房地产:地产投资保持韧性 新开工表现超预期

事件:2017年12月 14 日,国家统计局发布 11月行业数据。2017年1-11月,全国房地产开发投资同比名义增长7.5%,增速比前值回落了0.3个百分点。

房地产投资依旧保持较好的韧性,预期全年增速在7.3%左右。由于行业限价等因素导致精装修交楼比重提升,竣工面积同比增速显著回落,有效施工面积增速提升,对投资形成直接支撑。1-11 月房屋施工面积增速相比前值提升了0.2 个百分点,扣除新开工和竣工面积的有效施工面积依旧保持较好的韧性。

新开工表现超预期,增速比前值提升1.3 个百分点。新开工从今年3 月之后, 也跟随销售增速回落的趋势出现下行,但新开工总量上落后销售面积,而且拿地一直在和销售背离(目前已经超过15 个月),新开工从本月开始受到拿地的支撑可能会逐步走强,成为明年支撑房地产投资的关键因素。我们预计今年商品房新开工增长7.5%左右,明年增速会提升到8.4%左右。

拿地依旧看不到回调,房企补库存动力强劲。1-11 月房企购置土地面积同比增长16.3%,增速比前值提高3.4 个百分点。房企补库存会经历“按销售有效回款比例--提高净负债率--提高股权杠杆”三个阶段,目前还处于第二阶段。从市场特征来说,住宅总库存依旧处于下行通道,拿地市占率决定未来行业格局, 龙头房企补库存动力强劲。

销售额增速企稳,一线销售底部明朗。1-11 月商品房销售额增速比前值提高了0.1 个百分点,住宅销售额增长9.9%,比前值提高了0.3 个百分点。从结构上看,一线城市销售在11 月见底态势明朗,调控压力较大二线城市有望在明年1 季度见底。

投资建议:土地购置费持续增长、有效施工面积提升、建安价格指数上扬明年均会对房地产投资形成有效支撑。11 月住宅销售额增速反弹,一线城市销售探底,表明销售底部临近。重点推荐万科A、保利地产、新城控股、金地集团、南山控股,港股推荐碧桂园、旭辉、龙光地产。

风险提示:房地产调控政策风险、房企销售或不及预期风险。