房地产行业:政策出现积极改善信号 荐8股
类别:行业研究 机构:广发证券股份有限公司 研究员:乐加栋,郭镇,李飞 日期:2018-12-24
本周政策情况:中央明确因城施策主基调,菏泽限售松绑
12月19日至21日中央经济工作会议在北京举行,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。地方政策方面,菏泽为抑制二手房价格过快上涨,取消“本地居民限售2年,非本地居民限售3年”的规定,同时放宽预售资金监管标准。
本周基本面情况:40城12月前20天同比下降1.3%
根据wi nd、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积:本周,我们监测的40个城市商品房成交面积627.91万方,环比上涨13.4%。月度数据来看,12月前20日,40城新房成交同比下降1.3%。推盘方面,13个重点城市12月前20天推盘1220.64万方,同比上涨55.6%,批售比仍维持低位。
政策出现积极改善信号,继续建议配置龙头房企
目前,市场总体景气度持续下行,12月中上旬,我们跟踪的13城市批售比进一步下探至0.65,创年内新低,略高于14年的底部水平。基本面回落为政策端底部改善奠定了基础,一方面,12月19日至21日中央经济工作会议针对房地产提出在坚持房住不炒的同时,要强化地方政府主体责任,明确了因城施策的政策基调。另一方面,在地方层面上,菏泽开始松绑限售、珠海则针对人才购房下调了缴纳社保年限要求,地方政策继续边际改善。我们认为未来整体政策环境将继续边际向好,但考虑到目前不同城市所处的周期位置不同,政策仍将以地方自主调节为主,房价得到控制的其他城市或将跟进,“四限”为代表的行政调控存在改善甚至退出的基础。信贷层面上,我们认为未来货币政策维持改善,并将带动信用派生,无论是按揭贷利率还是房企融资成本都将边际向下,并且随着基本面调整压力的加大,房企融资政策也存在进一步松动的空间。板块投资方面,从过去3轮小周期来看,基本面底部配合政策面改善是板块估值弹性增长的两个必要条件,而目前政策端已经出现积极变化,对板块估值形成支撑,并且从以往经验看,龙头房企的收益拐点通常更加提前,并且由于结算业绩的防御性以及销售规模的成长性收益表现也更加突出,因此,我们继续建议配置低估值的龙头房企。推荐标的方面,一线A股龙头推荐:万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展,H股龙头关注:融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等,子领域推荐:光大嘉宝和中国国贸。
风险提示
政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业销售回落快于预期。