固收深度报告：地产债系列三之房企融资情况解析

我们对2020年上半年销售排名靠前的地产企业进行对比，分析了地产行业融资环境、地产行业发债期限、行业整体融资成本、发行主体中AAA 评级占比、行业杠杆水平、房企融资期限结构等方面，对房企整体的融资情况进行全方位解析。

地产行业融资环境改善：2020年1-7月份地产行业共发债318只，总发行量为2,545.09亿元，较2019年同期的1,992.52亿元同比增加27.73%，占2019年全年总发行量的76.40%，与2016年扩容时候的发债规模基本相当。从地产债发行与到期偿付的情况来看，2020年1-7月呈现发行额远大于到期偿还量的水平，净融资额达2,274.10亿元，净融资额同比增加53.11%。

行业整体融资成本下降：从发行的票面利率来看，2020年1月至7月间，房地产企业发行信用债的平均票面利率为4.57%，达到近五年来平均票面利率的最低点，相比于2019年全年的平均票面利率5.65%下降了1.08%。

发行主体中AAA 评级占比加大：分主体评级来看，债券发行近年来高等级化现象越发明显，低评级房企融资难度增加。高评级地产企业发行信用债的规模占比明显抬升，AAA 等级主体的地产债发行规模占比从2019年1-7月的47.23%提升至2020年1-7月的58.02%。

行业高杠杆现象仍存，融资情况边际改善：整体来看，我们选取的30家房地产企业2019年净负债率平均为85.80%，其中8家净负债率高于100%，富力集团、融创中国和中南建设排名前三，其净负债率分别为198.88%、172.27%和167.85%。总体而言，房地产企业2019年融资情况边际改善，其中17家2019年净负债率较2018年净负债率有所下降，新力控股的净负债率更是下降了170.92个百分点到66.96%，融资情况大幅改善，这得益于2019年公司上市后净资产的大幅增长。

短期债务是房企债务的重要构成部分：2019年，30家企业的短期有息负债占比平均为32.62%，较2018年平均水平上升了1.65%，其中荣盛发展、中国恒大短期有息负债占比居于30家房企的第一、二位，分别为52.81%和46.53%；龙湖集团短期有息负债占比最低，为9.92%。

短期偿债能力有所提升：2019年，30家企业中有7家房企货币资金/短期有息负债低于100%，其中中国恒大货币资金/短期有息负债为61.47%；其余23家公司均超过100%，资金较为宽裕，其中龙湖集团该比例为418.09%，为30家房企之首。

风险提示:房地产行业融资政策收紧，监管趋严。