估单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供
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资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理
人员配备情况后编制合理的资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物
资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能。
（五）确定评估方法并收集资产评估资料
通过对评估对象和评估范围内资产的调查了解，确定适当的评估方法，同时收集
与资产评估有关的市场资料及信息，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的
评估资料。
（六）评定估算及内部复核
整理被评估单位提供的资料、收集到的市场资料及信息，在对被评估单位财务经
营状况分析的基础上，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成
初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资
产评估结论，按评估准则的要求撰写资产评估报告，资产评估机构进行必要的内部复
核工作。
（七）出具资产评估报告
与委托人及资产评估相关当事人进行必要的沟通，听取各方对资产评估结论的反
馈意见并引导委托人及其他资产评估报告使用人合理理解资产评估结论，出具资产评
估报告并以恰当的方式提交给委托人。
九、评估假设
（一）基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件
等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设： 假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，
在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买
卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及
的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
（二）宏观经济环境假设
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1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
3、被评估单位所占地区的社会经济环境无重大变化；
4、被评估单位所属行业的发展态势稳定，与被评估企业生产经营有关的现行法
律、法规、经济政策保持稳定；
（三）评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发
过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值
的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款
项均已付清。
3、 除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及房地产、设备等有形资
产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害
物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
（四）限制性假设
1、本评估报告假设由委托人提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关
资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视
察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术
数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
（一）评估结论
经采用资产基础法评估，在评估基准日 2017 年 5 月 31 日，上海建设摩托有限责
任公司经审计后总资产 1,348.92 万元，总负债 1,050.93 万元，净资产价值 297.99 万元。
采用资产基础法评估后的总资产价 4,733.72 万元，总负债 1,050.93 万元，净资产价值
为 3,682.79 万元，评估增值 3,384.80 万元，增值率 1,135.88%。
资产基础法评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 631.88 560.72 -71.16 -11.26
2 非流动资产 717.04 4,173.00 3,455.96 481.98
3 固定资产 445.76 1,722.84 1,277.08 286.49
4 无形资产 271.28 2,450.16 2,178.88 803.18
5 资产总计 1,348.92 4,733.72 3,384.80 250.93
6 流动负债 1,050.93 1,050.93 - -
7 负债合计 1,050.93 1,050.93 - -
8 净资产（所有者权益） 297.99 3,682.79 3,384.80 1,135.88
评估结论详细情况见资产评估明细表。
（二）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据评估报告中描述的原则、依据、假设、方法、程序得出的，
只有在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不
可抗力的影响；
4、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
5、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能
力的影响。
十一、特别事项说明
（一）评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其确认；
本报告以被评估单位提供的情况、资料真实、合法、完整为前提，本评估公司未对被
评估单位提供的有关经济行为决议、营业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉
的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
（二）资产评估专业人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；资产评估专业人员已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进
行了如实披露，且已提请委托人及相关当事人完善产权以满足出具评估报告的要求。
（三）企业存在的可能影响股东全部权益价值评估的瑕疵事项，在委托人（被评
估单位）未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及
评估人员不承担相关责任。
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（四）除往来款外，本评估结果对与企业价值的评估增减值可能存在的相关联的
税赋未作考虑。
（五）本次评估未考虑少数股权、控股权及流通性因素对评估结论的影响。
（六）2016 年 10 月 18 日，被评估单位同交通银行股份有限公司签订编号为
c161009MGJS17231 号抵押合同，以 32,324.00 平方米的厂房作为抵押物，权证编号为：
沪房地奉字（2004）第 032489 号，向交通银行股份有限公司借款 250 万元，抵押时
间自 2016 年 10 月 17 日至 2017 年 10 月 17 日。
（七）纳入评估范围内的部分房屋建筑物截止评估基准日未办理房产证，对于无
权证房屋建筑物的建筑面积，我们是根据产权持有单位资产管理人员实际测量面积确
定，若日后上述实际测量面积与将来最终房地产管理部门确定的面积不一致，应以当
地房地产管理部门办理产权证时确定的面积为准。
（八）经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日期，在全国范围内全面推开营业税改
征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入
试点范围。本次评估未考虑该事项对评估值的影响。
本报告签字评估师提请报告使用者在使用本报告时，应关注以上特别事项说明及
期后重大事项对评估结论以及本次经济行为可能产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）资产评估报告使用说明
1、若按规定资产评估报告需经国有资产监督管理部门核准或备案，本资产评
估报告应在完成核准和备案手续后方可正式使用。
2、本资产评估报告仅供资产评估报告使用人在资产评估报告载明的评估目的
和有效期限内使用。
3、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担
责任。
4、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对评估范围内有关资产的权
属及财务状况进行了披露，但评估师并不具备对该等法律及财务事项表达意见的能
力，也没有相应的资格。因此，若资产评估报告使用人认为这些法律及财务事项对
实现经济行为较为重要，应当聘请律师或会计师等专业人士提供相应服务。
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（二）限制说明
1、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估
报告的使用人。
2、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评
估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
3、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象
可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）评估结论的使用有效期
本评估结论仅对上海建设摩托车有限责任公司股东拟转让上海建设摩托车有限责
任公司股权的经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结
论使用有效期自评估基准日起一年内（即 2017 年 5 月 31 日至 2018 年 5 月 30 日）有
效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失
效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十三、评估报告日
本评估报告日为 2017 年**月**日。
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
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资产评估师：
法定代表人（首席评估师）：梅惠民 资产评估师：
2017 年 x 月 xx 日
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附 件
1、经济行为文件：中国兵器装备集团公司文件（兵装（2016）155 号）；
2、委托人及被评估单位企业法人营业执照复印件；
3、被评估单位公司章程复印件；
4、评估基准日审计报告（“大华核字[2017]003274 号”《审计报告》）复印件；
5、房地产权证：沪房地奉字（2004）第 032489 号；
6、车辆行驶证：沪 JD6553；
7、委托人、被评估单位的承诺函；
8、签字资产评估师的承诺函；
9、资产评估机构资格证书复印件；
10、签字评估师资质证书复印件；
11、资产评估机构企业法人营业执照复印件；
12、资产评估业务约定书复印件；
13、资产基础法评估明细表。
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