光大地产a+h重点公司样本库动态跟踪报告:因城施策定调,房企融资放量

市场行情:AH地产板块均跑输大盘 12月17日至12月28日,申万房地产指数下跌5.58%,跑输沪深300指数0.67pc,在28个申万一级行业指数中排名第22;恒生中国内地地产指数下跌5.22%,跑输恒生指数2.96pc,表现仅好于恒生能源业指数。

政策动态:2018年末会议明确因城施策主基调 宏观层面,中央经济工作会议明确房住不炒、因城施策的主基调,住建部要求把“稳地价稳房价稳预期”责任落到实处。区域层面,广州放宽公积金异地提取,佛山购房入户并入积分制,湖南衡阳发改委撤销“暂停执行限价政策”,西安2019年起行政区内新建住宅推行全装修成品交房,汕头明确仅限缴存地或户籍所在地提取公积金购房。

公司动态:借新还旧下,房企境内外融资继续放量 2018年12月房企境内发行债券709亿元,规模环比增长36%,同比增长203%;12月内房海外发行债券264亿元(根据当期汇率换算,下同),环比下降12%,同比增长259%。2018年1-12月,房企累计境内发债6341亿元,同比增长74%;内房累计海外发债亿元3451亿元,同比增长21%。

数据更新:一二手房成交环比回升,TOP40龙头销售继续放缓 30城商品房三周成交环比回升11%,2018年累计降幅收窄至5.5%,其中一线城市三周成交环比增加45%;11城二手房三周成交环比回升9%,2018年累计同比下降6.2%,其中北深二城三周成交环比增加7%。100城土地三周成交面积环比下降5%,三周成交总价环比下降15%,土地市场降温延续。克而瑞数据,2018年1-12月TOP40房企销售金额同比增长34%,增速较1-11月水平(35%)继续放缓。

投资建议:关注龙头确定性价值和国改机遇 2018年末会议明确因城施策主基调,强调落实“稳地价稳房价稳预期”的调控责任。展望2019年,房地产政策地方化属性逐步加强,或通过在窄幅通道内结构性微调以实现总量相对平稳。 当前板块估值处于低位,行业集中度提升下,龙头房企的确定性价值相对明显,建议关注重点布局高能级城市的头部房企,如A股龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。 同时建议关注国改加快带来的局部α机遇。如控股母公司拥有较多土储、品牌影响力强和业务协同效应明显的光明地产;中华企业重组获得优质资产注入,引入华润战投提升经营效率;以及上实发展将在2019年7月前解决同业竞争。

风险分析: 房企融资持续收紧或导致资金链承压;融资成本抬升或侵蚀利润;美元走强或导致房企汇兑损失加大。