房地产行业存量物业市场动态跟踪报告(2):2019年持续关注存量物业的三大理由

人民币汇率坚挺,外资加大国内存量物业收购力度

美联储加息放缓,发达国家央行相继释放宽松货币信号,人民币汇率坚挺(图见附录),利好人民币资产,国内核心区位的优质存量物业的配置价值得到全球投资者认可。

澎湃新闻报道,近期外资加大对国内存量物业的收购力度。2018年外资参与北京大宗物业收购金额为169亿元,占比超三成(2017年仅为2%);上海2018外资收购存量物业金额占比从2017的31%大幅提升至54%。(详见3月1日《上海存量物业市场动态跟踪报告》)

国内宏观流动性宽松降低利率水平,利于存量物业公允价值重估

国内宏观流动性宽松,10年期国债收益率持续下降,从2018年1月的4%降至2019年2月的3.2%(图见附录),存量物业的估值分母(折现率)也随之下降,利于资产公允价值重估值提升。

新城控股3月9日发布2018年报,归母净利润+74%高达105亿;其中投资性房地产公允价值重估的变动损益高达28.7亿。

截止2018年Q3,陆家嘴长期持有物业总建面超262万平,平均租金同比上涨6.48%,租赁收入26.4亿元+8.6%。(详见2月28日《销售低位放量,开年积极投资》)

截止2018年Q3,金融街存量物业(租赁和经营)营收18.4亿+9%,息税前利润10.6亿+10%。(详见3月11日《高毛利和存量资产价值支撑利润》华润置地2018年投资性物业租金收入约95.8亿+27.9%,根据公司计划2019-2020年将有13个新开购物中心投入运营。(详见3月6日《开年销售亮眼,租金稳步提升》

经营性存量物业的房产税历年均正常征收,规避不确定性和估值压制

1984年我国出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条第四款规定“个人所有的非经营用房产免税”,近年来频繁引起热议导致预期变化巨大的均属于此范围。历年来,工商业经营用房的房产税均正常征收,按照房产余值征收的年税率1.2%;按照房产租金征收的年税率12%;存量经营物业标的可有效避免“住宅房产税”预期不确定变化过大而对估值造成的压制。

建议2019年持续关注存量物业资源丰富房企的价值表现

人民币汇率坚挺吸引外资增持,宏观流动性边际宽松降低利率水平,存量经营性物业有效规避房产税预期不确定性导致的估值压制,综合以上三大理由,我们持续建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现,有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估。A股建议关注万科A、新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街;H股建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。

风险分析

国内经济持续疲软有导致持有物业出租率及租金不及预期的可能;美联储加息不确定有导致折现率变化的可能。