房地产行业:二季度新增房地产信托创新高,监管将保持高压态势

信托业协会公布了2019年2季度的行业数据,2019年2季度末资金信托余额19.05万亿元,比19年1季度末19.02万亿元上升了244亿元。在2018经历资管新规的调整后,在2019年1季度市场整体资金面较为宽松的状态下,资金信托余额呈现企稳的态势。

投向房地产的资金信托保持强劲增长,2019年2季度末达到2.93万亿元,比1季度末2.81万亿元上升0.12万亿元。投向房地产的资金信托余额同比增速连续三个季度的数据分别是17.72%、18.34%、16.83%。由于投向房地产的资金信托持续增加,其在资金信托中的占比数据近三个季度分别为14.18%、14.75%、15.38%,呈现持续抬升态势。

季度新增的房地产信托金额为3963亿元,同比增长61.43%,保持高速增长。新增的信托资金中约80%自集合信托,20%来自单一信托。新增集合信托同比去年明显增加,单季增幅为85.14%,单季新增的房地产集合信托项目金额再创新高。

上半年,按揭贷款发放加快带来房企销售回款的加快,叠加信托融资的快速增长,使得房企资金面处在一年多来较为宽裕的状态。同时,一二线城市小阳春,市场回暖,四五月百城土拍市场火热,土地成交溢价率有所回暖。

继5月的23号文之后,多家信托公司于7月初收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务。我们认为本轮的约谈是23号文的延续,要求各家信托公司严格落实相关监管要求,也是对今年以来房地产信托融资明显过快增长的约束。根据用益信托网公布的数据,7、8月房地产信托的新发行规模环比显著下行,其中7月环比下降19.63%,8月环比下降37.83%,我们认为3季度房地产信托的增速会得到明显控制。中小房企很难进入银行房地产业务展业的“白名单”,在获取信托融资的渠道收紧后,获取资金的难度进一步提升,将加快推盘销售回笼现金,未来行业的集中度有望得以提升。

个股方面我们优先推荐股东背景优异、融资能力卓越的一线房企:华夏幸福、万科A、保利地产、华侨城A和金地集团;建议关注:金科股份、中南建设、蓝光发展和阳光城。

风险提示:调控政策进一步收紧;市场表现超预期下行。