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房地产2020年1-7月国家统计局房地产数据点评:土地热度见顶回落,地产投资单价提升

来源:光大证券 作者:何缅南,王梦恺 2020-08-17 00:00:00
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短期政策面侧重“房住不炒”,下半年新房市场需求趋稳、供给提升 7 月单月全国商品房销售面积、销售金额分别同比增长 9.5%、 16.6%, 40 家主流房企 7 月销售额同比增长 27%。 行业销售继续向好主要来自于: 1)短 期内按揭投放量增价降,为购房需求释放提供了较好环境; 2)疫情导致开发 商推盘期后延,下半年新盘供给高于去年同期; 3)二季度楼市复苏较快, 部 分城市房价、地价上涨、一二手房价倒挂一定程度上加快了需求释放; 4)疫 情解控较晚的局部地区楼市处于自然复苏、环比改善的过程中。 展望后续,一方面,政策面中性偏紧叠加货币环境回归常态化下,预计热 点城市需求端情绪将趋于平稳;另一方面,主流房企进入集中推盘期,供给端 驱动作用不断增强。预计下半年整体处于“需求趋稳+供给提升”的组合下, 新房成交大概率可以保持稳中有增的态势, 价格端上涨压力将有所缓解。 土地市场热度已出现见顶回落的迹象 7 月全国土地购置面积低基数下同比-1.8%, 成交总量偏弱;单月成交价 款同比增长 36.8%, 部分来自于成交结构因素。 从热度来看, 7 月全国平均溢 价率基本持平,但部分一二线城市热度已开始回落。土地市场相对于政策及流 动性更为敏感, 我们认为 7 月市场整体情绪已出现了见顶回落的迹象。

新开工持续向好, 竣工斜率波动,房地产投资价格因素短期较强 7 月单月行业新开工同比增速提升至+11.3%,资金供给相对充裕、销售 快速复苏、前期土地购置回升为新开工持续修复提供了良好基础。 7 月单月行业竣工面积同比-14%,斜率波动比较大。我们在前期报告中 提示,今年的气候可能会对施工进度造成一定拖累,全年竣工还需要进一步观 察 Q4 表现(2014-2019 年 Q4 竣工量占全年的 43%~51%)。 7 月单月房地产投资同比+11.7%,环比+3.1pc。单月房地产投资高增一 方面来自于 7 月土地购置费增速基数较低;另一方面推测来自于大宗商品涨 价与房企“赶工”共同推动施工单价提升( 6 月单月建筑工程投资同比增长 11.1%,对应施工单价同比增长 8.2%) 。

到位资金累计同比回正,预计后续资金供给趋稳,关注境内债到期高峰 7 月单月行业定金及预收款增速提升至+16.5%,带动 1-7 月累计同比回 正至+0.8%。 展望后续,随着货币环境回归常态化,预计房地产行业整体到位 资金增速随之趋稳。值得注意的是,三季度开始境内债迎来到期高峰,未来 4 个季度季均到期额为 2253 亿元,对比前 4 个季度季均到期额约 1225 亿元。 虽然行业整体资金储备相对充裕,但仍需要持续关注长尾风险。

投资建议 下半年主流房企进入集中推盘期,供给驱动销售弹性复苏, 7 月 40 家主 流房企销售额同比增长 27%。目前 AH 主流房企相对估值优势明显,股息收 益可观且确定,长线资金持续布局。我们维持“下半年地产股配置可更加积极” 的判断,建议关注 A 股标的万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团, H 股 标的融创中国、中国金茂。

风险分析 海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性; 局部地区天气情 况和洪涝灾害可能会拖累当地施工进度;土地市场持续升温,存在融资监管趋 严的可能;行业将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。





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