房地产行业2020年3月投资策略:建议加大对优势地产股的配置

行情回顾及3月组合推荐

我们1月组合为中南建设、阳光城,自报告发布至今(1月6日至3月5日),阳光城上涨1.2%,中南建设下跌9.7%,其中阳光城跑赢行业指数0.8个百分点。

3月组合为保利地产(央企龙头、“低估值+双增长”),金地集团(中国一、二线及都市圈核心标的、“低估值+双增长”)。

行业动态跟踪

2020年1-2月30大中城市商品房成交面积累计同比下降39%,其中一线、二线、三线城市分别同比下降33%、38%、44%。土地市场方面,2020年1月,100大中城市成交、供应面积均出现不同程度下滑,成交面积/供应面积为88%,土地溢价率出现小幅提升。2月以来,多地政府出台针对疫情期间对房地产行业的扶持政策(包括延缓土地出让金缴纳期限、顺延开竣工期限、降低预售门槛等),以缓解房地产企业因疫情带来的现金流压力。

公司动态跟踪

2020年以来,受疫情影响,房企销售受挫。根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告,2020年1-2月,TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30房企累计销售额分别同比下降5.6%、12.1%、16.5%、19.0%、20.6%;TO30房企中,仅中国恒大、佳兆业集团、龙光地产销售额仍呈现正增长,其销售增速分别达35%、7%、1%。

板块表现及估值变化

自1月策略《坚定看好优势地产股》发布至今,申万房地产指数涨幅0.4%,跑输沪深300达1.7个百分点,在28个行业中排第18名。根据已披露的主流卖方研究机构对房地产板块53只地产股的2020年wind一致预期,截至3月5日收盘,板块动态PE为6.3倍,比2018年10月18日的底部估值水平(6.8倍动态PE)低7.9%,处在近几年的最低点。

投资建议及行业评级

2月中央政治局会议指出,积极的财政政策要“更加积极有为”,稳健的货币政策要“更加灵活适度”;2月23日习近平总书记出席统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议指出,“宏观政策重在逆周期调节,节奏和力度要能够对冲疫情影响,防止经济运行滑出合理区间,防止短期冲击演变成趋势性变化”。我们判断,2020年政策若不松绑,房地产投资很可能“失速”,大概率对当前“稳就业”、“稳增长”构成压力。在疫情过后,“稳增长”的逻辑大概率会更强化,届时政策逆周期调节的力度大概率会进一步加大,随后有望涌现房地产行业的“赶工潮”、“抢收潮”,以及需求的集中释放。如前所述,当前板块动态PE处在近几年的最低点,“低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长)”的优势地产股配置价值凸显,我们维持行业“超配”评级,并建议加大对优势地产股的配置。3月组合如前述,其他品种见正文。

风险

若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖。