物业齐聚新三板 9家企业具备IPO潜力

（原标题：物业公司齐聚新三板 9家企业具备IPO潜力）

【研报要点】

1、根据各大券商的研究分析，2018年房地产开发及销售将进入“换挡期”。不同于目前房地产开发速度普遍降低，物业管理公司的收入增速普遍超过26%。

2、2016年5月1日全面营改增后，大多数新三板物管公司获得实实在在地降税收益，新三板在线研究院统计，2016年60家新三板物管公司合计收到“营改增大礼包”约2.77亿元。

3、从财务角度观察，新三板在线研究院挑选出9家具备IPO潜力的物管公司，如远洋亿家、保利物业、嘉宝股份、一卡通等。

一、引言

党的十九大报告提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

日前，住建部、国土部、人民银行三部委提出，要坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。现在，北京、上海已积极发展共有产权住房；多个热点城市也已推出发展住房租赁市场的具体举措；对商品房销售价格的全国范围检查正在进行，服务与监管并行，以确保房地产市场平稳健康发展，促进住有所居目标的实现。

国家统计局数据显示，今年1-10月，全国房地产开发投资同比名义增长7.8%，增速在经过两个月的盘整后继续下行。同期，商品房销售面积同比增长8.2%，销售额增长12.6%，增速均已连续4个月收窄。

东方证券认为，明年销售面积增速为-3%、新开工面积增速为3%、房地产开发投资增速为4%。

兴业研究认为，受政策环境较紧、销售边际增长有限的影响，预计2018年商品房销售将进入负增长区间，全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右；开发投资增速则受到低库存水平、土地成交量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑，有望稳中回落至约3%左右。

申万宏源认为，虽然明年调控政策放松的可能性较小，但销售增速仍有可能出现“前低后高”局面，同比增速降至0%。

综合各家券商的研究不难看出，大家都对明年的房市抱以谨慎态度。

随着存量时代到来，越来越多房企也开始意识到，如果将手中开发过的存量资源充分盘活一样可以产生巨大的利益。中国指数研究院的报告显示，截至2016年末，全国物业管理面积为185.1亿平米，其中百强企业的管理面积约为54.5亿平米，占全国物业管理面积的29.44%。该比例已经有了大幅提高，不过与北美物业管理行业前50强公司的市场占有率约为30%的数字相比，中国国内的物业管理行业集中度仍然偏低。当然从另一个角度来看，正是由于集中度偏低，才给了众多物业管理公司群雄逐鹿的机会。

二、新三板挂牌物管公司量质齐升

新三板在线研究院统计，2014年、2015年、2016年、2017年1-11月新增物管公司的挂牌数量分别为1家、13家、23家、23家。从物管公司的挂牌数量来看，呈逐年递增的情况，特别是2016年新增的挂牌数量超过2014和2015两年的总和，而2017年1-11月新增物管挂牌公司已与2016年全年持平。

新三板在线研究院认为，导致物管公司纷纷加入新三板的主要原因在于两个方面。其一、从已挂牌物管公司呈上的财报来看，业绩参差不齐，既有年收入过10亿元的大型物管公司，也有年收入徘徊在千万元级别的小公司，由于大多数企业无法达到IPO的要求，所以新三板成为物管公司集中亮相的一个平台。其二，虽然许多大型物管公司也都在尝试IPO，不过从目前进展来看，南都物业刚在12月5日通过发审会审核，碧桂园物业等仍在冲刺IPO的路上。所以，这种观望的情绪也，导致物管公司选择新三板平台作为阶段目标。

此外，我们通过对比物管公司的经营规模可以发现，随着时间推移，新增物管公司无论在规模或品牌知名度等方面均比历年高出不少。例如2017年1-11月新增的23家物管公司营收合计超过57.3亿元(2016年财报)，平均营收超过2.4亿元；相比之下，2016年、2015年和2014年新增物管公司的营收总和为45.9亿元、32.9亿元和0.96亿元。

三、港交所上市物管公司