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地产行业深度报告:千呼万唤始出来,REITs开启新篇章

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为什么推出基础设施REITs:1)利于广泛筹集项目资本金,加快国内基础设施领域建设,在疫情导致经济下行的背景下,有助于发挥稳投资的作用。从国际经验看,多数经济体在经济低迷或出现危机时推出REITs制度。2)有助于提高直接融资占比,盘活存量资产,降低实体经济杠杆。2019年我国直接融资占比仅14%,远低于中高收入国家65%-75%水平。3)无风险利率快速下行背景下,有助于解决资产荒问题,满足社会资本投资需求。

基础设施REITs和类REITs区别:从审批流程看,基础设施REITs审批流程较类REITs复杂;从投资对象看,基础设施REITs主要为权益型产品,类REITs以固收产品为主;从产品结构看,基础设施REITs为平层结构,类REITs多设立优先级与劣后级;从募集方式看,基础设施REITs采取公募方式,类REITs一般为私募发行,以机构投资者为主,流动性相对较差;从基金管理人要求看,基础设施REITs较类REITs要求更严格,核心工作更倾向于运营基础设施项目;从退出方式看,基础设施REITs可通过二级市场交易退出,类REITs一般到期回购、处置或清算资产。

基础设施REITs与国外REITs区别:从应用领域看,成熟国家REITs底层物业类型丰富且分散,美国权益型REITs市值分布中住宅与基础设施均仅占15.6%,国内REITs则要求应用于基础设施领域;从REITs模式看,成熟市场包括“公募基金+股权”、“公募基金+ABS”两种,国内受相关法律限制,基础设施REITs只试点“公募基金+ABS”;从资产、负债要求看,国内基础设施REITs更加严格,包括80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额,对外借款总额不超过基金资产20%等;从税收政策看,成熟市场大多对REITs实行租金收入优惠等,国内方面暂无相关优惠政策;从分红来看,国内与新加坡、美国等均要求分红比例不低于90%。

投资建议:随着公募REITs试点工作开启,国内基础设施领域有望加速发展。地产板块,本次试点明确不包括住宅和商业地产,但纳入试点的仓储物流与产业园区有望受益,建议关注拥有优质园区类资产的企业,如招商蛇口,以及拥有优质仓储物流类资产的企业,如万科、南山控股。建筑建材板块,REITs利好基础设施建设,建材建筑龙头有望受益,建议关注建材龙头东方雨虹、华新水泥、垒知集团,以及建筑龙头中国建筑、中国中铁、中国铁建、葛洲坝。环保公用板块,当前我国城镇供热、污水、垃圾处理领域正处于快速发展期,投资需求较大,且存量项目现金流稳定,非常适合推进REITs试点;REITs政策出台有利于企业盘活存量资产,扩展融资渠道,加速项目建设进度,强烈推荐供热领域联美控股,推荐固废领域瀚蓝环境、中国天楹,关注污水处理领域国祯环保。

风险提示:1)《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》尚处于征求意见稿阶段,若后续发生变动或政策推动不及预期,或存在政策落地风险;2)基础设施REITs试点要求严格,若企业在手项目不满足相关要求,或存在REITs推进不达预期风险;3)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,行业资金压力加大将带来中小企业资金链断裂风险。





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