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新城控股:骆驼稳行丨进深?

2020-04-01 14:10:16 来源:乐居财经
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#####filter1#####董事长兼总裁王晓松

乐居财经 王向南 发自上海

推崇“骆驼文化”的新城控股(601155.SH)正在穿越一片沙漠。

过去的一年多的时间里,无论是持续严峻的行业生存环境,还是突发事件的影响,都使得新城控股开始放缓步调、审慎稳行。

“在最艰难的环境之下,骆驼是生存得最长久的”,在新城控股看来,骆驼,有着持久的耐力和踏实的勤奋,速度不快,但是稳健,善于长跑。

3月27日晚间,新城控股公布2019年业绩报告。2019年,新城控股合约销售额2708亿元,虽然遭受内外部环境冲击,但仍坚持完成年度目标。

财务方面,降杆杆成效显现。净负债率由2018年的49.21%进一步大幅降低至16.36%,截至2019年末公司在手现金余额639.41亿元,现金短债比超过2倍。

对于2020年,考虑到疫情对一季度销售的影响,新城控股审慎地将设定目标销售额2500亿元,“稳”成为现阶段新城控股前行路上的关键词。

“住宅+商业”双轮驱动

财报显示,2019年新城控股的合约销售金额达2708亿元,同比增长22.48,销售面积2432万平方米,同比增长34.21%,增速位列2019年十强房企第二。

根据克而瑞统计,新城控股2019年销售金额及销售面积位列行业第8位。

业绩的稳步增长,得益于新城控股长期坚持的“住宅+商业”地产双轮驱动模式。数据显示,2019年新城控股营业收入858.47亿元,同比增长58.58%;其中全年租金及管理费收入增长至40.69亿元,同比增长92.28%。

毛利率方面,2019年新城控股住宅销售、综合体销售和物业出租及管理分别为25.60%、36.96%、67.56%。可见,现阶段,物业出租及管理尽管对营收贡献低,但毛利率非常可观,是住宅销售的2.64倍。

从收入、毛利率结构来看,新城控股的商业板块造血能力正在加强,这主要源自吾悦广场的品牌与规模效应。

财报显示,2019年21座吾悦广场实现满铺开业,开业数量创历史新高。截至2019年12月31日,新城已实现27个省份及直辖市、122个综合体项目的布局,已累计开业63座吾悦广场,已开业面积590.62万方,同比增长51.44%。报告期内,平均出租率99.16%。

2020年,受疫情影响,新城控股将销售目标审慎地定为2500亿元;商业地产方面,计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座,全年租金及管理费收入目标为55亿元。

据接近新城控股人士透露,新城控股原计划今年新开业的吾悦广场数量是37-38座,到2020年底总的开业数量达到100-101座左右。原定的今年新开业项目,开业时间集中在下半年,特别是四季度,其中11月和12月计划开业数量超过15座。

如今,受新冠疫情对项目推进的影响,新城年报里正式公告的开业数量是30座,相比原计划只减少7-8座,已经超出外界预期。

净负债率仅16.36%

在行业融资渠道收缩,融资难度攀升、资金面承压的情况下,新城控股积极融资、强化现金管理,更加注重经营风险管控。

财报显示,公司在在中国银行(3.480, -0.04, -1.14%)间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据,共募集资金 31.58 亿元人民币;在上交所平台完成公司债券的发行,募集资金21 亿元人民币;在境外通过发行高级美元债券,募集资金 9.5 亿美元,多渠道低成本融资为业绩增长提供了有力的资金保障。

截至报告期末,整体平均融资成本为 6.73%。据克而瑞数据,2019年房企新增融资成本为7.07%,可见新城控股的融资成本低于行业均值。

负债方面,资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%,主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加;剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%,和去年同期基本持平;同时,净负债率由2018年的49.21%下降至16.36%。

现金流方面,新城控股2019年实现经营活动现金流量净额435.80亿元,同比涨幅高达1041.74%。截至2019年末公司在手现金余额639.41亿元,一年内到期债务约306亿元(其中145亿公开市场融资为含权到期)现金短债比超过2倍。

在拿地方面,基于对土地市场窗口期的适时把握以及依托吾悦广场商业综合体拿地优势,新城控股的投资结构亦在进一步优化。

东方证券(9.120, 0.03, 0.33%)的研报显示,2019年下半年新城控股收缩投资,但从4季度起公司投资端开始出现复苏的状态,至12月单月新增地块恢复到5块。东方证券还指出,新城控股销售维持较快增长,整体投资和经营正在逐渐恢复,因此维持“买入”评级,调整目标价至43.5元(原目标价为42.49元)。

截至2019年12月31日,新城控股在全国105个大中型城市合计拥有土地储备12400万平方米,共计新增土地储备72幅。其中一、二线城市占比38.30%,长三角区域三、四线城市占比36.00%。

新城控股可稳亦可进。今年一季度,土地市场降温,对于实力房企而言,迎来拿地窗口期,新城控股抓住机会,快速“补仓”。据新城控股发布的月度经营简报显示,2020年1-3月份,新城控股通过竞拍或合作方式至少新增9个项目,分别位于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、山东新泰、云南保山、云南省昆明、江西南昌、江苏连云港(3.430, 0.03, 0.88%)、河南郑州等城市,累计新增建筑面积约334万平方米。

其中2月26日,以7.54亿元的价格拿下的新泰市滨湖新区地块,土地总面积25万平方米。由此,新城控股携旗下体验式商业旗舰品牌“吾悦广场”正式落子新泰,这是全国第125座吾悦广场,同时也是泰安的第二座吾悦广场。

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