房地产行业2019年度投资策略报告:关注政策面边际改善带来的估值修复机会

2018年房地产板块表现弱于大盘

2018年房地产板块下跌27.84%(截至12月27日),排名中信29个一级行业的涨幅榜第10位。同期上证综指下跌24.92%,沪深300指数下跌25.81%,房地产板块走势弱于大盘。

调控政策基调不变,地方调整更灵活

年底的中央经济工作会议提出强化逆周期调节,稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕。房地产调控政策坚持“房住不炒”的基调不变,同时“因城施策”给予地方政府更多调整的空间。

展望2019年,在行业政策坚持“房住不炒”基调不变的前提下,因城施策、分类指导为地方政府提供更多的自主权,同时房企资金面或随着流动性边际改善而有所好转。

基本面下行压力较大,集中度持续提升

2018年上半年,在部分二线城市放宽落户限制,三四线城市棚改货币化安置热度不减的环境下,商品房销售跑出了超预期的增速。但随着下半年传出棚改货币化安置收紧以及各部门对房地产调控从严的表态,销售增速开始持续回落。其他方面,房地产投资增速上升,新开工增速大幅提升,土地市场受销售走弱影响前高后低,调控政策效果延续,重点城市房价总体平稳。

2019年行业政策总体基调预期不变,一二线城市房地产市场销量有望持续修复,三四线受棚改货币化安置比例削减影响,销量继续回落的可能性较大,或带动总体销量小幅下行。今年房地产板块集中度进一步提升,前十以及前二十房企的市场占有率提升尤为明显,强者恒强,随着房企品牌效应的提升,土地市场竞争加剧,未来这一趋势将愈演愈烈。

投资策略

重点上市房企销售增速大幅领先全国平均水平,叠加过去两年房价上涨带来的毛利率回升,房地产板块整体业绩增长确定性较强。随着房价涨幅回落,调控政策继续加码的可能性较小,地产板块估值未来有修复的空间。目前地产板块相对估值处于低位,维持行业看好评级。

大型房企土地储备充足、融资成本更低、抗风险能力强,在行业基本面下行压力较大之时业绩确定性更高,推荐公司为保利地产(600048)、新城控股(601155)和招商蛇口(001979)。

风险提示

1、宏观经济波动2、房地产税加速推出3、市场销售及房价跌幅超预期