政策面：央行、银保监会实施改善优质房企资产负债表计划，多地需求端放松态势延续。中央：1)央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，有效防范化解优质头部房企风险。实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。2)住建部：提出加快住房公积金数字化发展，构建一体化云平台体系。按照构建全国一体化政务云平台体系要求，建设全国住房公积金云平台，逐步实现与各地住房公积金云平台的互联互通、集约共享，提升云平台支撑能力。各地：1）南昌市改善房企融资政策，预计为相关房地产企业签约授信355亿元；2）武汉市推行二手房带押过户；3）东莞市调整首付比例，首套下调为20%，利率下限为4.1%；4）长沙、武汉市调整限购合政策，增加购房指标；5）盐城、桂平市发布购房补贴政策，给予契税减免；5）大连、济南、台州等多个城市发布公积金调整政策，增加公积金贷款额度、公积金阶段性支持等政策。
基本面：本周新房成交面积同环比均下降，二手房成交面积同环比均上升，其中环比增幅表现亮眼。30大中城市商品房成交面积319万平，环比-9.8%，环比较上周下降6.8pct；同比-21.9，同比较上周下降33.6pct。新房市场分线城市来看，本周一、二、三线城市环比均下降，一二线城市同比增速由正转负。18城二手房成交面积147万平，环比+44.1%，环比增速较上周上升44.8pct，同比+3.5%，同比增速较上周下降37.1pct。二手房市场分线城市来看，本周一、二、三线城市环比均下降，同比增速均降低。
板块行情：SW房地产下降1.65%，房地产跑输大盘4.00pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业上涨3.56%，跑输大盘4.75pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业本周收益率排名8。恒生物业服务及管理下降3.20%，恒生物业服务及管理跑输大盘6.76pct，表现弱于大市。
本周观点：本周央行、银保监会重点针对发布优质企业资产负债表改善计划，多角度支持优质房企，我们认为供给端各项政策落地速度及支持力度预期有所提升，有助于修复行业信心，未出险房企的经营风险有望继续降低。本周新房成交数据环比降低，我们认为主要因为元旦节过后集中备案的影响减弱所致，二手房成交数据环比增长，率先复苏趋势延续。下周末将进入春节期间，往年“返乡置业”是春节期间购房主力支撑，我们认为，当前全国范围内多地房价下行，叠加“返乡置业”热度持续多年，需求可能有所透支，预计2023年春节“返乡置业”热度较往年将有所降低。我们认为，1）地产需求修复节奏上会在2023年5-6月出现成交量修复，2）需求端及供给端政策预计将持续至2023年全年，房企受益政策程度在2023年会更加分化，因此优质房企集合政策利好偏向和基本面修复利好偏向，估值有望继续提升，继续看好2023年两类房企跑出Alpha：1）头部优质房企，穿越周期确定性强，定增有望率先通过，优化资产负债表：保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、绿城中国；2）中型和地域性稳健类公司：华发股份、建发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产。房地产交易量修复利好中介公司：贝壳。竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复，重点推荐：中海物业、保利物业。
风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。
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