房地产:结转态度趋于保守 中小房企弹性显现

商品房成交:重点覆盖的31个大中城市商品房市场合计成交367.10万平米,同比减少50.29%,环比减少6.39%。年初至今周均成交418.25万平米,低于去年全年平均35.33个百分点。库存去化:重点覆盖的14个城市商品房可售面积合计为13604.91万平米,同比减少12.54%,环比增长0.12%,去化周期较上上周增加0.04周至44.65。土地市场:上周全国40个大中城市成交土地49宗,成交总价116.46亿元,同比减少86.68%,环比减少71.81%。年初至今周均成交金额444.82亿元,高于去年平均水平12.18个百分点。

行业热点:

杭州拟赋予承租人子女享有就近入学等权益;青岛版购租并举政策出台 细化开发商自持商品房租;上海再推租赁住房用地;广东建立共有产权住房制度 大力发展住房租赁市场;佛山新政征求意见:商办可改为租赁住房 10年内不得转让;合肥鼓励房企长期持有部分房源 可提取公积金支付房租。

板块表现:

上证综指全周上涨1.92%,深证成指全周上涨0.42%。上周中信地产板块全周上涨0.56%,相对沪深300的超额收益-1.35 pct。涨跌幅在29个中信一级行业中排名14,较上上周下滑4位。住宅、商业和房地产服务商分别上涨0.61%、0.95%和15.22%,园区地产下跌0.66%。

投资建议:

截止8月27日,153家上市房企中共有91家披露半年报。以总资产为加权因子,剔除万科、招商、华夏后与剔除前板块营收增速对比11.74%:-1.72%,净利增速对比10.27%:26.50%,预收账款增速对比57.08%:32.69%,存货增速对比34.17%:21.23%。虽然上一轮周期所带来销售规模和盈利质量的改善较为可观,但是上半年房企结转态度趋于保守,反映出对未来行业景气度的担忧。此外,中小房企业绩弹性开始显现,补库存意愿也较为积极,短期区域阶段性行情暂时缓解了同龙头房企的盈利差距,但是未来趋势性行情的持续性依然存疑。

我们认为,短期项目周期跨行业小周期所带来的资产升值空间依然可观,但是未来决定房企业绩表现的将是新一轮土地投资和业务转型在调控小周期内的变现难度。变现能力的体现将逐渐从周期性的力量转移到房企差异化经营能力。未来板块投资逻辑依然聚焦基本面优势下传统业务的安全边际和转型业务的成长空间。龙头房企继续受益于市场集中度的提升,稳健布局和规模优势持续显现。同时有望在热点城市鼓励租赁业发展的政策红利中加大相关布局的兑现力度。