房地产行业2020年度中期投资策略：砥砺前行，稳中有进

行业基本面:疫情之下,韧性犹在

2020年开年以来,受到新冠疫情影响,全国房地产销售规模出现大幅下滑,1-4月商品房销售面积和销售金额同比-19.3%和-18.6%;而近期随着疫情逐步得到控制,叠加宽松的货币环境,前期积压的居民购房需求得到释放,同时,全面开复工下,房企推盘量充足,使得整体销售情况逐月好转。此外,1-4月房地产投资同比-3.3%,当月同比+7.0%,单月增速回正,强势回暖。展望全年,我国的城镇化将持续推进,居民购房需求仍然具备了一定的韧性,我们预计全年销售面积增速为-7%左右,销售金额增速为-4%左右,地产投资增速为+3%左右。

板块表现:业绩稳步增长,估值仍处低位

2019年及2020年一季度,房企业绩稳定增长,盈利能力保持高位,财务杠杆率下行,短期偿债能力加强,同时已售未结资源丰富,未来业绩持续增长有保障。今年年初至5月26日,申万房地产板块下跌12.7%,跑输沪深300指数7.2个百分点,涨幅在28个行业中排名第24。我们重点关注的房企中,金科股份(涨幅2.73%)及保利地产(涨幅-5.38%)表现优于板块。从估值角度看,截止2020年5月26日,申万房地产板块市盈率(TTM,整体法,剔除负值)为8.18,相比年初9.55倍的PE降低了1.37,历史PE分位点为2.34%,股息率为3.10%,板块估值处于历史低位。

政策面:总体调控方针不变,新型城镇化继续推进

中央层面对房地产行业调控政策的定调总体不变,基本保持了连续性和稳定性,其施政思路目标上来说基本围绕“房住不炒”这一核心,力求做到“三稳”,即“稳房价、稳地价、稳预期”;而具体措施上“因城施策”则成为了主基调,且以市场预期管理作为中介目标。总的来说,我们认为,对于2020年下半年的调控政策,仍要紧抓“房住不炒”与“因城施策”这两个关键点。

投资建议:

2020年房地产板块投资应紧抓业绩优异的房企,行业集中度提升的逻辑也将持续演绎,而巨大物管蓝海市场也同样值得重点关注。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福以及物管板块新大正。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、旭辉集团、中国奥园、中国金茂、招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、保利物业等

风险提示:

调控政策继续大幅收紧引发销售大幅下滑;计提过多存货跌价准备导致年报业绩不达预期。