家家悦:集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目资产评估说明

来源:巨灵信息 2020-11-27 00:00:00
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    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目
    
    资产评估说明
    
    中水致远评报字[2020]第020578号
    
    中水致远资产评估有限公司
    
    二O二O年十一月二十三日
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    本 册 目 录
    
    第一部分关于评估说明使用范围的声明 ..................................................1
    
    第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 .........................................2
    
    第三部分评估对象和评估范围说明 ...........................................................3
    
    一、评估对象及评估范围.............................................................................3
    
    二、实物资产分布情况及特点 ....................................................................4
    
    三、企业申报的无形资产情况 ....................................................................5
    
    四、资产清查总体情况说明.............................................................................6
    
    五、清查结论......................................................................................................9
    
    第四部分 资产基础法评估技术说明 .................................................... 11
    
    一、流动资产评估技术说明............................................................................ 11
    
    二、非流动资产评估技术说明........................................................................14
    
    三、流动负债评估技术说明............................................................................24
    
    第五部分 收益现值法评估技术说明.......................................................27
    
    第六部分 评估结论及其分析 ....................................................................66
    
    一、资产基础法评估结果................................................................................66
    
    二、收益法评估结果........................................................................................67
    
    三、两种方法评估结果分析............................................................................67
    
    四、评估结论....................................................................................................68
    
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    第一部分关于评估说明使用范围的声明
    
    本资产评估说明,仅供资产评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告书和相关监管部门检查评估机构工作之用,非法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人,也不得见诸于公开媒体;任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估说明而成为评估报告使用者。
    
    中水致远资产评估有限公司郑重提示:资产评估说明含有被评估单位的商业秘密,请阅览者慎重使用。
    
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    第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
    
    (本部分内容由委托人和被评估单位提供,复印件附后)
    
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    第三部分 评估对象和评估范围说明
    
    一、评估对象及评估范围
    
    评估对象为内蒙古维乐惠超市有限公司(以下简称“维乐惠超市”,是指模拟合并内蒙古维乐惠超市有限公司以及内蒙古维多利摩尔超市有限责任公司、乌兰察布市维多利超市有限公司、内蒙古万悦商业管理有限公司三家子公司)股东全部权益价值,评估范围为经过审计后维乐惠超市及拟合并的子公司(重组资产内容为:维乐惠超市为母公司,内蒙古维多利摩尔超市有限责任公司、乌兰察布市维多利超市有限公司、内蒙古万悦商业管理有限公司为全资子公司)的全部资产及负债。于评估基准日2020年9月30日合并资产总额账面价值为38,801.19万元,负债总额账面价值为39,410.06万元,净资产账面价值为 -608.87 万元。包括:流动资产、非流动资产(固定资产、无形资产、长期待摊费用及递延所得税资产)以及流动负债。上述资产及负债评估前账面金额如下:
    
    金额单位:人民币万元
    
                  项            目                         账面价值
       流动资产                                                          32,330.92
       非流动资产                                                         6,470.27
       其中:固定资产                                                     1,958.70
             无形资产                                                       143.44
             长期待摊费用                                                 3,916.32
             其他非流动资产                                                 451.80
                    资产总计                                             38,801.19
       流动负债                                                          39,410.06
                    负债合计                                             39,410.06
              净资产(所有者权益)                                         -608.87
    
    
    以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致,经容诚会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了容诚专
    
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    字[2020]100Z0636 号模拟合并资产负债表专项审核报告及容诚专字
    
    [2020]100Z0637号模拟合并利润表专项审核报告。
    
    2020年11月5日,内蒙古维多利实业有限公司2020年临时股东会决议通过《关于重组内蒙古维乐惠超市有限公司等四家公司的议案》,内蒙古维多利实业有限公司将维乐惠超市、内蒙古维多利摩尔超市有限责任公司(下文简称“维多利超市”)、乌兰察布市维多利超市有限公司(下文简称“乌兰察布超市”)和内蒙古万悦商业管理有限公司(下文简称“万悦商业”)四家全资子公司进行重组,内蒙古维多利实业有限公司将其持有维多利超市、乌兰察布超市和万悦商业三家公司的100%股权重组至维乐惠超市,重组完成后,维多利超市、乌兰察布超市和万悦商业成为维乐惠超市的全资子公司。
    
    截至本资产评估报告出具日,维多利超市、乌兰察布超市和万悦商业三家公司已完成了工商变更,变更为维乐惠超市的全资子公司。
    
    评估师根据国家资产评估执业规范,在委托人的配合下对上述资产和负债的账面金额、实际数量、资产形成使用状况、产权状况等进行了全面的清查,并对可能影响资产评估的重大事项进行了了解。
    
    二、实物资产分布情况及特点
    
    (一)维多利超市
    
    1.存货账面余额为58,956,610.62元,计提跌价准备0元,账面价值58,956,610.62元,为各种类型的生鲜、食品及非食产品等,存放在超市仓库。
    
    2.固定资产-设备类资产账面原值合计8,476,047.73元,账面净值合计7,797,797.38元,委估的设备类资产分为车辆及电子设备,自2019年陆续购建,车辆为厢货车,电子设备主要为电脑、打印机、空调、货架等。
    
    (二)维乐惠超市
    
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    1.存货账面余额为22,803,461.34元,计提跌价准备0元,账面价值22,803,461.34元,为各种类型的生鲜、食品及非食产品等,存放在超市仓库。
    
    2.固定资产-设备类资产账面原值合计12,563,472.47元,账面净值合计8,302,988.06元,委估的设备类资产分为车辆及电子设备,自2016年陆续购建,车辆主要为载货车,电子设备主要为电脑、打印机、空调、货架等。
    
    (三)乌兰察布超市
    
    1.存货账面余额为4,408,795.22元,计提跌价准备0元,账面价值4,408,795.22元,为各种类型的生鲜、食品及非食产品等,存放在超市仓库。
    
    2.固定资产-设备类资产账面原值合计5,832,371.17元,账面净值合计2,208,414.15元,委估的设备类资产为电子设备,自2014年陆续购建,电子设备主要为电脑、打印机、空调、货架等。
    
    (四)万悦商业
    
    1.存货账面余额为5,055,196.00元,计提跌价准备0元,账面价值5,055,196.00元,为各种类型的生鲜、食品及非食产品等,存放在超市仓库。
    
    2.固定资产-设备类资产账面原值合计1,284,206.92元,账面净值合计1,277,830.25元,委估的设备类资产为电子设备,2020年来陆续购建,电子设备主要为电脑、打印机、空调、货架等。
    
    三、企业申报的无形资产情况
    
    1.纳入评估范围的无形资产-其他无形资产为维乐惠超市外购的财务软件及收款软件等,共计8项。
    
    2.企业申报的账外无形资产情况
    
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    无。
    
    四、资产清查总体情况说明
    
    (一)资产清查组织工作
    
    在进入现场清查前,成立了以现场项目负责人为主的清查小组,制定了现场清查实施计划,项目组分为综合小组、财务小组、设备小组分别就企业的资产及负债情况进行清查。
    
    评估组对申报委估的资产进行了清查和现场勘察,现将情况说明如下:
    
    (二)资产清查主要步骤
    
    1.指导企业相关人员清查资产、申报历史及预测数据并收集准备资料
    
    先期评估专业人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”、“收益法评估申报表”填写要求、资料清单,细致准确地登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。
    
    2.初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表及收益法评估申报表
    
    评估专业人员通过翻阅有关资料,了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读资产评估申报明细表、收益法评估申报表和预测说明。
    
    3.现场实地勘察和数据核实
    
    依据企业的业务流程,对申报资产进行现场勘察和了解。对历史数据主要根据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。
    
    4.修改和完善评估申报表并与相关部门人员进行交流
    
    根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表,进一步完善资产评估申报明细表和收益法评估申报表,并向企业财务人员了解财务核算
    
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    方法、向规划投资部门了解企业未来的发展规划情况、向物资采购部门
    
    了解主要外购商品的供应商及采购价格情况、向市场部门了解产品市场
    
    销售情况等。
    
    5.核实产权证明文件
    
    对评估范围的设备、无形资产等资产的产权情况进行调查核实,以做到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产,评估专业人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。
    
    (三)清查的主要方法
    
    在清查工作中,我们针对不同的资产性质、特点及实际情况,采取了不同的清查方法。
    
    1.实物性资产的清查方法
    
    实物资产包括存货、车辆及电子设备。
    
    存货的清查核实方法:对于存货,评估专业人员会同企业财务人员及仓储管理人员进行了盘点清查。
    
    对设备的清查,主要为:①核查实物,即根据清查评估明细表所列项目,查对设备编号、确认有无此设备,同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月。②产权核查,对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入调查,主要通过查阅订货合同、购置发票、借据等为依据;对产权权属资料中所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符的情况,给予高度关注,进一步通过询问的方式,了解产权权属,并要求委托人和相关当事人出具了“说明”或“承诺函”。③调查了解设备的实际技术状况,检查有关技术文件、资料。
    
    对车辆的清查,我们取得车辆行驶证复印件,清查产权、购置日期和使用日期,并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购置发票进行核对。
    
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    然后向车辆管理人员了解车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情况,
    
    并对全部车辆进行现场勘察。在对车辆清查中,我们还特别注意调查了
    
    解是否存在影响车辆使用性能的重大事故。
    
    2.无形资产的清查
    
    对于购入的软件类其他无形资产,在企业无形资产申报的基础上,评估人员搜集了采购合同和发票等相关资料。通过询问和现场勘察的方式,了解目前软件使用状况。
    
    3.流动资产、负债清查情况
    
    对非实物性流动资产和负债进行了清查:
    
    (1)非实物性流动资产的清查:评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同、发询证函及部分调整分录以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实物性流动资产进行了清查。
    
    (2)负债的审核:主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务人的余额对账单、审计师的审计报告及审计调整分录、款项的支付结算情况以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务,是否有确定的债权人等。
    
    4.对损益类项目的核实和了解
    
    (1)对于收入的核实和了解
    
    首先评估专业人员根据维乐惠超市所属行业的情况和企业的产品类别及生产经营特点设计了历史数据及预测表表格形式。评估专业人员根据企业提供的历史数据及预测表与各年损益表、销售明细表以及主要销售合同进行核对,以了解各单位申报数据的准确性、总收入变化趋势、
    
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    收入构成的变化情况、主要产品的市场以及产品价格的变化趋势和引起
    
    价格变化的主要因素等情况进行了解。
    
    (2)营业成本的核实和了解
    
    本次评估中根据企业以前年度及现行的核算方法和制度设计了营业成本历史数据及预测表。通过上述两张数据表对企业提供的历年成本情况进行核实和了解。
    
    (3)税金及附加的核实和了解
    
    评估专业人员通过企业申报的税金及附加历史数据及预测表、历年损益表核实和了解企业的相关税种和税率。
    
    (4)期间费用的核实和了解
    
    本次评估过程中主要通过销售费用历史数据及预测表、管理费用历史数据及预测表、研发费用历史数据及预测表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进行核实了解。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。
    
    (5)其他损益类项目的核实和了解
    
    评估专业人员主要核实和了解了营业外收支、投资收益、其他收益等项目。
    
    对于营业外收支,评估专业人员主要了解和核实企业历年所核算的内容及具体发生的业务情况,重点关注了所发生的业务或内容是否在企业未来经营中会经常发生以及发生的规律和依据。
    
    (四)影响清查的事项
    
    无。
    
    五、清查结论
    
    评估人员经履行以上评估清查程序,我们对委估资产和相关负债情
    
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    况有了全面的了解。清查结果与被评估单位所申报的资料一致,实物资
    
    产管理维护良好,可正常使用,得出以下相关企业清查结论:
    
    经过清查,查清了评估范围内的资产和负债的情况。清查情况如下:
    
    (一)资产产权清查中发现的需要披露的情况
    
    无。
    
    (二)抵押担保事项
    
    无。
    
    (三)资产权属资料不全面或者存在瑕疵的情况
    
    无。
    
    (四)资产核实总体结论
    
    1.非实物资产,评估申报表和账面价值记录一致,申报明细表与实际情况吻合。
    
    2.实物资产,评估申报明细表和账面价值记录一致,申报明细表与实际情况吻合。
    
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    第四部分 资产基础法评估技术说明
    
    根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等,采用资产基础法进行各项资产的评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。
    
    一、流动资产评估技术说明
    
    (一)评估范围
    
    纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产。
    
    (二)评估过程
    
    1.根据维乐惠超市填报的流动资产评估申报表,与企业财务报表进行核对,明确需进行评估的流动资产的具体内容。
    
    2.根据维乐惠超市填报的流动资产评估申报表,到现场进行账务核对、原始凭证的查验。
    
    3.收集整理相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
    
    4.在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。
    
    (三)评估说明
    
    1.流动资产评估方法
    
    本次评估采用重置成本法,对货币资金及流通性强的资产,按经核查后的账面价值确定评估值;对应收类债权资产,以核对无误账面值为基础,根据实际收回的可能性确定评估值;对存货,在核查评估基准日实际库存数量的基础上,采用市价法评估。
    
    2.各项流动资产的评估
    
    (1)货币资金评估
    
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    本次申报评估的货币资金由现金、银行存款和其他货币资金组成。货币资金账面值为66,518,023.22元。
    
    ①货币资金—现金账面值1,445,303.04元,为存放在企业财务部门的人民币。评估人员在公司出纳员的陪同下,对库存现金进行了监盘,并采取盘点倒推方法验证基准日现金余额,并同基准日的现金日记账和总账现金账户余额核对的方法确认评估值。
    
    ②银行存款账面值59,208,606.89元,主要为存放于在中国工商银行呼和浩特市明珠支行、兴业银行呼和浩特锡林支行、中国建设银行呼和浩特市乌兰察布西街支行等银行开设的存款账户。评估人员对银行存款账面值同银行对账单、未达账项的双向调节表进行了核对,全部存款平衡相符,未发现影响净资产的事宜。同时评估人员向银行进行了函证,函证结果与对账单记录相符。
    
    ③其他货币资金账面值5,864,113.29元,为电子钱包、微信等账户的存款,参照银行存款的评估方法。
    
    货币资金评估值为66,518,023.22元,无评估增减值。
    
    (2)应收账款
    
    应收账款账面余额17,298,730.84元,计提坏账准备871,417.66元,账面净额16,427,313.18元,核算的内容主要为租金、综合管理费等。
    
    经核对明细账与总账、报表余额是否相符,核对与委估明细表是否相符,查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录,分析账龄,查验是否有未达账项。对金额较大或金额异常的款项进行函证,对没有回函的款项进行替代程序(取得期后收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证),评估人员在对应收款项核对无误的基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等来评估评估风险损失,以
    
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    账面值减去评估风险损失确定评估值。坏账准备依据相关规定评估为零。
    
    应收账款评估值为16,427,313.18元,无评估增减值。
    
    (3)预付账款
    
    预付账款账面值为12,751,392.66元,核算的内容为企业预付货款等。评估人员查阅并收集了部分的相关合同,查阅款项金额、发生时间、业
    
    务内容等账务记录,分析账龄,查验是否有未达账项。查阅期后款项结
    
    算的有关凭证,以证实预付账款的真实性、完整性。以核对判断其形成
    
    取得货物的权利能否实现或能否形成资产确定评估值。
    
    预付账款评估值为12,751,392.66元,无评估增减值。
    
    (4)其他应收款
    
    其他应收款账面余额为125,623,936.28元,计提坏账准备445,065.01元,账面净额125,178,871.27元,核算的内容为应收的往来款、储值卡、业务周转等。
    
    经核对明细账与总账、报表余额是否相符,核对与委估明细表是否相符,查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录,分析账龄,查验是否有未达账项。对金额较大或金额异常的款项进行函证,对没有回函的款项进行替代程序(取得期后收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证)。评估人员通过审核相关账簿及原始凭证,没有出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账,以账面值减去评估风险损失确定评估值,坏账准备依据相关规定评估为零。
    
    其他应收款评估值为125,178,871.27元,无评估增减值。
    
    (6)存货评估
    
    纳入本次评估范围的存货为库存商品。
    
    经清查,库存商品账面价值为91,224,063.18元,主要为各类别生鲜产品、食品及非食产品。企业账面采用成本价格核算,评估人员了解到
    
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    企业库存商品的周转较为稳定,评估范围内的各类产品系正常库存,为
    
    流通性商品,经核实其销售毛利率较低,评估人员对其采用市价法估算
    
    后的余额与其账面价值接近,故按照账面金额确定评估值。
    
    库存商品评估值为91,224,063.18元,无评估增减值。
    
    (7)其他流动资产评估
    
    评估基准日其他流动资产账面值11,209,538.89元。核算内容为增值税待抵扣进项税及待摊费用等。评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对,核查了相关资料,以核实的账面值作为评估值。
    
    其他流动资产评估值11,209,538.89元,无评估增减值。
    
    二、非流动资产评估技术说明
    
    (一)设备类资产评估技术说明
    
    根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等,采用重置成本法对设备类各项资产进行评估,具体评估方法说明如下。
    
    1.评估范围
    
    列入本次评估范围的设备为维乐惠超市申报的全部设备类资产,委估设备于评估基准日的账面原值合计 28,156,098.29 元,账面价值合计19,587,029.84元,见下表:
    
    固定资产-设备汇总表
    
    金额单位:人民币元
    
      序号      设备类别       台(套、米等)         账面原值             账面净值
       1          车辆              4.00                   617,414.68            406,741.72
       2        电子设备           4,373.80               27,538,683.61         19,180,288.12
       3        合    计           4,377.80               28,156,098.29         19,587,029.84
    
    
    2.设备概况
    
    维乐惠超市主要从事食品、饮料、纺织、服装及家庭用品、日用品、
    
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    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    文体用品、珠宝首饰、工艺美术品、收藏品、照相器材、汽车、摩托车、
    
    家用电器、电子产品、五金家具、建材、装饰材料、日用百货、化妆品、
    
    卫生用品、家居用品、劳保用品、清洁用品、花卉、眼镜、医疗器械的
    
    批发、零售、网上销售及跨境网上销售;食用农产品的收购、销售;房
    
    屋、场地和柜台租赁;普通货物仓储。纳入本项目评估范围内的实物资
    
    产主要为设备类资产。主要为摩尔超市、维多利超市、万悦商业、维乐
    
    惠超市经营用设备;车辆主要为公司经营用小汽车;办公电子设备主要
    
    有电脑、空调、电子秤、货架等,目前均正常使用。
    
    委估设备中大部分为维乐惠超市近年来购入的设备。目前均正常使用。
    
    委估设备截止评估基准日未对外提供抵押、担保等产权瑕疵事项。
    
    具体情况见《固定资产评估明细表》。
    
    3.评估依据
    
    (1)《资产评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39号);
    
    (2)中国机械工业信息研究院编写《2020国内(外)机电产品报价手册》(中国机械工业出版社);
    
    (3)中国统计出版社《最新资产评估常用数据与参数手册》;
    
    (4)《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号,2011年10月28日财政部、国家税务总局令第65号修订);
    
    (5)《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税 2016第36号);
    
    (6)《关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号)及《关于深化增值税改革有关政策的公告》财政部、税务总局、海关总署2019年第39号公告;
    
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    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    (7)商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》;
    
    (8)车辆行驶证、重点设备购置发票等权属证明文件;
    
    (9)当地机电产品市场行情;
    
    (10)全国历年物价指数、工业品价格指数;
    
    (11)评估人员现场清查记录及现场勘察所取得的资料;
    
    (12)产权持有人提供的《固定资产——机器设备清查评估明细表》。
    
    4.评估过程
    
    (1)清查工作
    
    ①为保证评估结果的准确性、根据企业设备资产的构成特点,指导该公司依据实际情况填写资产申报评估明细表,并以此作为评估的参考资料。
    
    ②针对资产申报评估明细表中不同的设备资产性质及特点,采取不同的清查方法进行现场勘察。对设备名称、规格型号、制造厂家、存放地点、数量等情况及现状进行了解核实;并查阅运行记录、技术档案等资料;对典型设备,与设备管理人员、使用人员就其目前使用情况交换意见,并填写了现场勘察记录,做到不重不漏,并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
    
    ③通过现场勘查了解设备的实际状况,并向现场操作人员了解设备的运行情况及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况;向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况,从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况。
    
    ④根据现场实地勘察结果,进一步完善评估申报表。
    
    ⑤关注本次评估范围内设备的产权问题,如查阅固定资产明细账及相关财务凭证,了解设备账面原值构成情况。
    
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    (2)评定估算
    
    在完成了申报方申报的资产评估明细表的现场核实工作后,评估人员依据所掌握的资料,首先,分析确定设备经济使用年限,确定成新率的测算方法;其次,查阅近期各种有关设备的市场价格信息,开展市场询价工作,收集与被评估资产相同或相似资产在评估基准日的市场价或最近销售价,某类资产的物价变动指数等,取得设备的重置价值;计算汇总,形成评估结果初稿。
    
    (3)评估汇总
    
    在完成评估估算初稿后,分析评估增减值原因,找出其不合理因素,进行调整。同时与委托人及被评估单位沟通,在项目负责人的指导下修
    
    改定稿。随后,按设备分类及资产评估结果的汇总格式要求,把清查评
    
    估明细表和汇总表编辑成册,同时,把评估过程中的评估作业表、询价
    
    记录等编辑汇总成“底稿”存档。
    
    (4)撰写评估说明
    
    按财政部提出的编制报告格式要求,撰写《机器设备评估技术说明》,整理工作底稿,向项目负责人移交资料。
    
    5.评估方法
    
    根据本次评估目的,按持续使用假设,结合委估机器设备的特点和收集资料情况,此次评估采用重置成本法。即以评估基准日现行市场价为依据,确定重置价格,并通过实地勘察,确定成新率,计算评估价值。计算公式为:
    
    评估值=重置价值×成新率
    
    (1)重置价值的确定
    
    由于维乐惠超市为一般纳税人,故本次评估的车辆、办公电子设备重置成本均未包含增值税进项税额。
    
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    ①车辆重置价值的确定
    
    根据当地车辆市场信息及《网上车市》、《汽车之家》、《太平洋汽车网》等近期车辆市场价格资料,确定本评估基准日的运输车辆价格,《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等,确定其重置全价:
    
    重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+牌照手续费等
    
    ②电子设备重置价值的确定
    
    根据当地市场信息及《电子产品价格商情》等近期市场价格资料,确定评估基准日的电子设备重置全价,一般生产厂家提供免费运输及安装:
    
    重置全价=购置价(不含增值税)
    
    部分车辆、电子设备直接采用其市场价格进行评估取值。
    
    (2)成新率的确定
    
    ①车辆成新率的确定
    
    对于运输车辆,按商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定,按以下方法确定成新率,即:
    
    使用年限成新率=( 经济使用年限)已使用年限1-2/ ×100%
    
    行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
    
    理论成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率)
    
    理论成新率按使用年限成新率与行驶里程成新率孰低确定,再综合考虑现场观察情况,确定最终综合成新率。
    
    对于无使用年限限制只有行驶里程限制规定的车辆,本次评估则按行驶里程计算其成新率,再综合考虑现场勘察情况,确定最终综合成新
    
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    率。
    
    ②电子设备成新率
    
    采用年限法成新率并根据现场勘察情况进行调整确定最终成新率。
    
    成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) ×100%
    
    ③逾龄设备成新率
    
    对于使用年限超过经济耐用年限,又能基本上正常使用的设备,综合考虑其评估基准日使用情况确定最终综合成新率。
    
    (3)评估值的确定
    
    评估值=重置全价×综合成新率
    
    6.评估案例
    
    案例一 蒙JBR128 长安牌SC6459A5
    
    《固定资产-车辆评估明细表》第3项,车辆牌号:蒙JBR128,购置和启用日期:2018年6月,已行驶里程24000公里,规格型号:长安牌SC6459A5,生产厂家:中国长安汽车集团股份有限公司,数量:1辆,车辆类型:客车。该车主要技术参数及配置如下:
    
                型号(款式)                          长安牌SC6459A5
                  生产厂商                      中国长安汽车集团股份有限公司
              最高车速(km/h)                              160
                    类型                                    客车
              主要尺寸与质量:
                 长/宽/高:                       4450×1685×1810,1835(mm)
                   轴距:                                2750(mm)
                  总质量:                               1925(Kg)
                 整车重量:                              1325(Kg)
                 前悬后悬:                              725/975(mm)
                 发动机型号                               JL473QG
                 燃料种类:                                 汽油
               排气量(ML)                                1480
                 依据标准:                          GB18352.5-2013国Ⅴ
    
    
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    (1)重置全价计算
    
    经查询网上车市并询价汽车销售公司售价,咨询到该长安牌SC6459A5目前市场售价为35,500.00元。车辆购置税率为10%,其他费用:牌照费、检验费约300.00元。
    
    重置全价=购置价格(含税)+购置税+其他费用-可抵扣增值税
    
    = 35,500.00 + 35,500.00 /1.13×10%+300.00-35,500.00 /1.13×13%
    
    = 34,900.00元(取整)
    
    (2)成新率的确定
    
    参照商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》,对于该类车的强制报废年限为15年,至评估基准日,该车已使用了2.08年。
    
    参照商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》,该类车的累计行使里程应为60万公里,该车辆已行驶了2.40万公里。
    
    本次评估将采用使用双倍余额年限法和行驶里程法孰低的方法结合现场观察情况,确定最终综合成新率。
    
    ①年限法成新率
    
    年限法成新率=(1-2/经济使用年限)^已使用年限×100%
    
    =(1-2/15)2.40×100%
    
    ≈74%
    
    ②里程法成新率
    
    里程法成新率=(尚可行驶里程)/(尚可行驶里程+实际已行驶里程)
    
    =(60-2.40)/60×100%
    
    ≈96%
    
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    根据孰低法的原则理论成新率确定成新率为74%。
    
    ③现场勘察成新率
    
    该车外观较新,基本无划伤,光泽较好,发动机噪音低,启动性能、加速性能、制动性能正常,转向时无明显偏摆现象,电气性能正常,空调效果正常,维修保养及时,故不对理论成新率进行修正,确定该车综合成新率为74%。
    
    (3)评估价值的确定
    
    评估价值=重置价值×成新率
    
    =34,900.00×74%
    
    =25,900.00元
    
    案例二 联想服务器X3250M6
    
    《固定资产-电子设备评估明细表》第357项,设备名称:联想服务器,规格型号:X3250M6,生产厂家:联想,购置及启用日期:2017年8月,数量:1台。
    
    (1)重置全价的确定
    
    委评设备全名:联想服务器。
    
    根据当地市场信息及网上询价,目前该笔记本电脑评估基准日市场售价约为10,400.00元/台。
    
    重置全价=市场售价(不含税价)×数量
    
    =10,400.00÷1.13×1
    
    =9,200.00元
    
    (2)成新率的确定
    
    根据《资产评估常用数据及参数手册》,该类设备经济寿命年限为5年,现已使用3.09年,尚可使用1.91年。
    
    N0年限法计算成新率:
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
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    年限成新率=(尚可使用年限)/(尚可使用年限+实际已使用年限)×100%
    
    =1.91/(1.91+3.09)×100%
    
    =38.00%
    
    经评估人员现场勘察,委评设备外观尚可,设备附件齐全、性能较好、维护保养状况良好,目前正常使用。故不对成新率进行修正,即该设备成新率最终确定为38.00%。
    
    (3)评估价值的确定
    
    评估价值=重置全价(不含增值税)×综合成新率
    
    =9,200.00×38.00%
    
    =3,500.00元(取整)
    
    7.评估结果及增减值原因分析
    
    (1)评估结果
    
    机器设备类评估汇总表
    
    金额单位:人民币元
    
      科目名称            调整后账面价值                    评估价值             净值增值额    增值率
                       原值            净值           原值          净值                        %
        车辆         617,414.68       406,741.72       587,306.00     371,400.00      -35,341.72      -8.69
      电子设备     27,538,683.61     19,180,288.12    27,805,830.00   19,415,865.00     235,576.88      1.23
       合   计     28,156,098.29     19,587,029.84    28,393,136.00   19,787,265.00     200,235.16      1.02
    
    
    (2)评估结果分析及说明
    
    ①车辆评估减值的原因是:车辆现行重置价值低于车辆账面原值导致评估减值。
    
    ②电子设备评估增值的原因是:电子设备经济耐用年限长于企业电子设备财务折旧年限导致评估增值。
    
    8.特别事项说明
    
    (1)评估过程中,资产评估专业人员在对设备进行勘察时,因检测
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
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    手段限制及部分设备正在运行等原因,主要依赖于资产评估专业人员的
    
    外观观察和被评估企业提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询
    
    问情况等判断设备状况。
    
    (2)本评估范围内各项资产的价值内涵均为不包含增值税价。
    
    (二)无形资产-其他无形资产评估技术说明
    
    其他无形资产账面值为1,434,414.45元,为维乐惠超市外购的财务软件、柜台收款软件等。
    
    评估人员对账面记录的软件的使用情况进行了解并查阅相关的证明资料,了解原始入账价值的构成,摊销的方法和期限。评估人员通过行政部门了解到,该软件属于公开的软件,可正常使用,没有产生超额收益的能力,该软件等于评估基准日市场价值与账面价值相比变化不大,其剩余期限内使用该无形资产所得收益与摊销余额基本匹配,按账面摊销余额确认评估值。
    
    其他无形资产评估值为1,434,414.45元,无评估增减值。
    
    (三)长期待摊费用评估技术说明
    
    长期待摊费用账面净值为39,163,213.25元,为装修费、租金等的摊余价值。
    
    对长期待摊费用,评估专业人员首先了解其合法性、合理性、真实性和准确性,了解形成新资产和权利及尚存情况。根据评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
    
    经评估,长期待摊费用的评估值为39,163,213.25元,无评估增减值
    
    (四)其他非流动资产评估技术说明
    
    纳入本次评估范围的其他非流动资产账面金额为4,518,042.36元,主要为装修费及预付工程设备款。
    
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    评估人员经与总账、明细账、原始凭证核对,向财务人员了解到这些工程均尚未结束,核查了各款项的发生时间、内容,确认其款项的真实性,以核实后的账面值确定评估值。
    
    其他非流动资产评估值为4,518,042.36元。
    
    三、流动负债评估技术说明
    
    (一)评估范围
    
    列入本次评估范围的流动负债账面价值为394,100,552.79元,包括:短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和其他流动负债。
    
    (二)评估过程
    
    评估过程主要划分为以下两个阶段:
    
    第一阶段:准备阶段
    
    1.根据企业提供的负债评估申报资料,首先对财务台账和评估明细表进行互相核对,使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报的项目进行改正,由企业重新填报,作到账表相符。
    
    2.由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。
    
    3.对负债原始凭证抽样核查,并对数额较大的债务款项进行了函证,确保债务情况属实。
    
    第二阶段:评定估算阶段
    
    1.将核对后的负债评估明细表录入计算机,建立相应数据库。
    
    2.对各类负债采用以核对的方法确定评估值,编制评估汇总表。
    
    3.提交负债的评估技术说明。
    
    (三)评估方法及说明
    
    1.短期借款
    
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    短期借款账面值为9,000,000.00元,为中国工商银行股份有限公司呼和浩特大学西路支行、工商银行明珠支行及集宁包商村镇银行营业部发放的银行借款。
    
    评估专业人员核查了明细账、总账和报表,抽查了相关凭证,获取了相关借款协议,并向银行发函确认。经核实,账面金额无误,所欠借款仍需到期偿还,按核实后的账面值确定评估值。
    
    短期借款评估值为9,000,000.00元,无评估增减值。
    
    2.应付账款
    
    应付账款账面值为149,437,196.08元,主要为应付的货款等。
    
    评估人员核查了明细账、总账及报表,抽查了相关凭证,并对大额应付款项发函询证。根据对应付账款的存在性进行验证,欠款均为评估目的实现后被评估单位仍继续承担偿还的债务,按核查后的账面价值确定评估值。
    
    应付账款评估值为149,437,196.08元,无评估增减值。
    
    3.预收账款
    
    预售账款账面值为198,472,950.95元,主要为预收的团购款、租金等。
    
    评估人员核查了明细账、总账及报表,抽查了相关凭证,并对大额预收款项发函询证。根据对预收账款的存在性进行验证,欠款均为评估目的实现后被评估单位仍继续承担偿还的债务,按核查后的账面价值确定评估值。
    
    预收账款评估值为198,472,950.95元,无评估增减值。
    
    4.应付职工薪酬
    
    纳入评估范围的应付职工薪酬账面值为 5,044,662.13 元,主要为工资、薪金等,评估人员对相关职工薪酬的计提及支出情况进行了调查,并抽查了原始凭证。经查,应付职工薪酬核算无误,评估人员以账面值
    
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    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    作为评估值。
    
    应付职工薪酬评估值为5,044,662.13元,无评估增减值。
    
    5.应交税费
    
    应交税费账面值为1,738,812.85元,主要内容为应交的增值税、地方教育费附加、水利建设基金、城市维护建设、印花税等。经查阅应交税费明细账,抽查企业的完税凭证,税金计算正确,以核对后的账面值作为评估值。
    
    经评估,应交税费评估值为1,738,812.85元,无评估增减值。
    
    6.其他应付款
    
    其他应付款账面值为14,741,435.12元,主要为往来款、质保金等。
    
    评估人员首先核查了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料,核查交易事项的真实性、业务内容和金额等,并对大额款项发函确认。对其他应付款的评估值,以评估目的实现后被评估单位实际需要承担的负债金额确定。
    
    其他应付款评估值为14,741,435.12元,无评估增减值。
    
    7.其他流动负债
    
    其他流动负债账面值为15,665,495.66元,主要为调整租金与物业费采用直线法摊销的差异。
    
    评估人员首先核查了相关租金与物业费的账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料,对租金和物业费采用直线法摊销的差异进行重新核算,以核实无误后的账面值确定评估值。
    
    其他流动负债评估值为15,665,495.66元,无评估增减值。
    
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    第五部分 收益现值法评估技术说明
    
    一、评估对象
    
    根据本次评估目的,本次评估对象为维乐惠超市(重组后)于2020年9月30日的股东全部权益价值。
    
    二、收益法选择的理由和依据以及评估方法和模型
    
    (一)选择收益法的理由和依据。
    
    评估人员从维乐惠超市总体情况、本次评估目的和企业近年会计报表分析三个方面对本评估项目能否采用收益法作出适用性判断。
    
    1.总体情况判断
    
    根据对维乐惠超市历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情况、市场前景等各方面综合分析以后,评估人员认为本次评估所涉及的维乐惠超市整体资产具有以下特征:
    
    (1)被评估资产主要是经营性资产,企业具备持续经营条件。
    
    (2)被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产,表现为企业营业收入能够以货币计量的方式流入,相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出,其他经济利益的流入流出也能够以货币计量,因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。
    
    (3)被评估资产承担的风险能够合理估计。企业的风险主要有政策风险、行业风险、经营风险和财务风险,这些风险都能够合理估计。
    
    2.评估目的判断
    
    本次评估目的是系家家悦集团股份有限公司拟收购维乐惠超市股权事宜所涉及的维乐惠超市(重组后)股东全部权益于评估基准日的市场价值进行评估,以提供价值参考意见。本次评估委托人要求评估人员在评估时,对维乐惠超市的市场公允价值予以客观、真实的反映,不仅仅
    
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    是对各单项资产价值的简单加总,而是要综合体现维乐惠超市企业经营
    
    规模、人才团队、成熟的管理模式所蕴含的整体价值,即把企业作为一
    
    个有机整体,以整体的获利能力来体现股东全部权益价值。
    
    3.企业会计报表判断
    
    根据维乐惠超市提供的会计报表,被评估单位近年的主营业务收入处于稳定增长,企业整体资产的获利能力可以合理预期。
    
    综合以上三方面因素的分析,采用收益法评估能够更好地反映企业整体资产的价值。
    
    (二)收益法评估
    
    采用收益法评估,要求评估的企业价值内涵与应用的收益类型以及折现率的口径一致。
    
    1.关于收益口径-企业自由现金流量
    
    本次采用的收益类型为企业自由现金流量。企业自由现金流量指的是归属于包括股东和付息债权人在内的所有投资者的现金流量,其计算公式为:
    
    企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用(扣除税务影响后)-资本性支出-净营运资金变动
    
    2.关于折现率
    
    本次采用企业的加权平均资本成本(WACC)作为企业自由现金流量的折现率。企业的资金来源有若干种,如股东投资、债券、银行贷款、融资租赁和留存收益等。债权人和股东将资金投入某一特定企业,都期望其投资的机会成本得到补偿。加权平均资本成本是指以某种筹资方式所筹措的资本占资本总额的比重为权重,对各种筹资方式获得的个别资本成本进行加权平均所得到的资本成本。WACC的计算公式为:
    
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    WACC = ?? 1 ???Re+ ?? 1 ??? (1?T )?Rd
    
    ?1+ D / E ? ?1+ E / D ?
    
    其中:E:评估对象目标股本权益价值;
    
    D:评估对象目标债务资本价值;
    
    Re:股东权益资本成本;
    
    Rd:借入资本成本;
    
    T:公司适用的企业所得税税率。
    
    其中股东权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算确定:
    
    Re = R f + ?e (Rm ? R f ) +?
    
    其中:Rf:无风险报酬率;
    
    βe:企业的风险系数;
    
    Rm:市场期望收益率;
    
    α:企业特定风险调整系数。
    
    3.关于收益期
    
    本次评估采用永续年期作为收益期。其中,第一阶段为2020年10月1日至2025年12月31日,共计5年1期,在此阶段根据维乐惠超市的经营情况,收益状况处于变化中;第二阶段为2026年1月1日至永续经营,在此阶段维乐惠超市均按保持2025年预测的稳定收益水平考虑。
    
    4.收益法的评估计算公式
    
    本次采用的收益法的计算公式为:
    
    n A A
    
    P =? i + ? B +OE
    
    i=1 (1+ R)i R(1+ R)n
    
    式中:P:企业股东全部权益价值评估值;
    
    Ai:企业近期处于收益变动期的第i年的企业自由现金流量;
    
    A:企业收益稳定期的持续而稳定的年企业自由现金流量;
    
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    R:折现率;
    
    n:企业收益变动期预测年限;
    
    B:企业评估基准日付息债务的现值;
    
    OE:企业评估基准日非经营性、溢余资产与负债的现值。
    
    三、评估过程
    
    (一)接受委托,以2020年9月30日为评估基准日,对维乐惠超市股东全部权益价值进行评估,根据评估目的和对象,拟定评估工作方案。
    
    (二)听取维乐惠超市关于企业基本情况及资产财务状况的介绍,收集有关财务基础数据。
    
    (三)分析维乐惠超市现有资产的运行状况,并了解企业正在进行的各项业务的开展情况。
    
    (四)分析维乐惠超市市场状况、管理水平、盈利能力、发展能力、竞争能力等。
    
    (五)建立现金流量折现模型。
    
    (六)根据维乐惠超市的发展规划、财务计划及市场竞争能力预测企业在未来期间的财务状况及收益状况。
    
    (七)选择适宜的资本化方法,确定折现率,估算企业全部投资资本公允价值,股东全部权益价值,确定评估报告初稿。
    
    (八)评估报告初稿经内部三级复核后定稿,与委托人交换意见后将评估报告正式递交委托人。
    
    四、评估假设和限制条件
    
    (一)收益预测的基础
    
    在对维乐惠超市的收益预测过程中,我们主要考虑了以下因素:
    
    1.维乐惠超市业务经营范围、生产经营情况及市场情况。
    
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    2.维乐惠超市产品的历史年度销售收入、毛利率及变动趋势。
    
    3.收益预测过程中我们以维乐惠超市的历史年度的经营成果为基础。
    
    4.维乐惠超市管理层对企业未来发展规划、市场前景的预测数据、企业成本和管理目标等资料。
    
    (二)预测的假设条件
    
    收益预测是进行企业价值评估的基础,而任何预测都是在一定假设条件下进行的。本次对企业未来收益的预测是建立在下列条件基础上的:
    
    1.一般假设
    
    (1)交易假设:假定所有待评估资产已经处在交易过程中,资产评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
    
    (2)公开市场假设:公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场,在这个市场上,买方和卖方的地位平等,都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
    
    (3)资产持续使用假设:持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态,其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下,没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件,其评估结果的使用范围受到限制。
    
    (4)企业持续经营假设:被评估单位的生产经营业务可以按其现状持续经营下去,并在可预见的经营期内,其经营状况不发生重大变化。
    
    2.针对性假设
    
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    (1)本次评估假设评估基准日外部经济环境不变,国家现行的宏观经济不发生重大变化。无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
    
    (2)企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、汇率、税率等政策无重大变化。
    
    (3)企业未来的经营管理班子尽职,并继续保持现有的经营管理模式。
    
    (4)假设被评估单位完全遵守国家所有相关的法律法规,符合国家的产业政策,不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项。
    
    (5)本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提,有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
    
    (6)假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致。
    
    (7)在评估基准日,维乐惠超市、维多利超市、乌兰察布超市及万悦商业已按重组方案进行重组为假设前提。
    
    (8)假设未来企业保持现有的信用政策不变,不会遇到重大的款项回收问题。
    
    (9)假设被评估单位所获取收入和支出的现金流为均匀产生。
    
    (10)假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整。
    
    (11)被评估单位无权属瑕疵事项,或存在的权属瑕疵事项已全部揭示。
    
    根据资产评估的要求,认定这些假设条件在评估基准日时成立,当未来经济环境发生较大变化时,将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
    
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    五、宏观经济形势
    
    (一)2020年上半年国际经济回顾
    
        受疫情影响,今年上半年,全球经济出现同步衰退,有效需求不足、
    生产率增长停滞、投资贸易低迷等问题突出。在发达经济体中,美国经
    济深陷衰退,日、韩经济大幅下探,欧元区经济遭遇重创;在新兴经济
    体中,印度、俄罗斯和巴西经济明显下滑,中国和越南恢复较快。展望
    下半年,预计全球经济将缓慢复苏,贸易降幅有望收窄,投资恐将继续
    下降;但考虑到抗疫形势仍然严峻,全球经济复苏“道阻且长”。
        1.上半年世界经济主要特点
        (1)全球经济陷入同步衰退,复苏缓慢
        今年上半年,新冠疫情全球大流行,全球供给和需求都遭受严重冲
    击,经济经历了2009年以来的最严重危机,复苏进程整体缓慢。上半年,
    全球制造业PMI指数除1月份外都持续处于收缩区间,在4月份跌至历
    史最低点39.6%,之后逐月回升但仍在荣枯线下方。其中,产出和新订
    单指数的降幅更大,4月份跌至32.5%和31.5%,都处于历史低点且低于
    制造业PMI指数。直到7月份,全球制造业PMI及其主要分类指数(除
    就业指数外)才在前期较低基数基础上缓慢回升至扩张区间,不过,回
    暖基础还很脆弱。
    
    
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        (2)发达经济体:美国经济深陷衰退,日、韩经济大幅下探,欧元
    区经济遭遇重创
        美国经济深陷衰退。今年上半年,美国结束了此前持续十年的稳定
    增长,陷入深度衰退。其中,一季度GDP同比小幅增长0.3%,二季度
    GDP同比下降9.5%,二季度GDP环比折年率更是大幅下降32.9%,创
    下二战后最大降幅。美国在3、4月份采取了相对严格的疫情防控措施,
    受此影响,多数经济指标都在4月份深度下探。随着5月重启经济,美
    国经济出现小幅反弹,但仍处于低位。从生产看,今年以来,美国制造
    业生产指数同比持续下降,4月份同比下降20.5%,创2009年7月以来
    最大降幅;5月和6月降幅有所收窄但仍高达两位数。从贸易看,上半年,
    美国货物进出口金额同比下降14.2%。其中,出口下降16.5%,进口下降
    12.7%,降幅仍在继续扩大,创2010年以来最低点。从先行指标看,美
    国制造业PMI在4月份降至41.5%,是2009年下半年以来的最低点;5
    月份开始小幅反弹,6月和7月反弹至荣枯线上方,连续三个月回升,表
    明美国经济在触底后出现缓慢复苏迹象。
        日、韩经济大幅下探。今年上半年,日本采矿业和制造业生产指数
    同比持续下降,延续了去年的下滑趋势,但降幅较上年同期明显扩大。
    其中,5月份同比下降26.3%,是2009年下半年以来的最大降幅,6月
    份降幅有所收窄,但仍高达17.7%。上半年,日本对外贸易也大幅下探,
    出口额和进口额同比分别下降16.0%和12.9%,且最近两个月的当月降幅
    继续扩大,均超过20%,尚没有出现触底迹象。受疫情影响,韩国经济
    表现也是亚洲金融危机以来的最差。上半年,韩国GDP连续两个季度环
    比下降,降幅分别为1.3%和3.3%。其中,制造业生产受冲击更大,一季
    度制造业增加值环比下降1%,二季度环比下降9%,降幅创1963年三季
    度以来单季最低。
    
    
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        欧元区经济遭遇重创。今年上半年,欧元区经济遭遇历史性重创,
    前两个季度欧元区GDP分别同比下降3.1%和15%,这是近七年来的首
    次负增长,也是1996年有记录以来的最大降幅。制造业产能利用率也持
    续下滑,二季度只有66.7%,创下1980年有数据以来的最低值。上半年,
    欧元区对外贸易大幅萎缩,出口额和进口额分别同比下降12.7%和
    12.9%,4月和5月的当月降幅高达25%以上,都是2009年三季度以来
    的最大降幅。从先行指标看,上半年,欧元区制造业PMI延续了去年以
    来的收缩态势,持续处于荣枯线下方,4月份降至历史最低点33.4%。5
    月份开始有所回升,7月份首次升至51.8%,这表明欧元区经济正由创纪
    录低迷迈向缓慢复苏。
    
    
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        (3)新兴经济体:中国和越南恢复较快,印度、俄罗斯和巴西经济
    都明显下滑
        中国经济稳步恢复。今年上半年,中国经济先降后升,一季度GDP
    同比下降6.8%,二季度GDP同比增长3.2%。工业经济受疫情冲击更大,
    但复工复产较早,恢复较快。一季度规上工业增加值同比下降8.4%,二
    季度同比增长4.4%,上半年降幅收窄至1.3%。上半年,工业投资、工业
    出口交货值、社会消费品零售总额分别同比下降7.4%、4.9%、11.4%,
    降幅较前两个月分别收窄20.1个、14.2个和9.1个百分点。中国官方制
    造业PMI除2月份以外,一直处于荣枯线上方,经济稳步恢复。
        越南经济快速反弹。今年上半年,越南经济“一枝独秀”,前两个季
    度GDP分别同比增长3.8%和1.8%,增速虽有所放缓,但仍保持小幅增
    长。越南工业生产恢复较快,4月份工业生产指数一度同比下降9.4%,
    但此后快速反弹,6月同比增长7.2%,上半年工业生产指数累计同比增
    长2.8%,在全球表现抢眼。越南对外贸易小幅下降,上半年出口额下降
    1.1%,进口额下降3%,降幅都快速收窄。
    
    
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        印度经济急剧下滑。今年上半年,印度工业生产指数断崖式下跌,
    前两个月分别同比增长2.2%和5.2%;3月份以来持续下降,4月份降至
    57.6%,创近四十年来的最低点;5月和6月仍在大幅下降,在主要新兴
    经济体中,工业生产降幅最大。印度贸易急剧下降,上半年印度出口和
    进口分别同比下降24.3%和32.2%,其中,4月当月降幅分别高达60.3%
    和58.7%,都是历史性低点。从先行指标看,一季度各月印度制造业PMI
    仍处于扩张区间,但指数逐月回落;4月份降至27.4%,当前已连续四个
    月处于收缩区间,仍没有回升迹象。
        俄罗斯经济持续下行。今年上半年,俄罗斯工业生产先升后降,前
    三个月工业生产指数仍保持小幅增长,4月份开始持续下跌,5月份同比
    下降9.6%,创下2009年10月以来的最大降幅,6月份降幅较上月小幅
    
    
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    收窄0.2个百分点,但降幅仍然较大。俄罗斯对外贸易大幅萎缩,出口降
    幅远远高于进口。上半年,出口同比持续下降,且降幅自3月份起一直
    超过20%,5月降幅更是高达35.5%;进口方面前两个月保持同比增长,
    3月开始下降,降幅在4月份达到20.3%,此后快速收窄,6月份降幅收
    窄至5.6%。从先行指标看,俄罗斯制造业PMI自去年5月份开始持续处
    于收缩区间,今年4月份降至31.3%,创2009年有数据以来的最低点,
    之后有所回升,但仍处于荣枯线下方。
        巴西经济大幅下滑。今年上半年,巴西工业大幅下滑,季调后的工
    业生产指数在前两个月保持同比小幅增长,4月份同比大幅下降25.9%,
    达到近三十年来的最低点,5月和6月降幅有所收窄,但仍高达两位数。
    巴西贸易也受到冲击,但在新兴经济体中受影响相对较小。上半年,巴
    西出口额同比下降7.4%,进口额同比下降5.2%,其中出口在5月当月降
    幅最大,为14.5%,6月份快速收窄至4.3%。从先行指标看,巴西制造
    业PMI恢复较快,在4月份跌至36%,之后持续回升,6月份已升至荣
    枯线上方,7月份达到58.2%,表明巴西工业经济有望快速恢复。
        2.下半年世界经济发展趋势展望
        (1)全球经济将缓慢复苏但仍充满不确定性
        考虑到新冠疫情及部分国家的防控措施对全球经济的负面冲击超出
    预期,并且全球经济复苏进程也较预期更为缓慢,国际机构普遍认为,
    2020年全球经济将经历自大萧条以来最严重的衰退,即使在乐观情景下,
    全球经济也将萎缩2.5%-6.0%;悲观情景下,全球经济降幅甚至可能高达
    8.8%(见表1)。其中,国际货币基金组织(IMF)发布的最新报告认为,
    受新冠疫情影响全球经济陷入同步且深度衰退,虽然当前有75%的经济
    体已经重启经济,但疫情在新兴市场和发展中经济体仍在加剧,预计全
    球经济今年将萎缩4.9%,这较之前的预测结果下调了近2.0个百分点。
    
    
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        分区域看,发达经济体的经济下滑程度大于新兴市场和发展中经济
    体(见表2),但经济恢复会相对较快。这主要是由于新冠疫情对餐饮、
    旅游、交通、娱乐等生活服务性行业的影响更直接,而发达经济体的服
    务业占比普遍较高,产出受影响更大。但一旦疫情得到有效控制,发达
    经济体受益于自身强大的创新能力,会较快走出经济萧条。具体看,国
    际机构预计,2020年美国经济下降5%-8%,欧元区下降6%-10%,日本
    下降4%-6%,巴西下降5%-9%,俄罗斯下降4%-8%,降幅都大于全球平
    均水平;预计,印度生产降幅在4.5%以内,略好于全球平均水平。中国
    由于疫情防控得力,复工复产较早,多数国际机构都认为,中国能够实
    现小幅增长,IMF认为中国可能是今年唯一有望实现增长的主要经济体。
    
    
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        综合看,疫情爆发以来各国为缓冲疫情影响,相继出台了大量的宽
    松支持政策,这将有助于世界经济复苏。但当前全球抗疫形势仍然严峻,
    有些国家疫情防控不力,过早重启经济,加大了疫情二次爆发的风险;
    并且新冠疫苗距真正上市尚需时日,全球经济复苏仍然充满不确定性。
        (2)全球贸易降幅有望收窄
        自疫情爆发以来,各国都加强了对国际旅行的限制和边境管制,这
    增加了国际贸易成本,使国际服务贸易陷入困境。同时,社交隔离等防
    控措施也直接影响了各国居民的收入预期及非必需品消费,国际商品贸
    易也大幅下降;甚至在某些特定情况下,医疗用品和食品出口也被禁止,
    零部件短缺则中断了以复杂价值链为基础的行业生产。此外,新冠病毒
    借由货物贸易进行跨境传播的风险大幅上升,各国对进出口货物都执行
    了更加严格的检疫检验,客观上会影响到国际货物运输和通关效率。
        世界贸易组织4月份曾对今年世界商品贸易量做过两种情景预测,
    乐观情景下将收缩12.9%,悲观前景下将收缩31.9%。由于各国政府对疫
    情影响作出迅速反应,减缓了经济收缩,世界贸易组织6月份上调了相
    关预期,认为下降程度不太可能超过此前预测的最坏情况。IMF和OECD
    对2020年世界贸易增长的预测比WTO稍微乐观一些,降幅都在12%以
    下;世界银行和联合国的预测比WTO的乐观预测略谨慎一些,降幅在
    13%-15%(见表3)。综合看,预计2020年全球商品贸易将下降10%-15%,
    大概率将向世界贸易组织预测的乐观情景演进。
    
    
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        (3)全球投资恐将继续下降
        新冠疫情从供给、需求和政策三个方面对跨境投资造成严重冲击。
    首先,为控制疫情扩散,各国普遍采取部分或全面的封闭隔离,这些措
    施影响到现有投资项目的正常推进。其次,全球经济深度衰退的前景使
    跨国企业也重新评估新的项目投资。此外,部分国家在疫情期间采取了
    新的投资限制政策,跨国投资合作难度加大。今年以来,联合国贸发会
    议多次大幅下调全球FDI增速,最新发布的《2020年世界投资报告》预
    计,2020年全球FDI流量将急剧下降40%,这是自2005年以来FDI流
    量首次低于1万亿美元;2021年FDI将进一步减少5%-10%,并有望在
    2022年开始复苏。
        分区域看,预计发展中经济体的FDI降幅更大(见表4)。其中,
    亚洲新兴经济体受封锁隔离措施、供应链断裂、全球市场需求低迷、经
    济放缓等因素影响较大,FDI将下降30%-45%;非洲受疫情大流行和石
    油等大宗商品价格低迷的双重冲击,FDI将下降25%-40%。在发达经济
    体中,欧洲FDI将下降30%-45%,受冲击更大;北美FDI将下降20%-35%。
    
    
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        综上所述,在疫情冲击下,全球性有效需求不足、生产率增长停滞、
    投资贸易低迷等问题更加突出,全球经济复苏“道阻且长”。国际社会只
    有团结合作,才能共克时艰,取得抗疫最终胜利,共同推动世界经济复
    苏。
    
    
    (二)我国宏观经济环境状况
    
    2020 年上半年,面对突如其来的新冠肺炎疫情和错综复杂的国内外形势,我国经济韧性强劲,经济稳步恢复,复工复产逐月好转,第二季度经济增长明显好于预期。初步核算,上半年国内生产总值45.7万亿元,按可比价格计算,同比下降1.6%,其中第二季度国内生产总值同比增长3.2%;居民消费价格同比上涨3.8%。
    
    1.消费逐步改善,投资降幅明显收窄,进出口好于预期
    
    居民名义收入小幅增长,消费意愿逐步改善。上半年,全国居民人均可支配收入 15666 元,同比名义增长 2.4%,扣除价格因素实际下降1.3%,降幅低于经济增速。收入分配结构持续改善,城乡居民人均可支配收入比值缩小。第二季度人民银行城镇储户问卷调查显示,居民当期收入感受指数为46.1%,比上季度上升4.5个百分点;居民消费意愿回升,倾向于“更多消费”的居民占23.4%,比上季度上升1.3个百分点。上半年,社会消费品零售总额为17.2万亿元,同比下降11.4%,降幅比第一季度收窄7.6个百分点。乡村消费品零售额恢复快于城镇,消费升级类商
    
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    品销售增长较快。网上零售增势良好,上半年全国网上零售额5.2万亿元,
    
    同比增长7.3%。
    
    固定资产投资降幅明显收窄,高技术产业和社会领域投资回升。上半年固定资产投资(不含农户)28.2万亿元,同比下降3.1%,降幅比1~5月收窄3.2个百分点,比第一季度收窄13.0个百分点。当前投资呈现以下几个特征:一是房地产开发投资复苏较快,制造业投资恢复较缓。上半年,房地产开发投资、制造业投资同比增速分别为1.9%、-11.7%,比1~5 月回升2.2和3.1个百分点。二是高技术产业投资回升较快。上半年,高技术制造业投资同比增长6.3%,而第一季度为下降12.1%。三是社会领域投资回升。上半年社会领域投资增长5.3%,第一季度下降8.8%;其中卫生、教育投资分别增长15.2%、10.8%,第一季度分别下降0.9%、4.0%。
    
    进出口好于预期,贸易结构继续改善。上半年,进出口总额同比下降3.2%,降幅比第一季度收窄3.3个百分点。以人民币计价,上半年出口7.7万亿元,同比下降3.0%;进口6.5万亿元,同比下降3.3%;贸易顺差1.2万亿元。我国外贸在经历第一季度震荡后逐步企稳回升,出口自4月起连续3个月保持同比正增长,进口6月实现“转负为正”。从贸易方式看,贸易结构继续优化,一般贸易进出口比重提升。从商品结构看,机电产品出口比重有所提高,防疫物资、“宅经济”产品出口较快增长,带动第二季度外贸企稳回升。从贸易伙伴来看,东盟成为我国第一大贸易伙伴,占我国外贸总值的比重达到14.7%。
    
    外商直接投资延续向高技术产业聚集的态势。上半年,实际使用外商直接投资 4721.8 亿元人民币,同比下降 1.3%,降幅较第一季度收窄9.5个百分点,外商投资预期和信心稳定趋好。从产业分布看,外商投资加快向高技术产业聚集。上半年,高技术服务业实际使用外资同比增长
    
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    19.2%。
    
    上半年,境内投资者对外非金融类直接投资3621.4亿元人民币(折合515亿美元),同比下降0.7%。其中,对“一带一路”沿线国家新增直接投资81.2亿美元,同比增长19.4%。对外投资行业结构持续优化。对外投资主要流向租赁和商务服务业、制造业、批发和零售业、采矿业、建筑业等领域。
    
    2.农业生产形势较好,工业生产恢复较快,服务业降幅缩小
    
    上半年,三次产业同比增速分别为 0.9%、-1.9%和-1.6%,占 GDP比重分别为5.7%、37.8%、56.5%,其中,第二季度,三次产业同比分别增长3.3%、4.7%和1.9%,第二产业恢复快于第三产业。
    
    农业生产形势较好。全国夏粮总产量 14281 万吨,比上年增加 121万吨,增长0.9%。农业种植结构持续优化,油菜籽等经济作物播种面积增加。生猪产能持续恢复。第二季度末,生猪存栏33996万头,比上季度末增长5.8%。
    
    工业生产恢复较快。上半年,全国规模以上工业增加值同比下降1.3%,降幅比第一季度收窄7.1个百分点。其中,第二季度增长4.4%,第一季度为下降8.4%。上半年,全国规模以上工业企业实现利润同比下降12.8%,降幅持续收窄;其中,6月利润总额同比增长11.5%,增速比5月加快5.5个百分点。第二季度人民银行5000户工业企业调查显示,企业生产经营景气指数为42.7%,比上季度高12.4个百分点;企业盈利指数为49.6%,比上季度高27.3个百分点。
    
    服务业降幅缩小,现代服务业增势良好。上半年,第三产业增加值同比降幅比第一季度收窄3.6个百分点;其中,第二季度增长1.9%,第一季度为下降5.2%。上半年,全国服务业生产指数同比下降6.1%,降幅比第一季度收窄5.6个百分点;其中,6月增长2.3%,比5月加快1.3个
    
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    百分点。6月,服务业商务活动指数为53.4%,比5月上升1.1个百分点。
    
    从市场预期看,服务业业务活动预期指数为59.0%。
    
    3.居民消费价格涨幅回落,生产价格季度降幅扩大
    
    居民消费价格涨幅回落。第二季度,居民消费价格(CPI)同比上涨2.7%,涨幅比上季度回落2.2个百分点,各月涨幅分别为3.3%、2.4%和2.5%。食品价格第二季度同比上涨12.2%,涨幅比上季度回落8.1个百分点。非食品价格涨幅小幅回落。消费品价格涨幅回落,服务价格涨幅保持稳定。
    
    生产价格季度降幅扩大。第二季度,受上年基数略高影响,工业生产者出厂价格(PPI)同比下降3.3%,降幅比上季度扩大2.7个百分点,各月分别下跌3.1%、3.7%和3.0%,6月跌幅有所收窄。工业生产者购进价格(PPIRM)同比下降4.4%,跌幅比上季度扩大3.6个百分点。上半年,中国人民银行监测的企业商品价格(CGPI)同比下降1.4%,比上季度回落1.3个百分点。
    
    4.财政收入降幅收窄,就业形势总体稳定
    
    上半年,全国一般公共预算收入9.6万亿元,同比下降10.8%,降幅比第一季度收窄3.5个百分点。全国一般公共预算支出11.6万亿元,同比下降5.8%,降幅与第一季度基本持平。收支相抵后,财政支出大于收入2.0万亿元,赤字规模比上年同期扩大4542亿元。
    
    从收入结构看,税收收入 8.2 万亿元,同比下降 11.3%,非税收入14186亿元,同比下降8.0%。其中,国内增值税、国内消费税、企业所得税同比分别下降19.1%、9.0%和7.2%;个人所得税同比增长2.5%,证券交易印花税同比增长 16.0%。从支出结构看,增长较快的有灾害防治及应急管理支出、资源勘探工业信息等支出、债务付息支出,同比分别增长13.6%、9.9%和9.8%。
    
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    上半年,全国政府性基金预算收入同比下降1%,其中国有土地使用权出让收入同比增长5.2%;全国政府性基金预算支出同比增长21.7%。
    
    就业形势总体稳定。6月末,全国城镇调查失业率为5.7%,比上月低0.2个百分点,是2020年以来的次低值;其中25~59岁群体调查失业率为5.2%,低于全国城镇调查失业率0.5个百分点,比上月低0.2个百分点。上半年,全国城镇新增就业564万人,完成全年目标任务的62.7%。第二季度末,农村外出务工劳动力总量17752万人。第二季度人民银行城镇储户问卷调查显示,居民就业预期明显好转,居民就业预期指数为50.1%,比上季度上升2.8个百分点。
    
    5.国际收支及外债
    
    我国国际收支保持在基本平衡的区间内。2020年第一季度我国经常账户逆差337亿美元,其中货物贸易顺差231亿美元,服务贸易逆差470亿美元;资本和金融账户中,直接投资顺差163亿美元。截至6月末,外汇储备余额31123亿美元,较2019年末增加44亿美元,增幅为0.14%。截至2020年3月末,我国全口径(含本外币)外债余额为20946亿美元。其中,短期外债余额为12159亿美元,占外债余额的58%。
    
    六、企业所处行业状况分析
    
    (一)行业分类
    
    维乐惠超市所属行业为零售业。
    
    (二)行业发展概况
    
        1.社区超市销售和门店增长快
        2015-2019 年中国商品零售总额持续增长,2019 年中国商品零售总
    额达36.49万亿元,同比增长7.90%。受新冠疫情影响,2020年1-7月中
    国商品零售总额达到186568亿元,同比下降7.5%。
    
    
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                                               注:2015年零售额增速为12.2%。
        2019年9月7日,2018年度中国零售百强名单发布,百强企业总销
    售规模首超7万亿元,由于2019年度中国零售百强名单尚未发布,故从
    各零售业态展示各个零售百强销售情况可知,2019年连锁百强销售规模
    近2.6万亿元,同比增长5.2%;其次超市百强销售收入达9792亿元,同
    比增长4.1%,约占全年社会食品零售总额的18.1%;时尚零售百强销售
    总额达到7328.40亿元,同比增长12.47%,高于社会消费品零售总额8.0%
    的同比增速。
        2019年连锁百强销售规模近2.6万亿元,同比增长5.2%,占社会消
    费品零售总额的6.3%。连锁百强门店总数14.4万个,同比增长5.9%。
    其中,便利店销售增幅为16.5%;专业店、超市、百货店分别为10.4%、
    
    
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    4.0%、0.7%;便利店门店增幅为7.8%,超市、百货、专业店分别为7.7%、
    2.4%、1.5%。
        除超市业态外,各业态销售和门店增幅均出现不同程度下降。超市
    业态中增长最快的是社区超市,销售和门店增幅分别达到     16.5%和
    16.9%。
        2.连锁TOP10中超市业态占比高
        2019年中国连锁百强TOP10中,苏宁易购集团以3787.4亿元的销
    售额领先其他连锁企业,其增长率同样较高,达到 12.5%,门店总数虽
    然下降25.7%,但总数依然位于前列,达到8276个。
        从具体业态看,华润万家、永辉超市、沃尔玛、家乐福(2019年9
    月苏宁易购完成收购家乐福中国 80%股权)作为 2019 年中国超市百强
    TOP10行列企业,超市业态在连锁百强TOP10的比例达到4家,表明超
    市业态在零售行业中具有举足轻重的地位。并且开始朝着社区超市方向
    发展。2020年6月,老牌家电巨头国美北京开出首家社区超市“美+生鲜
    生活超市”,切入高频社群业务。
    
    
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        华润万家以951亿元的销售额位于2019年中国超市百强名单首位,
    同样在连锁百强中的排名较高。零售巨头争先涉入社区生鲜小超市,2020
    年7月15日,大润发在南通的生鲜加强型社区超市大润发mini全国首
    店在南通正式开业,同步上线了社区团购业务,采取预售+自提模型,登
    录飞牛拼团小程序即可下单,由大润发配货到大润发mini门店,消费者
    次日到店提货。
    
    
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        根据中国连锁经营协会提供的数据,我国社区消费占城市消费品零
    售总额的20%,而在发达国家,这一比例则达40%左右。随着消费习惯
    的转变,大卖场日渐式微,大体量、大规模显然很难满足当下消费者快
    速便捷的购物需求,社区型超市业态是整体超市行业的一个发展方向,
    发展前景广阔,尤其是在三四线城市还几乎处于空白的现状下。
    
    
    (三)企业经营现状介绍
    
    1.企业基本情况
    
    企业简称:维乐惠超市
    
    统一社会信用代码:91150103MA0N00L36J
    
    住所:内蒙古自治区呼和浩特市回民区中山西路海亮广场负一层时尚摩尔地下街L-027号
    
    法定代表人:邹招贤
    
    注册资本:1500万元人民币
    
    公司类型:有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
    
    经营范围:预包装食品兼散包装食品(含乳制品及婴幼儿乳制品)(待经营许可证核发后方可从事经营活动)、音像制品、图书的销售(以上经营项目凭许可证经营);日用杂货、洗涤用品、化妆品、纸制品、塑料制品、针织织品、体育用品、办公用品、钟表眼镜、五金家电、服装鞋帽、计生用品、文化用品的销售;(可在互联网销售)农副产品收购;场地摊位的租赁;销售促销服务、广告宣传服务;烟草零售。
    
    2.以维乐惠超市为母公司的资产组情况介绍
    
    2020年11月5日,内蒙古维多利实业有限公司2020年临时股东会决议通过《关于重组内蒙古维乐惠超市有限公司等四家公司的议案》,内蒙古维多利实业有限公司将维乐惠超市、维多利超市、乌兰察布超市和万悦商业四家全资子公司进行重组,内蒙古维多利实业有限公司将其
    
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    持有维多利超市、乌兰察超市和万悦商业三家公司的100%股权重组至维
    
    乐惠超市,重组完成后,维多利超市、乌兰察布超市和万悦商业成为维
    
    乐惠超市的全资子公司。
    
    3.主要经营状况
    
    维乐惠超市(模拟合并)财务状况
    
    金额单位:人民币万元
    
            项目                2019年12月31日                   2020年9月30日
           总资产                             28,723.12                          38,801.19
            负债                              28,801.93                          39,410.06
           净资产                                -78.80                           -608.87
            项目                    2019年度                       2020年1-9月
          营业收入                            57,543.92                          76,768.52
          利润总额                             -1,098.10                           -712.68
           净利润                              -1,103.91                           -730.06
    
    
    2019年度以及2020年1-9月数据经容诚会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具容诚专字[2020]100Z0636 号模拟合并资产负债表专项审核报告及容诚专字[2020]100Z0637号模拟合并利润表专项审核报告。
    
    4.维乐惠超市介绍
    
    维乐惠超市创建于2016年,此次资产重组后,维乐惠超市下设三个长期股权投资公司。以“维多利超市”品牌在内蒙古自治区的呼和浩特市、包头市、乌兰察布经营连锁超市,经营的已开业门店25处,其中呼和浩特市、包头市、乌兰察布分别22处、1处、2处。另有已签订租赁合同尚未开业的超市8处,其中集宁万达店已进行装修及设备采购,预计在2021年1月开业,另7处由于尚未有明确的开业经营时间,本次评估未进行经营预测。另有2家非零售业务门店,分别为维多利超市生活广场店、乌兰察布超市电力店,生活广场店将所有的物业对外出租,无零售业务,乌兰察布超市电力店为批发超市。
    
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    纳入本次评估预测范围内的经营门店统计列表如下:
    
            门店              所属公司            开业时间         租赁面积(m2)
           中山店            维多利超市          2003年5月              7,119.00
          新天地店           维多利超市         2005年12月             5,214.35
           购物店            维多利超市          2007年9月             6,680.00
          西龙王店           维多利超市          2010年1月             1,000.00
           金桥店            维多利超市          2012年1月             13,855.12
          体育场店           维多利超市          2012年6月             5,600.00
         大学东路店          维多利超市          2013年1月             11,000.00
           北门店            维多利超市          2013年6月             2,277.00
           车站店            维多利超市         2013年10月             3,407.00
          摩尔城店           维多利超市         2013年12月             9,800.00
           金川店            维多利超市          2014年1月             7,620.47
         国际三期店          维多利超市          2019年6月             6,339.00
        新华联雅园店         维多利超市          2019年7月             2,843.43
         国际广场店          维多利超市         2019年12月            15,394.79
         包头东河店          维多利超市         2014年11月             6,796.49
         生活广场店          维多利超市          2019年8月             20,399.42
           海亮店            维乐惠超市         2016年12月             3,200.00
         金桥小学店          维乐惠超市          2017年9月             11,710.07
           喜悦店            维乐惠超市         2017年12月             5,500.00
           万悦店            维乐惠超市         2018年12月            12,187.00
           牛街店            维乐惠超市          2019年8月             4,000.00
          工农兵店           维乐惠超市         2019年12月             6,142.10
          东二中店            万悦商业           2020年7月             3,597.00
         二十九中店           万悦商业           2020年9月             11,198.00
         集宁广场店         乌兰察布超市        2014年12月            21,177.28
    
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
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         集宁摩尔店         乌兰察布超市         2020年9月             6,310.00
         集宁万达店         乌兰察布超市         2021年1月             6,999.80
                                合计                                  217,367.32
    
    
    七、评估计算及分析过程
    
    对维乐惠超市的未来财务数据预测是以模拟合并后2019年度及2020年1-9月的经营业绩为基础,遵循我国现行的有关法律、法规,根据国家宏观政策、国家及地区的宏观经济状况,尤其是企业所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力,并结合重组后维乐惠超市各经营门店的营业面积、经营计划、财务预算等对未来年度财务数据进行预测,其中主要数据预测说明如下:
    
    (一)营业收入的预测
    
    1.历史年度营业收入
    
    维乐惠超市历史年度收入情况
    
    金额单位:人民币万元
    
          项 目/年 度                  2019年                      2020年1-9月
     一、主营业务收入合计              52,140.65                       69,626.83
     其中:摩尔超市                    25,654.54                       42,458.59
           摩尔包头分公司              2,138.95                        3,530.14
           维乐惠超市                  19,078.83                       18,235.13
           乌兰察布超市                5,268.32                        4,579.34
           万悦商业                     0.00                           823.63
     二、其他业务收入合计              5,403.27                        7,141.69
     其中:摩尔超市                    2,953.14                        4,575.85
           摩尔包头分公司               133.24                         300.93
           维乐惠超市                  1,599.73                        1,643.10
           乌兰察布超市                 717.15                         574.39
           万悦商业                     0.00                           47.41
     三、营业收入合计                  57,543.92                       76,768.52
    
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    通过上表可以看出,维乐惠超市在2020年1-9月份较2019年收入有较大的增长,主要原因为以下两个方面:
    
    (1)2019年底新开业门店6家,2020年新开业门店3家。
    
    (2)随着社会及经济的发展,人们对于食品卫生安全及日用品的消费水平越来越高,对于零售超市这种产品进货渠道完善及产品质量有保证的零售企业,消费欲望及消费能力在不断提高。
    
    2.未来年度营业收入预测
    
    根据我国经济进入新的发展机遇,国内经济形势越发呈现内卷化,即产品及资金在国内市场流动,该种经济模式的转型,对于零售行业这种现金消费的行业,必将带来新的机遇。
    
    随着经济的发展,零售超市近些年迎来蓬勃发展,永辉超市、家家悦超市等上市公司在全国各地蓬勃发展,做到了快速高效的发展。
    
    维乐惠超市在2019年、2020年均新开设多家门店,致力于在内蒙古地区实现全区域的网点覆盖,且部分门店经过多年发展,多家门店营运能力达到甚至超过行业平均水平。
    
    维乐惠超市管理层在对以前年度实际运营情况的复核及其统计分析基础上,考虑截至评估基准日已达到的销售规模,并结合整个行业的发展趋势、各门店所在的地区经济发展状况,根据预测期内各门店的营业面积的坪效预测等综合因素,分析预测未来年度的营业收入。预测过程如下表所示:
    
    营业收入预测汇总表
    
    金额单位:人民币万元
    
           项 目/年 度        2020年10-12月    2021年      2022年      2023年      2024年      2025年
     一、主营业务收入合计         24,880.43   110,623.57   119,640.86   125,044.32   127,365.70   128,367.51
     其中:摩尔超市               14,141.06    62,035.44    68,381.44    71,771.27    72,812.54    73,678.28
           摩尔包头分公司          1,176.71     4,706.85     4,706.85     4,706.85     4,706.85     4,706.85
           维乐惠超市              6,078.38    26,124.56    27,137.64    27,877.01    28,244.95    28,244.95
           乌兰察布超市            2,314.24    12,608.81    13,768.19    14,593.50    15,230.32    15,292.04
    
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
           万悦商业                1,170.04     5,147.90     5,646.74     6,095.68     6,371.04     6,445.39
     二、其他业务收入合计          2,444.13    10,785.45    11,609.43    12,101.49    12,301.23    12,391.86
     其中:摩尔超市                1,590.00     6,886.87     7,516.43     7,864.38     7,969.84     8,054.63
           摩尔包头分公司             95.89      383.57      383.57       383.57       383.57      383.57
           维乐惠超市                502.05     2,156.19     2,235.48     2,294.19     2,323.98     2,323.98
           乌兰察布超市              206.34     1,149.32     1,256.23     1,334.24     1,394.20     1,398.80
           万悦商业                   49.83      209.49      217.71       225.11      229.65      230.87
     三、营业收入合计             27,324.56   121,409.02   131,250.30   137,145.81   139,666.93   140,759.37
           收入增长率                           16.64%       8.11%       4.49%       1.84%       0.78%
    
    
    (二)营业成本的预测
    
    1.历史年度营业成本
    
    营业成本历史年度汇总表
    
    金额单位:人民币万元
    
              项 目/年 度                     2019年                  2020年1-9月
      营业成本合计                                    44,985.84                  60,503.23
      综合毛利率                                        21.82%                    21.19%
      其中:摩尔超市                                  21,856.37                  36,766.22
           摩尔包头分公司                              1,914.24                   3,130.33
           维乐惠超市                                 16,599.10                  15,802.93
           乌兰察布超市                                4,616.14                   4,039.35
           万悦商业                                       0.00                     764.41
    
    
    由上表可知, 2019年、2020年1-9月份毛利基本保持稳定,但低于行业平均毛利率水平,主要原因为部分新开超市毛利较低,对平均毛利率产生影响,随着2020年新开业超市业务的逐步完成,未来年度维乐惠超市整体毛利会基本会达到行业平均水准。
    
    2.未来营业成本预测
    
    维乐惠超市的营业成本主要由自营、联营的商品采购成本,由于零售产品售价是根据产品的采购价采取利润加成的定价模式,因此其毛利率较稳定,毛利波动原因主要在超市做推广活动中产生的推广费及新开业超市在给予顾客一定的优惠所致。随着新开拓门店的销售规模达到正常水平,其产品毛利也将会达到零售业行业平均水准。
    
    维乐惠超市管理层在分析历史年度毛利率的基础上,结合各门店的
    
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    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    定价政策以及商业成熟度,参照零售行业的平均毛利率水平,对未来年
    
    度营业成本进行了预测。预测过程如下表所示:
    
    营业成本预测汇总表
    
    金额单位:人民币万元
    
          项 目/年 度        2020年10-12月     2021年     2022年     2023年     2024年     2025年
     营业成本合计                 21,602.74  95,228.21  101,535.04  105,339.93  107,016.85  107,708.58
     综合毛利率                     20.94%    21.56%     22.64%    23.19%    23.38%     23.48%
     其中:摩尔超市               12,248.68  52,904.26   57,545.25   60,285.42   61,157.16   61,880.51
           摩尔包头分公司          1,031.05   4,043.59    4,030.65    4,017.72    4,017.72    3,983.88
           维乐惠超市              5,231.76  22,483.74   23,300.24   23,799.95   24,032.76   23,982.33
           乌兰察布超市            2,011.58  11,088.06   11,958.06   12,517.86   13,015.01   13,067.65
           万悦商业                1,079.67   4,708.56    4,700.83    4,718.98    4,794.20    4,794.20
    
    
    (三)税金及附加预测
    
    企业税金及附加包括城建税、教育费附加、地方教育费附加、车船使用税及水利基金等。
    
    维乐惠超市为增值税一般纳税人。本次预测,在预测各期应交增值税金额的基础上对城建税、教育费附加及地方教育费附加进行了预测。对印花税等按照相关税法规定进行预测。未来年度税金及附加预测如下表:
    
    税金及附加预测表
    
    金额单位:人民币万元
    
           项 目/年 度         2020年10-12月    2021年    2022年    2023年    2024年    2025年
      税金及附加合计                    29.38    127.95    166.16    228.59    233.65    232.38
      其中:摩尔超市                    17.48     76.35     89.49    133.98    136.02    137.43
            摩尔包头分公司               1.19      4.77      4.77      6.22      6.60      6.60
            维乐惠超市                   5.94     25.33     36.28     45.43     47.02     46.87
            乌兰察布超市                 3.49     15.87     28.34     34.03     34.96     32.43
            万悦商业                     1.28      5.63      7.28      8.93      9.05      9.05
    
    
    (四)期间费用的预测
    
    1.销售费用的预测
    
    销售费用主要由职工薪酬、折旧摊销、租金、承包费及其他等组成。
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
        对于销售费用的预测,根据不同的费用项目采用不同的方法进行预
    测。对于固定费用-折旧摊销,折旧摊销根据评估基准日已有固定资产及
    无形资产,结合未来资本性支出计划按企业的折旧、摊销政策进行预测;
    对于变动费用,职工薪酬根据企业未来年度收入并结合企业用人计划及
    工资薪酬水平预测;对租金及承包费,以签订的租赁合同为基础,根据
    会计政策调整进行预测;对业务有关的差旅费、运输费等费用预测依据
    业务的情况,参考历史年度占营业收入比例进行预测。未来年度销售费
    用的预测如下表:
    
    
    销售费用预测表
    
    金额单位:人民币万元
    
          项 目/年 度          2020年      2021年      2022年      2023年      2024年      2025年
                              10-12月
         销售费用合计           5,362.90    22,452.28    23,143.46    23,537.49    23,760.84    23,898.42
      (一)固定费用             253.22     1,020.28     1,053.04       952.01       861.42       838.68
        折旧                     105.46       429.26       462.02       360.99       286.45       280.38
        摊销                     147.75       591.02       591.02       591.02       574.97       558.30
      (二)变动费用            5,109.68    21,432.00    22,090.42    22,585.48    22,899.42    23,059.74
      其中:摩尔超市            3,561.31    14,594.12    15,037.66    15,353.28    15,529.98    15,621.63
            摩尔包头分公司       112.30       456.70       464.43       472.39       480.59       489.03
            维乐惠超市           862.44     3,551.62     3,622.94     3,684.31     3,731.95     3,765.94
            乌兰察布超市         376.70     1,990.08     2,088.25     2,163.44     2,220.02     2,236.06
            万悦商业             196.93       839.48       877.14       912.06       936.88       947.08
    
    
    2.管理费用的预测
    
    管理费用主要由职工薪酬、折旧摊销、办公费及其他等组成。
    
        对于管理费用的预测,在对历史年度费用分析的基础上,根据不同
    的费用项目采用不同的估算方法进行估算。职工薪酬根据企业未来年度
    收入并结合企业用人计划及工资薪酬水平预测;折旧摊销根据评估基准
    日已有固定资产及无形资产,结合未来资本性支出计划按企业的折旧、
    摊销政策进行预测;对于其他费用(办公费费等)参考历史年度占营业
    收入比例进行预测。未来年度管理费用的预测如下表:
    
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    管理费用预测表
    
    金额单位:人民币万元
    
           项 目/年 度         2020年     2021年     2022年     2023年     2024年    2025年
                             10-12月
          管理费用合计         616.41     2,707.56    2,806.46    2,893.00    2,949.14   2,969.10
      (一)固定费用            12.33        49.31      49.31      49.31      46.94      44.51
            摊销                12.33        49.31      49.31      49.31      46.94      44.51
      (二)变动费用           604.08     2,658.25    2,757.15    2,843.69    2,902.20   2,924.59
      其中:摩尔超市           397.22     1,650.46    1,716.61    1,773.06    1,807.01   1,810.23
            摩尔包头分公司      28.72       117.94     121.10     124.36     127.71     131.17
            维乐惠超市         111.34      458.79     469.63     479.68     488.63     496.47
            乌兰察布超市        56.85       387.32     404.04     418.87     429.51     436.51
            万悦商业             9.95        43.74      45.77      47.72      49.34      50.21
    
    
    3.研发费用的预测
    
    企业历史年度未发生研发费用,根据管理层预测,未来年度不会进行研发费投入。
    
    4.财务费用的预测
    
    企业的财务费用主要由利息收入及银行手续费支出等构成。利息收入金额较小,未来不予预测,利息支出参考公司预测资金规划及目前的借款利率测算,未来年度财务费用预测如下表:
    
    财务费用预测表
    
    金额单位:人民币万元
    
       项 目/年 度    2020年10-12月    2021年     2022年     2023年      2024年       2025年
        财务费用              10.46      41.85       41.85       41.85         41.85       41.85
    
    
    (五)营业外收支预测
    
    维乐惠超市营业外收支的金额较小,为不可预知支出,本次评估不作预测。
    
    (六)所得税费用预测
    
    根据财政部、国家税务总局颁发的《关于实施小微企业普惠性税收减
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    免政策的通知》(财税〔2019〕13号)的规定,维乐惠超市享受如下税
    
    收优惠政策:2019年1月1日-2021年12月31日,对小型微利企业年
    
    应纳税所得额不超过100万的部分,减按25%计入应纳税所得额,按20%
    
    的税率缴纳企业所得税;对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300
    
    万元的部分,减按50%计入应纳税所得额,按照20%的税率缴纳企业所
    
    得税。截至目前维乐惠超市已进行资产重组,根据企业管理层提供的经
    
    营预测,维乐惠超市在预测期不再享受小微企业的税收优惠。
    
    根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的 60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。未来年度所得税费用的预测如下表:
    
    所得税费用预测表
    
    金额单位:人民币万元
    
      项 目/年 度     2020年       2021年       2022年     2023年     2024年     2025年
                     10-12月
      所得税合计      100.10       484.93       590.29      732.10     900.95     1,408.00
    
    
    (七)折旧摊销预测
    
        被评估单位的固定资产包括运输设备及电子设备。固定资产按取得
    时的实际成本计价。本次评估中,按照企业执行的固定资产折旧政策,
    以基准日经审计的固定资产账面原值、预计使用期限、加权折旧率等为
    基础,估算未来经营期的折旧额,结合未来年度新增资本性投资导致固
    定资产年折旧金额的增加等情况,对未来年度固定资产折旧进行预测。
    根据各门店所发生的装修费,在租赁期内进行摊销测算未来年度的摊销
    金额。未来年度折旧摊销预测如下表:
    
    
    折旧摊销预测表
    
    金额单位:人民币万元
    
     项 目/年 度  2020年10-12月      2021年       2022年       2023年       2024年     2025年
     折旧摊销费            265.54      1,069.58     1,102.35      1,001.32      908.35     883.19
    
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
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    (八)追加资本预测
    
    追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下,为保持持续经营所需增加的营运资金和超过一年的长期资本性投入。如经营规模扩大所需的资本性投资(购置固定资产或其他非流动资产),以及所需的新增营运资金及持续经营所必须的资产更新等。
    
    追加资本=资本性支出+营运资金增加额
    
    1.资本性支出的预测
    
    企业的资本性支出主要由两部分组成:存量资产的正常更新支出、固定资产的购置。
    
    未来年度资本性支出由存量资产的正常更新支出构成,未来年度更新支出依据基准日企业现有规模的预测。
    
    增量资产的资本性支出主要为新开设门店未来的固定资产投入,本次预测按企业未来年度业务规模所需的设备进行资本性支出。
    
    对于永续期,固定资产更新支出依据基准日企业必须的固定资产和预计的增量资产规模预测。
    
    资本性支出预测表
    
    金额单位:人民币万元
    
      项 目/年 度     2020年     2021年     2022年      2023年      2024年      2025年
                      10-12月
       资本性支出      193.55      117.75      232.65       47.23        22.23       232.60
    
    
    2.营运资金增加额预测
    
    维乐惠超市作为零售企业,主要经营采用现金收付,现金流一直良好,自由资金较大,考虑到其经营模式,并经维乐惠超市管理层确认,维乐惠超市预测期经营不需要追加营运资金。
    
    (九)企业自由现金流量的预测
    
    未来年度自由现金流量预测表
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    金额单位:人民币万元
    
             项目            2020年     2021年     2022年     2023年     2024年     2025年     永续年
                            10-12月
     一、营业收入            27,324.56   121,409.02  131,250.30   137,145.81   139,666.93   140,759.37  140,759.37
     减:营业成本            21,602.74   95,228.21  101,535.04   105,339.93   107,016.85   107,708.58  107,708.58
         税金及附加             29.38      127.95      166.16      228.59      233.65      232.38      232.38
         销售费用             5,362.90   22,452.28   23,143.46   23,537.49   23,760.84    23,898.42   23,898.42
         管理费用              616.41    2,707.56    2,806.46    2,893.00    2,949.14     2,969.10    2,969.10
         财务费用               10.46       41.85       41.85       41.85       41.85       41.85       41.85
     二、营业利润              -297.33      851.17    3,557.33    5,104.95    5,664.60     5,909.04    5,909.04
     三、利润总额              -297.33      851.17    3,557.33    5,104.95    5,664.60     5,909.04    5,909.04
         减:所得税            100.10      484.93      590.29      732.10      900.95     1,408.00    1,408.00
     四、净利润                -397.43      366.24    2,967.04    4,372.85    4,763.65     4,501.04    4,501.04
         加:利息支出(扣        7.85       31.39       31.39       31.39       31.39       31.39       31.39
     除所得税影响)
         加:折旧摊销          265.54    1,069.58    1,102.35    1,001.32      908.35      883.19      883.19
         减:资本性支出        193.55      117.75      232.65       47.23       22.23      232.60      883.19
         五、净现金流量        -317.59    1,349.46    3,868.13    5,358.33    5,681.16     5,183.02    4,532.43
    
    
    (十)折现率的确定
    
    对于折现率,采用加权平均资本成本。由于自由现金流量代表了公司的现金流量在未扣除任何有关融资的资金流前的量。加权平均资本成本是反映公司可获得的资金成本(负债和股本)以及对债权人和股东不同回报率上的杠杆影响的指标。所以一般采用加权平均资本成本(WACC)作为评估公司价值的折现率。
    
    1.加权平均资本成本
    
    通常用于资产适合的整体回报率的方法为加权平均资本成本方法,定义如下:
    
    WACC = ?? 1 ???Re+ ?? 1 ??? (1?T )?Rd
    
    ?1+ D / E ? ?1+ E / D ?
    
    其中:E:评估对象目标股本权益价值;
    
    D:评估对象目标债务资本价值;
    
    Re:股东权益资本成本;
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    Rd:借入资本成本;
    
    T:公司适用的企业所得税税率。
    
    2.权益资本成本
    
    Re = R f + ?e (Rm ? R f ) +?
    
    其中:Rf:无风险报酬率;
    
    Βe:企业的风险系数;
    
    Rm:市场期望收益率;
    
    α:企业特定风险调整系数。
    
    3.无风险报酬率(Rf)的确定
    
    国债收益率通常被认为是无风险的,我们选取了在交易所交易的,按年付息、2019 年发行的十年期记账式国债于 2019 年末收益率平均值3.14%,即Rf=3.14%。
    
    4.权益系统风险系数(β)的确定
    
    通过同花顺 iFinD 数据系统,查阅可比上市公司的无财务杠杆风险系数,并以该无财务杠杆风险系数为基础,并根据维乐惠超市的目标资本结构折算出公司的有财务杠杆风险系数,作为此次评估的权益系统风险系数。
    
    (1)无财务杠杆风险系数的确定
    
    通过同花顺 iFinD 资讯分析系统,我们选取了在证监会行业分类零售业,查阅取得每家可比公司在距评估基准日156周采用周指标计算归集的相对与沪深两市(采用沪深300指数)的无财务杠杆风险系数βu,并从中选取四家与维乐惠超市业务近似的上市公司作为可比公司,计算得出可比上市公司无财务杠杆βu的平均值为0.6570,计算过程如下。
    
       序号         证券代码             可比公司名称               无财务杠杆βu
         1         603708.SH               家家悦                      0.6414
    
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
         2         601933.SH              永辉超市                     0.5802
         3         600361.SH              华联综超                     0.6796
         4          002697.SZ              红旗连锁                     0.7268
                              平均                                     0.6570
    
    
    (2)权益系统风险系数的β系数的确定
    
    选取可比上市公司资本结构的平均值作为维乐惠超市的目标资本结构(11.65%),所得税税率采用维乐惠超市评估基准日所得税税率25%计算。按照以下公式,将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式,计算得出被评估单位的权益系统风险系数。
    
    计算公式如下:
    
    β=[1+D/E×(1-T)]×βu
    
    式中:β=有财务杠杆的权益的系统风险系数
    
    βu=无财务杠杆的权益的系统风险系数
    
    D/E=被评估企业的目标资本结构
    
    T=被评估企业的所得税税率
    
    根据上述计算得出被评估单位权益系统风险系数β为0.7144。
    
    5.市场风险溢价Rpm(Rm-Rf)
    
    (Rm-Rf)为市场风险溢价,即通常指股市指数平均收益率超过平均无风险收益率的部分。长期以来,我公司对国内市场的市场风险进行了长期研究跟踪和应用。我公司综合研究的结果,目前对国内的市场风险溢价采用7.12%。
    
    6.企业特定风险调整系数(α)的确定
    
    维乐惠超市的风险与可比上市公司所代表的行业平均风险水平是有差别的,还需进行特定风险调整。维乐惠超市与可比上市公司相比资产规模较小,有一定的经营风险;超市门店全部位于内蒙古地区,受当地的经济发展影响较大,有市场过于集中的风险;可比上市公司服务业态
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    也呈现多元化发展,相比来说维乐惠超市经营单一,有一定的政策风险。
    
    根据对维乐惠超市特有风险的判断,并遵从谨慎性原则,企业特定风险
    
    系数α取值为4.00%。
    
    7.权益资本成本的确定
    
    根据上述的分析计算,可以得出:
    
    Ke=Rf+β×Rpm+α
    
    =3.14%+0.7144×7.12%+4.00%
    
    =12.23%
    
    8.债务成本(Kd)
    
    本次评估,我们采用基准日全国银行间同业拆借中心公布执行1年期的LPR(贷款市场报价利率)3.85%加上企业平均加点数值80个基点作为债权年期望回报率,即Kd=4.65%。
    
    9.预测期折现率(WACC)的确定
    
    加权平均资本成本是被评估企业的债务资本和权益资本提供者所要求的整体回报率。
    
    我们根据上述资本结构、权益资本成本和有息债务资本成本计算加权平均资本成本,具体计算公式为:
    
    WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×(1-t)×D/(D+E)
    
    =12.23%×89.57%+4.65%×(1-25%)×10.43%
    
    =11.32%
    
    (十一)经营性资产价值估算
    
    经营性资产价值估算表
    
    金额单位:人民币万元
    
          项目         2020年     2021年     2022年    2023年    2024年    2025年     永续年
                       10-12月
     净现金流量         1,349.46    3,868.13    5,358.33   5,681.16   5,183.02   4,532.43     1,349.46
     折现率              11.32%     11.32%     11.32%    11.32%    11.32%    11.32%     11.32%
     折现系数            0.9227     0.8289      0.7446     0.6689    0.6009    5.3083      0.9227
    
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
     折现值             1,245.15    3,206.29    3,989.81   3,800.13   3,114.48  24,059.52     1,245.15
     经营性资产价值                                  39,102.01
    
    
    (十二)溢余资产、非经营性资产(负债)价值的确定
    
    经评估专业人员分析,在评估基准日2020年9月30日,维乐惠超市账面有如下一些资产及负债价值在维乐惠超市估算的净现金流量中未予考虑,在估算企业价值时应予另行单独估算其价值。
    
    金额单位:人民币元
    
     序       会计类别              款项内容                账面值            评估值
     号
     一、非经营性资产                                      103,909,584.01    103,909,584.01
      1     其他应收款               往来款                103,909,584.01    103,909,584.01
     二、非经营性负债                                       22,889,654.21     22,889,654.21
      1       应付账款           设备、工程款               1,982,311.28      1,982,311.28
      2      其他应付款             往来款                  5,241,847.27      5,241,847.27
      3     其他流动负债    直线法计提房租物业费差异        15,665,495.66     15,665,495.66
    
    
    (十三)付息债务
    
    截止评估基准日,维乐惠超市账面有短期借款9,000,000.00元。
    
    (十四)评估结论
    
    股东全部权益价值=经营性资产价值+非经营性(溢余)资产-非经营性负债-付息债务价值
    
    = 39,102.01 + 10,390.96- 2,288.97 -900.00
    
    = 46,300.00万元 (取整)
    
    经采用收益法对维乐惠超市的权益资本价值进行了评估,在评估基准日2020年9月30日,维乐惠超市的股东全部权益价值为46,300.00元。
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    第六部分 评估结论及其分析
    
    根据国家有关资产评估的规定,本着独立、公正和客观的原则及必要的评估程序,对维乐惠超市(重组后)股东全部权益的市场价值进行了评估。根据以上评估工作,得出如下评估结论:
    
    一、资产基础法评估结果
    
    在评估基准日2020年9月30日,企业经审计后的账面合计资产总额为 38,801.19 万元,负债合计总额为 39,410.06 万元,净资产合计为-608.87万元。
    
    采用资产基础法评估后企业资产总额合计为38,821.21万元,负债总额合计为 39,410.06万元,净资产合计为-588.84万元,评估增值20.02万元,具体见评估结果汇总表:
    
    资产基础法评估结果汇总表
    
    金额单位:人民币万元
    
                  项目                账面价值     评估价值      增减值       增值率%
                                        A           B         C=B-A    D=C/A×100%
      1  流动资产                      32,330.92     32,330.92           -               -
      2  非流动资产                     6,470.27      6,490.29        20.02            0.31
      5  其中:固定资产                 1,958.70      1,978.73        20.02            1.02
      7         无形资产                  143.44        143.44           -               -
      8         长期待摊费用             3,916.32      3,916.32           -               -
      9         其他非流动资产            451.80        451.80           -               -
     10           资产总计              38,801.19     38,821.21        20.02            0.05
     11  流动负债                      39,410.06     39,410.06           -               -
     12           负债合计              39,410.06     39,410.06           -               -
     13     净资产(所有者权益)         -608.87       -588.84        20.02            3.29
    
    
    本次评估评估增减值主要原因分析如下:
    
    1. 车辆评估减值的原因是:车辆评估基准日重置价低于车辆账面原值导致评估减值。
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    2. 电子设备评估增值的原因是:电子设备经济耐用年限长于企业电子设备财务折旧年限导致评估增值。
    
    二、收益法评估结果
    
    采用收益法,得出维乐惠超市股东全部权益的市场价值评估值为46,300.00 万元,与账面合计净资产价值 -608.87 万元相比评估增值为46,908.87万元。
    
    三、两种方法评估结果分析
    
    从以上结果可以看出,收益法和资产基础法的评估结果相对账面净资产都有所增值,其中收益法的评估结果比资产基础法的评估结果高46,888.84万元。分析两种评估方法的基础与价值组成,可知:
    
    资产基础法和收益法评估结果出现差异的主要原因是:资产基础法是指在合理评估被评估单位各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路,即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的方法。收益法是从企业的未来获利能力角度出发,反映了企业各项资产的综合获利能力,收益法评估结果中包含了成熟的管理模式、人才团队、经营资质、市场份额等无形资源的价值。两种方法的估值对企业价值的显化范畴不同,管理模式、人才团队、经营资质、市场份额等无形资源难以在资产基础法中逐一计量和量化反映,而收益法则能够客观、全面的反映被评估单位的价值。维乐惠超市为轻资产公司,因此造成两种方法评估结果存在较大差异。
    
    鉴于本次评估目的是为委托人拟进行股权收购提供价值参考,更看重的是被评估单位未来的市场发展和盈利能力,而非单纯评价企业的各项资产要素价值,而收益法评估结果能够比较客观、全面的反映被评估单位在公开市场上的公允价值。收益法的结果更适用于本次评估目的,选用收益法评估结果相对于资产基础法评估结果更为合理,因此本次评
    
    家家悦集团股份有限公司拟受让内蒙古维多利实业有限公司
    
    持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明
    
    估以收益法的评估结果作为最终评估结论。
    
    四、评估结论
    
    经评估,于评估基准日2020年9月30日,维乐惠超市(重组后)股东全部权益价值评估值为46,300.00万元,金额大写:人民币肆亿陆仟
    
    叁佰万元整。

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