房地产行业：疫情带来销售及开工停滞但需求只会延后不会消失

春节假期过后,受疫情影响,A股开盘当天(2月3日)出现大幅跳空低开,上证单日收盘更下跌229点(-7.72%)。随后在央行持续释放流动性等措施下,大盘拾阶而上,收复跳空缺口。地产板块也同样跟随大盘在裂口低开后稳步回升,截止当前从底部上涨幅度约10%,回补了跳空缺口。而部分基本面坚挺的地产个股也修复了跳空缺口,出现探底稳步向上的走势。我们整体对于地产股后续走势仍然较有信心。地产板块当前估值水平处于历史底部区间,业绩锁定性高、股息率吸引、在销售需求没有消失、社会整体流动性充裕、利率下行及疫情可控延续时间不会超预期的预判下,地产板块整体系统性风险较低,具备较突出的投资价值。特别是基本面理想的一二线龙头个股配置价值值得关注。

央行1月份进行全面降准;春节过后(2月第一周)为缓解疫情对企业经营的影响、稳经济,央行进行大额流动性投放,释放流动性超万亿。2月17号央行开展的中期借贷便利(MLF)操作,中标利率下降10BP,是跟随上次逆回购利率下降的系列操作,后续调降LPR利率可能性提升。流动性释放及利率下降,首先对于股市整体走势有支撑作用,对于房企、购房者也是利好因素;另外整体利率下降,股息率相对较高的地产股配置价值更为突出。

从房地产销售数据看:据统计数据1月份整体销售面积同比降幅为30%左右,主要受到春节提前及下半月疫情的影响。二月份截止前两周降幅超80%。二月上半月楼市销售受到疫情影响,居民外出受阻、售楼处关闭及销售人员复工推迟等影响,销售跌至冰点,全月预计销售也将出现大幅下滑。而据统计局数据显示,70大中城市新建商品住宅1月价格同比上升6.5%;环比上升0.3%,房价仍保持相对稳定。

我们整体判断,从1月份整体销售及部分开发商销售数据、房价、开工拿地等情况观察,疫情前需求仍相对理想,房地产行业整体景气度维持。疫情期间经营生产暂停,只会带来需求的延后推迟,而不会导致需求消失。另外通胀预期较高背景下,房地产出现较明显的价格下跌可能性也不高。

地产政策方面:2月份以来,不少城市、省份出台房地产行业的支持政策,包括河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、福州、南京、深圳等地,具体包括允许房企延期缴纳土地出让金或分期缴纳、延长土地开竣工时间、降低预售条件等,缓解开发商前期拿地应缴土地出让金产生违约风险及其他违约风险。

我们整体认为,后续售楼处重开、销售人员复工情况、房地产建设复工情况,仍与疫情的发展密切相关。而2月份的销售数据大概率会很差,但这应该在预期之中。正如前面所说,房地产的需求目前判断只会延后推迟,而不会大幅消失,房价出现明显下跌可能性也较低。同时一季度一般是楼市销售淡季,在疫情可控及3、4月份逐步消退的预判下,我们预判二季度进入小阳春销售将会出现回补式上升。我们更应该关注开发商短期的现金流情况。

我们认为,在房地产产业链上,房企作为甲方,过去一直对于上下游支付上均具备较大优势及议价能力。资金链较紧时,延长上游建筑工程、建材等企业的账期具有一定可能性。另外减少拿地,或者前期已经拿地,部分城市也允许开发商延后或分期缴纳土地金,降低短期资金压力。从银行层面观察,流动性充裕背景下,压缩信贷可能性较低,借新还旧执行上应该会保持畅通。不少开发商在银行有一定存量授信额度,也可以作为补充短期资金来源。另外公司债及其他金融工具也能作出较好的短期资金补充。我们预判在疫情可控,并且3、4月份能逐步消退,社会经济二季度逐步重回正轨背景下,销售回款也会逐渐回流,开发商整体资金链风险可控。

整体来说,我们认为,这轮疫情对于房企影响,可能更多在于开工进度推迟,带来可售货值不达预期,或推盘出现延后,影响全年销售;建设进度放缓导致不能如预期交付,影响全年结算。但相对其他行业,地产行业整体需求的延后回补属性更高,疫情影响程度相对可控,特别在流动性充裕、通胀较高背景下,房地产整体出现景气度下降概率较低。当前地产股整体估值处于历史底部位置,向下空间有限风险相对可控。而2019年年报密集发布期临近,理想的业绩、较吸引的股息率也将对股价有一定的支撑作用。建议关注保利地产(600048)、万科A(000002)、金地集团(600383)、荣盛发展(002146)、大悦城(000031)、城建发展(600266)、华发股份(600325)、蓝光发展(600466)等。

风险提示:疫情严重程度及延续时间超预期,行业销售持续大幅下滑。